السنة الأخيرة من الخطة الأساسية عام 2021... تأخر الجدول الزمني بسبب تخلي مقاول مشروع دوك فونغ دونغ
مشاكل في تأمين الأراضي والهياكل المالية غير المناسبة للإيجار طويل الأجل... تحديات أمام السياسة الوطنية للإيجار
![مرشح وزير الأراضي والبنية التحتية والنقل هونغ جي-سون يرد على أسئلة الصحافيين في 31 أغسطس/آب بينما يتوجه للعمل في مكتب حكومة جنوب كوريا بمدينة سيجونج. [الصورة=وكالة يونهاب]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/09/02/20260902154454938043.jpg)
يبدو أن سياسة السكن الاجتماعي التي روجها مرشح وزير الأراضي والبنية التحتية والنقل هونغ جي-سون عندما كان مديراً لإدارة الإسكان والمدينة في محافظة كيونغي، قد وصلت إلى السنة الأخيرة من خطتها إلا أن المشروع التجريبي الرئيسي لم يبدأ بعد. واستمرت مشاكل تأمين الأراضي التي أرهقت المشروع منذ البداية، كما لم تستقر الهياكل المالية المناسبة للإيجار طويل الأجل.
وفقاً لمحافظة كيونغي ومجلس محافظة كيونغي، أكد المرشح هونغ، الذي كان يشغل منصب مدير إدارة الإسكان والمدينة، في ديسمبر/كانون الأول 2021 على "خطة كيونغي الأساسية للسكن الاجتماعي 2026"، وحدد هدفاً لتوفير 8550 وحدة سكن اجتماعي من عام 2022 حتى هذا العام.
السكن الاجتماعي هو إسكان إيجاري طويل الأجل توفره وتديره جهات الاقتصاد الاجتماعي مثل المؤسسات الاجتماعية والتعاونيات بدعم عام. طرحت محافظة كيونغي عدة نماذج للعرض تشمل نماذج القرى في المدن الجديدة ونماذج المجتمعات المحلية.
إلا أن كل الـ 8550 وحدة لا تمثل سكناً اجتماعياً جديداً تبنيه محافظة كيونغي مباشرة. فالعدد يشمل أيضاً حصص من شركة الإسكان والتمويل (إل إتش) والمدن والمقاطعات، بالإضافة إلى نماذج تستغل المساكن الإيجارية العامة القائمة، مما يجعل المقارنة المباشرة مع إنجازات المشاريع الجديدة الفردية صعبة.
واجه المشروع التجريبي الذي تروجه محافظة كيونغي مباشرة صعوبات منذ البداية. أطلقت المحافظة في عام 2020 عملية تجنيد مشغلي مشاريع السكن الاجتماعي بنموذج الإيجار الأرضي، لكنها فشلت في العثور على متقدمين في ثلاث دورات من العروض. فقد تبين منذ فترة تولي المرشح هونغ للمنصب أن مشكلة تأمين أراضٍ مناسبة وجذب المشغلين كانت نقطة ضعف في السياسة.
شارك المرشح هونغ أيضاً في وضع الأنظمة واللوائح. في عام 2020، تقدم إلى مجلس محافظة كيونغي بشرح التعديلات المقترحة على القوانين ذات الصلة، حيث وضع أساساً للدعم العام بما فيه إيجار الأراضي والقروض والإعانات للسكن الاجتماعي. أثار المجلس حينئذٍ مسائل تتعلق بنطاق الدعم والمسؤولية في حالة فشل المشروع.
رغم عمليات العرض المتكررة... مشروع دوك فونغ دونغ بـ 29 وحدة لم يبدأ بعد
بعد مرور 5 سنوات، لم يبدأ المشروع التجريبي الرئيسي بعد في الإنشاء.
تروج محافظة كيونغي لمشروع سكن اجتماعي في دوك فونغ دونغ بمدينة هانام موجه للشباب بلا منازل وغيرهم. في عملية العرض عام 2024، تخلى الشركات المرشحة للتعاون الأولوي عن المشروع بسبب الخلافات حول سعر الشراء، وبعد ذلك أعادت المحافظة النظر في طريقة العمل.
حالياً، يتم تنفيذ المشروع بموجب نموذج "الشراء الإيجاري المتخصص" حيث تخطط وتبني جهات الاقتصاد الاجتماعي المسكن ثم تقوم شركة كيونغي للإسكان والمدن (جي إتش) بشرائها وإدارتها. حجم العرض هذا العام هو 29 وحدة.
في خطة كيونغي السكنية الشاملة لعام 2026، يظهر مشروع دوك فونغ دونغ بأنه "من المخطط بدء الأعمال بعد التوقيع على اتفاقية العقد". حتى في السنة الأخيرة من الخطة، لم يبدأ العمل الفعلي.
قال تشوي كيونغ-هو، مدير معهد الحياد السكني للبحوث، إنه من الضروري تغيير طريقة تأمين الأراضي من البداية. وأشار قائلاً: "في بعض الحالات، كان مالك الأرض يبيع الأرض لشخص آخر بينما كانت الهيئات تراجع خطط المشروع"، موضيفاً "من الضروري النظر في نماذج بديلة مثل تأمين القطاع العام للأرض أولاً ثم طرح خطط المشروع بشكل منفصل للعرض العام".
هناك إشارات أيضاً إلى ضرورة مواءمة الهياكل المالية مع مشاريع الإيجار طويل الأجل. بما أن السكن الاجتماعي يعتمد على استرجاع تكاليف الاستثمار من خلال أجور الإيجار على مدى فترة طويلة، فإن سرعة استرجاع رأس المال تختلف عن مشاريع البيع.
قال تشوي: "بينما يمكن استرجاع رأس المال الاستثماري من عائدات البيع بعد سنتين إلى ثلاث سنوات في مشاريع البيع، قد يستغرق استرجاع حقوق الملكية الأولية في السكن الاجتماعي الإيجاري أكثر من 20 سنة"، مؤكداً "من الضروري تقليل نسبة الأموال ذات ضغط السداد المبكر الكبير وتوسيع الأموال منخفضة الفائدة طويلة الأجل".
إذا تولى المرشح هونغ منصب وزير الأراضي والبنية التحتية والنقل وسعى لتوسيع نماذج جديدة لتوفير المساكن الإيجارية مثل السكن الاجتماعي، فعليه حل مشاكل تأمين الأراضي والهياكل المالية التي ظهرت بالفعل في محافظة كيونغي.
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.