تطويرات متكاملة ضخمة: إيوتا وسيرفول
هدف بناء مراكز بيانات بقوة 520 ميجاوات بحلول عام 2031
إعادة تمويل جسر تمويلي لإيوتا 2 لكسب الوقت
فشل بيع حقوق الإدارة مع تحديات الثقة تجاه المستثمرين المؤسسيين
تتسع خطوات إيجيس لإدارة الأصول من كونها "شركة تدير المباني" إلى "شركة تطور المدن". وتعتبر إيجيس أكبر شركة إدارة أصول عقارية على مستوى البلاد، وتشهد مجالات أعمالها وحجمها توسعاً سريعاً، بدءاً من مشروع إيوتا سيول الذي يعيد تنظيم منطقة محطة سيول، مروراً بمشروع سيرفول المتكامل في جنوب سيول، وصولاً إلى مراكز البيانات.
وفقاً لإيجيس في 23 من الشهر الجاري، بلغت الأصول المدارة (AUM) نحو 73 تريليون و300 مليار وون بنهاية العام الماضي. من بين 439 موظفاً، يبلغ عدد متخصصي الإدارة والاستثمار والتطوير حوالي 330 موظفاً. يُقيّم المحللون الشركة كمطور عقاري من نوع "شركة إدارة أصول" على الصعيد الوطني، حيث تتطور من مجرد شراء وبيع المباني الفردية بناءً على أموال صناديق العقارات والمستثمرين المؤسسيين، إلى تنفيذ عمليات شاملة من اختيار الأراضي والتطوير والتشغيل والبيع بشكل مباشر.
إلا أنه كلما كبرت حجم المشروع، ازدادت المخاطر أيضاً. في المشاريع المتكاملة ذات القيمة التريليونية، لم تتمكن شركة الإدارة الأولى من تجنب العقبات في سوق تمويل المشاريع (PF). واجه المشروع الرئيسي إيوتا سيول 2 مشكلات في انتهاء صلاحية التمويل الجسري والمخاطر المتعلقة بالبيع القسري، تلتها فشل محاولة بيع حقوق الإدارة الشهر الماضي.
أصبح قدرة إيجيس على تجاوز هاتين العقبتين الكبيرتين - المشاريع التطويرية الضخمة واللامركزية الإدارية - امتحاناً جديداً لنموذج "شركة الإدارة المطورة" المحلية.
◆ تطوير محطة سيول وجنوب سيول بالكامل... "توسع الحجم" لمنصة بقيمة 73 تريليون وون
يقف مشروع "إيوتا سيول" المتعلق بمنطقة محطة سيول على قمة استراتيجية إيجيس التطويرية. يجمع المشروع بين موقع فندق ميلينيوم هيلتون سيول السابق، مبنى مترو، وبرج سيول لتطوير مساحة متكاملة تضم مكاتب وفندقاً ومتاجر مناطق خضراء. يركز على مكتب ضخم قائم على الذكاء الاصطناعي، ويجمع بين فندق ريتز كارلتون الفاخر والمرافق التجارية، مع ربط محور المشاة من محطة سيول إلى منتزه نامسان.
تتجاوز الرؤية مستوى بناء المباني الفردية إلى تغيير هيكل الفضاء نفسه حول محطة سيول بربط الأنشطة التجارية والمكاتب والإقامة والمناطق الخضراء. تسعى الشركة إلى محاكاة تطويرات عالمية متكاملة مثل هيلز أزابوداي في طوكيو وهدسون يارد في نيويورك.
تبدأ التمايزات عن المشاريع التطويرية التقليدية من التصميم الأساسي للمكاتب. تبلغ مساحة الطابق القياسي في إيوتا 3798 متراً مربعاً، مما يسمح بعمل أكثر من 350 شخصاً في طابق واحد. تهدف استراتيجية التصميم "بلاك لارج" إلى معالجة قيود المكاتب الحضرية التقليدية، حيث تُوزع الأقسام على عدة طوابق، لجذب مستأجرين كبار من شركات التكنولوجيا العملاقة والمؤسسات المالية.
توسع الشركة أيضاً حجمها التطويري في جنوب سيول. يُعتبر مشروع "سيرفول المتكامل" في موقع مقر القيادة العسكرية الكوري السابق في سيوتشو-دونغ مثالاً على ذلك. يجمع المشروع بين مكاتب تقنية متقدمة ومرافق ثقافية وفنية مثل قاعات الحفلات والمعارض، بهدف توسيع محور منطقة جنوب سيول للأعمال من تيهران رود إلى منطقة سيوتشو.
تعتمد قدرة إيجيس على القيام بمثل هذه المشاريع على وجود منصة تشغيلية ضخمة. تقسم الشركة أقسام الاستثمار والتمويل، والأعمال والتطوير، والإدارة والتشغيل بشكل متخصص، وتدير دورة المشروع الكاملة مباشرة من شراء الأرض إلى تصميم الهيكل المالي، وإدارة التصميم والإنشاء، وجذب المستأجرين، والتشغيل والبيع.
على عكس شركات المقاولات التقليدية التي تعتمد على القروض الجسرية والتمويل الأساسي بعد تأمين الأراضي، يكمن التميز في أن شركات الإدارة من نوع المطورين يمكنها دمج المستثمرين المؤسسيين والصناديق العقارية والصناديق الاستثمارية العقارية (REIT) في هيكل التمويل من المراحل الأولى للمشروع.
قال متحدث باسم إيجيس: "تمتلك إيجيس خبرة موثوقة مثبتة من خلال تطوير مشاريع ضخمة ناجحة مثل سنتر فيلد ريكسام وون جروف في ماجوك، ومراكز بيانات في هانام وجويانج. ستواصل الشركة التطوير المسؤول الذي لا يقتصر على مبنى واحد، بل يغيّر النظام البيئي للمدن ويستقر بشكل مستقر البنية التحتية للصناعات المستقبلية".
◆ بعد المكاتب: مراكز البيانات... هدف بناء 520 ميجاوات بحلول عام 2031
تتحول مجالات التطوير بسرعة من المكاتب إلى البنية التحتية للصناعات المستقبلية.
طورت إيجيس في عام 2019 مركز بيانات بقوة 40 ميجاوات في هانام بمقاطعة جيونجي، ونفذت جميع العمليات من شراء الأرض والتطوير والبيع. مؤخراً، أكملت الشركة بناء مركز بيانات تريسونج في جويانج بقوة 80 ميجاوات، وهو الأكبر في شمال غرب العاصمة.
توضح الشركة أن إيجيس هي الوحيدة بين شركات الإدارة الأصول المحلية التي أنجزت مركزي بيانات فائقي الحجم أو أكثر. تعمل الشركة حالياً على تطوير مراكز بيانات جديدة في منطقة العاصمة وباسان، وتستهدف بناء محفظة بنية تحتية رقمية بإجمالي قوة 520 ميجاوات بحلول عام 2031.
توفر مراكز البيانات تدفقات نقدية مستقرة من خلال عقود إيجار طويلة الأجل، لكن حواجز الدخول عالية أيضاً. يعتبر تأمين الكهرباء والحصول على التراخيص أمراً حاسماً. وفقاً لإحصاءات CBRE التي استشهدت بها الشركة، من بين 522 طلب تقييم تأثير الشبكة الكهربائية في منطقة العاصمة حتى مارس الماضي، تلقت 10 مشاريع فقط الموافقة النهائية، مما يعكس معدل موافقة يبلغ 1.9٪. يعكس هذا كيف يمكن لشركات الإدارة التي لديها بالفعل خبرة في الإنجاز وخبرة في تأمين الكهرباء أن تزيد من قدرتها التنافسية في التطوير.
غير أن المشاريع التطويرية الكبيرة تكشف عن مشاكل لا يمكن حلها بمجرد الأصول المدارة البالغة 73 تريليون وون.
مثال واضح على ذلك هو إيوتا سيول 2. تأخر التحويل إلى التمويل الأساسي لمشروع مبنى مترو وبرج سيول، مما أدى إلى انتهاء صلاحية التمويل الجسري، وتم في مرحلة ما إجراء إجراء بيع قسري بقيمة حوالي 1.2 تريليون وون.
تمكنت إيجيس من إطفاء الأزمة الفورية بتأمين مقرضين جدد مثل ميريتز فيناشيال وشركة إن إتش للاستثمار والأوراق المالية، واستكملت إعادة تمويل التمويل الجسري في أبريل الماضي. تمكنت أيضاً من تجاوز أزمة البيع القسري مؤقتاً. غير أن ذلك يعكس مرحلة كسب الوقت وليس الهيكل المالي النهائي للمشروع. تبقى مهمة التحويل إلى التمويل الأساسي وتأمين تكاليف المشروع طويلة الأجل.
ستكون نجاح أو فشل إيوتا مؤشراً على ما إذا كان نموذج التطوير من نوع شركات الإدارة الذي تتبناه إيجيس يعمل في المشاريع بقيمة تريليونات الوون. كشفت أيضاً أن الشركات التي تدير أموالاً مؤسسية ضخمة لا تستطيع الهروب من مخاطر التمويل التقليدية مثل تكاليف الإنشاء والفائدة وتشكيل فريق المقرضين كلما كبر حجم التطوير.
إضافة إلى ذلك، تفاقمت المشكلة بقضايا الحوكمة. عندما سعت إيجيس لبيع حقوق الإدارة، اختارت صندوق هيل هاوس للاستثمار كشريك للتفاوض، إلا أن الخلافات حول السعر والشروط استمرت، وأنهى هيل هاوس الإجراء نهائياً في يوليو الماضي. عادت قضية بيع حقوق الإدارة إلى نقطة البداية.
قبل ذلك، عاد تشو كاب-جو، الرئيس التنفيذي، إلى الخطوط الأمامية للإدارة بعد حوالي خمس سنوات. نُوقش أن دوره الرئيسي هو استعادة العلاقات مع المستثمرين المؤسسيين وتثبيت الشركة التي تزعزعتها عملية بيع حقوق الإدارة الممتدة. بما أن شركات الإدارة تتلقى استثمارات من المستثمرين المؤسسيين لإنشاء صناديق، ثم تعيد استثمارها في العقارات والمشاريع التطويرية، فإن الثقة في الإدارة والمساهمين الرئيسيين تشكل جزءاً من القدرة التنافسية على تأمين التمويل.
قال متخصص في الصناعة: "تُظهر حالة إيجيس أن الشروط التي يجب تقييمها تصبح أكثر تعقيداً كلما نما نموذج التطوير من نوع شركات الإدارة. في الماضي، كان الأمر يقتصر على اختيار الأصول الجيدة وتحقيق عوائد عالية عند البيع، لكن الآن يُطلب من الشركات القدرة على التعامل مع تمويل المشاريع بقيمة تريليونات الوون، والثقة من المستثمرين المؤسسيين، والاستقرار الإداري".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.