سوق اكتتاب الشقق: تفاوت حاد بين سيول والأقاليم بنسبة 21.2 مقابل 2.8، وتمايز واضح حسب المناطق والمساحات

تركز 42% من طلبات الاكتتاب على 9% من المعروض بسيول

الأقاليم تشهد تفاوتاً كبيراً: كانغوون 5.6 مقابل 1 وجزيرة جيجو 0.06 مقابل 1

19 موقعاً من أصل 33 تسجل طلبات اكتتاب أقل من الوحدات المعروضة

• تركز 42% من طلبات الاكتتاب على 9% من المعروض بسيول

• الأقاليم تشهد تفاوتاً كبيراً: كانغوون 5.6 مقابل 1 وجزيرة جيجو 0.06 مقابل 1

• 19 موقعاً من أصل 33 تسجل طلبات اكتتاب أقل من الوحدات المعروضة

 

منظر عام لوسط مدينة سيول. [الصورة: قاعدة بيانات وكالة أجيو الاقتصادية]

أظهرت بيانات حديثة من سوق اكتتاب الشقق السكنية تفاوتاً حاداً في نسب المنافسة بين سيول والأقاليم، حيث تجاوز الفرق سبعة أضعاف. غير أنه حتى على مستوى الأقاليم، تباينت نتائج الاكتتاب بشكل كبير من منطقة إلى أخرى، وتفاوتت الطلبات أيضاً حسب مساحات الشقق. يرى المتخصصون أن سوق الاكتتاب بات يشهد ظاهرة تمايز متقدم يتجاوز مجرد الفجوة الجغرافية بين العاصمة والأقاليم، بل يمتد إلى التمايز الدقيق وفقاً لمساحات الوحدات السكنية.  
وفقاً لبيانات موقع "اكتتاب الشقق" التابع لمؤسسة كوريا الجنوبية للعقارات، والمنشورة في العاشر من أغسطس، استقطبت 33 وحدة سكنية خلال الفترة من الأول إلى الحادي والثلاثين من يوليو - حيث تمت معالجة طلبات الاكتتاب العام (مستثنية الاكتتابات الخاصة والمشروطة والعشوائية وإعادة العروض بعد الإلغاء) - ما مجموعه 3481 طلب اكتتاب لـ 7539 وحدة معروضة. وبلغت نسبة المنافسة المرجحة البسيطة 4.62 مقابل واحد.
غير أن الفرق بين سيول والأقاليم كان واضحاً تماماً. حققت أربع وحدات سكنية في سيول نسبة منافسة بلغت 21.20 مقابل واحد، بعد استقطابها 14648 طلب اكتتاب على 691 وحدة معروضة للاكتتاب العام. في المقابل، استقطبت ثماني محافظات خارج منطقة العاصمة 13096 طلب على 4692 وحدة، محققة نسبة منافسة بلغت 2.79 مقابل واحد فقط. بمعنى آخر، كانت نسبة المنافسة في سيول أعلى بـ 7.6 أضعاف من الأقاليم.
وعند مقارنة حصص المعروض والطلبات، برزت هيمنة سيول بشكل أكثر وضوحاً. فالمعروض العام في سيول لم يتجاوز 9.2% من إجمالي المعروض، بينما استحوذ على 42.1% من إجمالي طلبات الاكتتاب. وفي حالة استثناء سيول من الحساب، تنخفض نسبة المنافسة الإجمالية إلى 2.95 مقابل واحد، مما يعكس أن بعض الوحدات المختارة في سيول تؤثر بشكل غير متناسب على المتوسط العام.  
على النقيض، سجلت مدينة بوسان نسبة منافسة بلغت 0.21 مقابل واحد بعد استقطابها 73 طلب على 347 وحدة معروضة. وفي أولسان بلغت النسبة 0.15 مقابل واحد، وفي محافظة شمال جيونسانغ 0.13 مقابل واحد. وأظهرت جزيرة جيجو الأوضاع الأكثر حدة، حيث لم تستقطب سوى 23 طلب اكتتاب على 378 وحدة معروضة، بنسبة منافسة بلغت 0.06 مقابل واحد فقط - أي أن عدد المتقدمين لم يصل حتى إلى عُشر الوحدات المعروضة. وبلغت نسبة المواقع التي سجلت طلبات أقل من الوحدات المعروضة 19 موقعاً، أي ما يمثل 57.6% من المجموع. بعبارة أخرى، فشل أكثر من نصف الوحدات المعروضة في استقطاب عدد من المتقدمين يساوي حتى عدد الوحدات المعروضة.  
ركزت طلبات الاكتتاب على عدد محدود جداً من الوحدات. حيث حدثت ظاهرة "اكتتاب انتقائي" مركز على مناطق وحدات معينة دون غيرها. استقطبت أفضل خمس وحدات من حيث عدد الطلبات - وهي: بروجيو مارك وان في حي جانغوي، هانشين ذا هيو ميجا سنتوم في تشانغ وون، سنترال دونغمون ذا إيست في دونغجاك، بنتا هيلز دبليو وحدة 1، وجونغهونغ إس-كلاس ريفيير في حي ولغيه - ما مجموعه 22503 طلب. أي ما يمثل 64.6% من إجمالي طلبات الاكتتاب.  
وحتى داخل سيول ذاتها، كان الفرق بين الوحدات كبيراً. حققت وحدة سنترال دونغمون ذا إيست في دونغجاك نسبة منافسة بلغت 114.8 مقابل واحد، بعد استقطابها 3903 طلب على 34 وحدة معروضة. وسجلت وحدة جونغهونغ إس-كلاس ريفيير في حي ولغيه نسبة 48.8 مقابل واحد بـ 3024 طلب على 62 وحدة. واستقطبت وحدة ديفاين أرتيا 1753 طلب على 85 وحدة، في حين استقطبت بروجيو مارك وان في حي جانغوي 5968 طلب على 510 وحدات.  
وعند فحص الطلب من خلال عدسة مساحات الشقق، بات اختيار المستهلكين أكثر دقة وتفصيلاً. وعموماً، كان الاتجاه هذا العام نحو تفضيل الشقق الصغيرة بسبب ارتفاع أسعار الطرح وتشديد قيود الإقراض.
في نطاق الاكتتاب المفتوح للمناطق التابعة بروجيو مارك وان في حي جانغوي، سجلت شقق بمساحة 46 متراً مربعاً نسبة منافسة بلغت 81.17 مقابل واحد - الأعلى بين جميع الفئات. في المقابل، سجلت شقق بمساحة 84 متراً مربعاً فئة "بي" - التي تشكل حجماً كبيراً من المعروض - نسبة 4.43 مقابل واحد فقط. يعكس هذا التوزيع الفرق في أسعار الطرح، حيث تراوحت الشقق بمساحة 46 متراً بين 700 و800 مليون وون، بينما تراوحت الشقق بمساحة 84 متراً بين 1.7 و1.8 مليار وون. تحول الطلب نحو الشقق الأصغر بسبب الفارق الكبير في السعر الإجمالي ومتطلبات التمويل.  
شهدت وحدة ديفاين أرتيا في نويانغجين اتجاهاً مشابهاً، حيث حققت شقق بمساحة 59 متراً مربعاً فئة "ألف" نسبة 50.1 مقابل واحد، وشقق بمساحة 59 متراً مربعاً فئة "باء" نسبة 36.7 مقابل واحد، بينما سجلت شقق بمساحة 109 أمتار مربعة نسبة 1.8 مقابل واحد فقط. وفي وحدة سنترال دونغمون ذا إيست في دونغجاك، حققت شقق بمساحة 59.7098 متراً مربعاً نسبة منافسة استثنائية بلغت 198.67 مقابل واحد.
غير أن وحدة جونغهونغ إس-كلاس ريفيير في حي ولغيه أظهرت اتجاهاً معاكساً تماماً. في هذه الوحدة المكونة من شقق بمساحات 36 و59 و84 متراً مربعاً، سجلت فئة 84 متراً مربعاً أعلى نسبة منافسة بلغت 105 مقابل واحد. يعكس هذا أنه حتى داخل سيول ذاتها، يختار المستثمرون الشقق بناءً على تقييم شامل للعرض والمعروض والسعر والموقع والندرة النسبية للبناء الجديد في المنطقة - فاختاروا فئات مساحية محددة اعتبروها ذات قيمة نسبية أفضل.  
يتوقع المتخصصون أن تصبح ظاهرة الاكتتاب الانتقائي أكثر وضوحاً في الأقاليم. قال كوون داي-جونغ، أستاذ الاقتصاد والعقارات المتميز بجامعة هانسونغ: "حتى داخل المنطقة الواحدة، تظهر نتائج الاكتتاب فروقات كبيرة وحادة"، مضيفاً: "الموقع والعلامة التجارية للمطور وسعر الطرح والبنية التحتية المحيطة هي العوامل الحاسمة للنجاح أو الفشل".
على صعيد آخر، برز اتجاه متزايد نحو عدم استخدام دفاتر الاكتتاب بشكل أعمى، بل بعد دراسة متأنية لخيارات التمويل بعد الفوز وأسعار السوق المحيطة، والاكتتاب فقط في الوحدات التي يُعتقد أنها تتمتع بقدرة تنافسية. قال متحدث من القطاع العقاري: "تتغير الاتجاهات في اختيار الاكتتاب وفقاً للتنظيمات الحكومية"، مضيفاً: "بينما يفضل الجميع الشقق الصغيرة بسبب قيود الإقراض، ينتشر اتجاه نحو اكتتاب انتقائي حذر يستهدف فئات مساحية أكبر مثل 84 متراً مربعاً وطنياً بناءً على ظروف الموقع".  



* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.