توسيع الأنشطة التجارية إلى المكاتب والإيجارات والفنادق... ديون تزيد على التريليون وون تشكل تحديًا
تسرع شركة كيه تي إستيت خطاها نحو تحويل هيكلها إلى شركة عقارات متكاملة. فقد انتقلت من نموذج أعمال يركز على تطوير أراضي كيه تي المتعطلة إلى توسيع نطاق أنشطتها ليشمل المكاتب والعقارات المؤجرة والفنادق. غير أن العبء المالي يظل يشكل تحديًا أمامها. فرغم أن أعمال البيع تدعم النتائج المالية، فإن الديون المرتبطة بتوسيع الأصول الخارجية قد تجاوزت التريليون وون.
وفقًا لتقارير التدقيق المنشورة في نظام الإفصاح الإلكتروني لهيئة الرقابة المالية في الثاني من أغسطس، بلغت إيرادات البيع لشركة كيه تي إستيت في العام الماضي 141.9 مليار وون، بارتفاع بنسبة 81.7% مقارنة بـ 78.1 مليار وون في العام السابق. يعكس هذا الارتفاع تأثير إيرادات البيع من مجمع سكني يُدعى "دونسان إليف ذا سنترال" قيد الإنشاء على موقع معهد تطوير المواهب في داجون، حيث بلغت القيمة الإجمالية للبيع حوالي 600 مليار وون، وسجلت معدل بيع بنسبة 98.8% بنهاية مارس من هذا العام.
غير أن الضغوط المالية تزايدت مع توسيع الأنشطة. فقد ارتفع إجمالي الديون المرتبطة على أساس موحد من 679.4 مليار وون في عام 2024 إلى 1 تريليون و196 مليار وون في العام الماضي، وهو ما يشمل ديونًا قصيرة الأجل بقيمة 323.6 مليار وون وديونًا طويلة الأجل بقيمة 419.3 مليار وون بالإضافة إلى التزامات الإيجار بقيمة 452.9 مليار وون. يُعزى هذا الارتفاع إلى استثمارات رأسمالية ضخمة في استحواذ مكاتب ماجونج وتطوير مكاتب في سونغسو وقنطاي.
ومع توسع نطاق العمليات، زادت أعباء التكاليف أيضًا. فقد ارتفعت نفقات التشغيل على أساس موحد من 303 مليارات وون في عام 2021 إلى 526.3 مليار وون في عام 2023 وسجلت 518.7 مليار وون في العام الماضي. يعود هذا إلى زيادة حصة الأصول المملوكة مباشرة والمُدارة من قبل الشركة في قطاع المكاتب والفنادق، مما أدى إلى ارتفاع التكاليف الثابتة من حيث الرواتب وتكاليف إدارة المرافق والتكاليف المالية. كما انخفضت هامش الربح التشغيلي قبل الفائدة والضريبة (EBIT) من حوالي 60% في عام 2021 إلى 24% في النصف الأول من عام 2025. فبينما تزايدت الإيرادات، كانت سرعة زيادة التكاليف المرتبطة بتوسيع الأصول أسرع.
تأسست شركة كيه تي إستيت عام 2010 كشركة متخصصة في العقارات تابعة لمجموعة كيه تي، حيث نمت من خلال تطوير أراضٍ متعطلة مملوكة لمجموعة كيه تي مثل المقسم الهاتفي والمحطات الاتصالات والمباني الإدارية بتحويلها إلى مجمعات سكنية ومكاتب. ومن الأمثلة البارزة على أعمالها تطوير مجمعات سكنية في ون جو وموقع معهد تطوير المواهب في داجون، وحاليًا تقود عمليات تطوير المجمع السكني في داجون النتائج المالية.
غير أنه مع اقتراب تطوير معظم الأراضي المتعطلة الأساسية من الانتهاء، تغيرت استراتيجية النمو أيضًا. فبينما كانت أنشطة إدارة العقارات والمبيعات والتطوير بالتعاقد من الباطن تمثل حوالي 65% من إجمالي الإيرادات حتى عام 2021، فإن الشركة تقوم حاليًا بتوسيع محفظة أعمالها لتشمل المكاتب والعقارات المؤجرة والفنادق والإدارة الأصولية والتوريق والأوراق المالية العقارية.
وبدأت الاستثمارات الخارجية بشكل جدي. فبعد استحواذها على مركز ماجونج لويست سيتي تاور، تقوم شركة كيه تي إستيت بتطوير مكاتب في سونغسو وحول محطة قنطاي، مما يعكس تحولها من محور النمو المركز على تطوير الأراضي المملوكة لمجموعة كيه تي إلى الاستثمار في الأصول الخارجية ذات الجودة العالية.
كما استقرت أعمال الإيجار كمصدر دخل مستقر من محاور التنويع. فتقوم الشركة بتشغيل علامة تجارية للعقارات المؤجرة من النوع الشركاتي تُدعى "ريمارك بيل" وتحقق إيرادات إيجار سنوية بقيمة حوالي 180 مليار وون.
إن نموذج الأعمال يتجاوز مجرد توفير العقارات المؤجرة، حيث تقوم الشركة بتنفيذ جميع مراحل العملية من التطوير إلى الإدارة مباشرة. إنها علامة تجارية للعقارات المؤجرة من النوع الشركاتي تجمع بين الأثاث والأجهزة المنزلية والإنترنت والمرافق المجتمعية والخدمات المعيشية. غير أنه يُشار إلى أن هناك حدودًا على رفع أسعار الإيجار بينما تتزايد تكاليف الرواتب والعمليات بشكل مستمر، مما يحد من إمكانيات توسيع الربحية العالية.
كما تساند أعمال الفنادق النتائج المالية أيضًا. فتقوم شركة كيه تي إستيت بتشغيل فنادق رئيسية في سيول مثل سوفيتيل وأندازي ونوفوتل، وتستفيد من استعادة الطلب على السياحة.
يتوقع المحللون في القطاع أن تستمر شركة كيه تي إستيت في تحقيق نتائج مالية مستقرة في المدى القريب بناءً على أعمال البيع للمجمع السكني في داجون وأنشطة الإيجار والفنادق. غير أنه ومع اقتراب معظم أعمال تطوير الأراضي المتعطلة الأساسية من الانتهاء، يُعتبر ما إذا كان تطوير مكاتب ماجونج وسونغسو وقنطاي بإمكانه أن يصبح محرك نمو جديد، وكذلك إدارة الديون المتزايدة بشكل مستقر، من المتغيرات الأساسية التي ستحدد القدرة التنافسية على المدى المتوسط والطويل.
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.