ثلاث مناقصات فقط من أصل 25 موقعاً في سيول
اختيار المشاريع 'الواعدة' بدلاً من المناقصات الرسمية
موكدونغ: استقطاب أصوات الملاك قبل المناقصة
بانبو 'رسوم النقل'... وأبوك جونغ تطور 'التمويل'
تختفي من سوق مشاريع تطوير المناطق في سيول صورة الشركات الإنشائية وهي تتنافس بشكل مباشر في المناقصات الرسمية. إلا أن التنافس على الحصول على المشاريع لم يختفِ تماماً. مع تزايد أعباء تكاليف البناء والتمويل، تحول أسلوب المنافسة من المواجهة المباشرة في قاعات المناقصات إلى اختيار المشاريع ذات الجدوى الاقتصادية العالية قبل أشهر من المناقصة، واستقطاب أصوات أعضاء الجمعيات السكنية مقدماً.
في المناقصات الفعلية، تتوالى حالات التقدم بعرض واحد من قبل شركة واحدة، بينما تنبثق صالات العلامات التجارية للشركات الإنشائية الكبرى حول المشاريع السكنية، مما يؤجج "حرب التنافس خارج القاعة". وتعتبر مختمع موكدونغ السكني الجديد، الذي يُقيّم بحجم سوق إعادة بناء بقيمة حوالي 30 تريليون وون تقريباً، مثالاً بارزاً على هذه الظاهرة الحديثة.
وفقاً لمصادر في قطاع البناء في 10 من هذا الشهر، بلغ إجمالي قيمة العقود التي حصلت عليها أكبر عشر شركات إنشائية من حيث تقييم القدرة الإنشائية في مشاريع تطوير المناطق الحضرية حتى الأسبوع الرابع من أغسطس حوالي 30.87 تريليون وون. لكن من بين 25 موقع مشروع حصلت فيها هذه الشركات على حقوق التنفيذ في سيول هذا العام، لم يحدث منافسة فعلية بين عدة شركات في المناقصة إلا في 3 مواقع فقط: منطقة أبوك جونغ الخامسة، ومرحلتا بانبو الجديد 19 و25، ومنطقة سيونغسو الاستراتيجية للتطوير المرحلة الرابعة. وهذا يمثل نسبة 12% فقط من الإجمالي. أما الـ 22 موقع المتبقية، فتمت فيها إجراءات اختيار المقاول بدون منافسة.
حتى المشاريع ذات الجدوى الاقتصادية العالية "الكبيرة" لم تكن استثناءً. أمّن قسم موكدونغ السادس شركة دي.إل إي أند سي حقوق التنفيذ بعد تقديمها عرضاً واحداً مرتين متتاليتين. وأمّنت شركة هيونداي للإنشاء في قسم موكدونغ العاشر، الذي يبلغ حجم مشروعه حوالي 2.61 تريليون وون، مركز الشريك المفضل بعد المشاركة وحدها في مناقصتين. أما القسم الثاني عشر فقد شهد حضور شركة جي.إس للبناء فقط في المناقصة الأولى، مما أدى إلى عدم تسديد أي عروض.
المناقصات هادئة لكن موكدونغ مليئة بـ 'صالات العلامات التجارية'
الأجواء خارج قاعات المناقصات مختلفة تماماً. من المتوقع أن تتحول أقسام موكدونغ 1 إلى 14 من 26,629 وحدة سكنية حالياً إلى حوالي 50 ألف وحدة بعد إعادة البناء. وتقدّر القيمة الإجمالية للمشاريع بحوالي 30 تريليون وون، مما يجعلها بمثابة سوق عقود رئيسي يجب على الشركات الإنشائية الكبرى الحصول عليه على مدى السنوات القادمة.
فتحت شركة هيونداي للإنشاء "صالة ديه إيه إتش موكدونغ" في مارس بالقرب من قسم موكدونغ العاشر، وتبعتها بصالة أخرى في مايو بالقرب من القسم السابع. أعدّت شركة دايو للإنشاء "صالة سميت موكدونغ" وتدرس الأقسام 8 و11 و14 كمواقع مشاريع رئيسية. واتخذت شركة دي.إل إي أند سي من "أكرو موكدونغ ريجنسي" بالقرب من محطة أوموك مقراً لها، وبعد تأمينها القسم السادس، تدرس أيضاً مواقع مشاريع إضافية مثل القسم الرابع عشر.
تنضم الشركات الناشئة أيضاً للسباق. تخطط شركة لوتيه للإنشاء لفتح "صالة موكدونغ لويل" على مراحل بهدف الأقسام 2 و7 و14 الرئيسية. وتستعد شركة آي بارك هيونداي إيندستريال ديفلوپمنت لافتتاح "صالة آي بارك موكدونغ" في نهاية هذا الشهر بعد تحديدها القسم 11 كموقع مشروع أساسي. تسعى شركة بوسكو إي أند سي إلى إقامة مركز ترويج في موكدونغ مع دراسة الأقسام 2 و4 و14. وتستعد شركة جي.إس للإنشاء لفتح "صالة زاي" منفصلة، بينما تدرس شركة سامسونج سي آند تي عدة مواقع مشاريع شاملة مثل الأقسام 5 و9 و13.
الأسلوب هو عدم الاستمرار في القتال حتى النهاية على قسم واحد مع الشركات المنافسة، بل الترويج لأولاً للعلامة التجارية في جميع أنحاء موكدونغ، وإدارة عدة مواقع مشاريع، ثم اختيار المواقع ذات الجدوى الاقتصادية العالية والفرص الفائزة.
ينصب التركيز بشكل خاص على القسمين السابع والرابع عشر. يتضمن مشروع إعادة بناء قسم موكدونغ السابع تحويل 2,550 وحدة سكنية موجودة إلى 4,335 وحدة بأقصى ارتفاع 49 طابقاً. حصل على موافقة تأسيس الجمعية في يوليو الماضي، وأعلن في اليوم الثاني من هذا الشهر عن مناقصة لخدمات إدارة مشاريع البناء للمساعدة في اختيار المقاول. أما القسم الرابع عشر فسيضم 5,123 وحدة سكنية بعد إعادة البناء، مما يجعله الأكبر حجماً في موكدونغ. يعتبر المتخصصون في الصناعة أن هذين القسمين لديهما احتمالية نسبياً أعلى لكسر الاتجاه نحو العروض الفردية وإحداث منافسة فعلية بين الشركات الكبرى.
من 'رسوم النقل بـ 70 مليون وون' إلى 'الاستحواذ على الصالات'
تتطور الحروب التنافسية على الحصول على العقود بشكل مستمر. في عام 2017، في أقسام بانبو تاجونج 1 و2 و4، تنافست شركة هيونداي للإنشاء مباشرة مع شركة جي.إس للإنشاء. قدمت هيونداي لـ 2,292 عضواً في الجمعية السكنية رسوم نقل مجانية بقيمة 70 مليون وون لكل وحدة سكنية. بلغت القيمة الإجمالية أكثر من 160 مليار وون، مما أثار جدلاً واسعاً. وأشارت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل إلى احتمال انتهاك القانون، فقامت الجمعية بحذف هذا الشرط. بعد ذلك، حصلت شركة هيونداي على 1,295 صوتاً، متفوقة على شركة جي.إس (886 صوتاً)، وضمنت حقوق التنفيذ. تُعتبر تلك الحرب التنافسية مثالاً نموذجياً على تطور المنافسة حول المزايا النقدية إلى مستويات قصوى.
في عام 2020، في القسم الثالث من بانبو، انتقل محور المنافسة إلى التمويل. قدمت شركة سامسونج سي آند تي خطة تمويل تكاليف المشاريع بما فيها تكاليف البناء برسم فائدة يبلغ حوالي 1.9% سنوياً، بينما قدمت شركة دايو للإنشاء رسم فائدة ثابتة بنسبة 0.9% سنوياً على إجمالي تكاليف مشروع بـ 780 مليار وون. مع إدراج أساليب التوزيع العام مثل التوزيع اللاحق والصناديق الاستثمارية العقارية في شروط المنافسة، ظهرت استراتيجية جديدة تركز على تقليل التكاليف التمويلية ومخاطر البيع بدلاً من مجرد المساعدات النقدية.
في منطقة أبوك جونغ الخامسة هذا العام، أصبحت بنود المنافسة أكثر دقة. قدمت شركة دي.إل إي أند سي تكلفة بناء بمعدل 11.39 مليون وون لكل 3.3 متر مربع، ومدة بناء 57 شهراً، ورسم فائدة على تكاليف المشروع COFIX+0%، ونسبة تغطية (LTV) لرسوم النقل بـ 150%، وتأجيل الدفعات حتى 7 سنوات كحد أقصى. ردت شركة هيونداي للإنشاء بتكلفة بناء 11.68 مليون وون لكل 3.3 متر مربع، ورسم فائدة COFIX+0.49%، ونسبة تغطية (LTV) بـ 100%، وتأجيل الدفعات حتى 4 سنوات كحد أقصى. لقد تحولت بنود المنافسة إلى ما وراء العلامة التجارية والتصميم ليشمل التكاليف التمويلية التي يتحملها أعضاء الجمعية ومدة المشروع.
يوضح أحد المتخصصين في الصناعة: "إذا كان التركيز في الماضي على المواجهة المباشرة بناءً على تكاليف البناء والشروط التمويلية، فإن الاتجاه الحالي يتسم بطابع تنافسي طويل الأمد يركز على اختيار المناطق ذات الجدوى الاقتصادية العالية وتأمين الاتصال المباشر مع أعضاء الجمعيات السكنية أولاً، مع السعي أيضاً إلى المشاريع اللاحقة."
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.