أسعار الفائدة على القروض العقارية تقترب من 8% سنويًا مع تراجع متوقع في حدود الإقراض
المناطق الخارجية بسيول وأسواق العقارات متوسطة الأسعار الأكثر تأثرًا بارتفاع الفائدة
مع قيام الاحتياطي الاتحادي الأمريكي برفع سعر الفائدة الأساسي للمرة الأولى منذ أكثر من ثلاث سنوات، ظهرت تحذيرات من أن أعباء المقترضين المحليين قد تزداد بشكل ملموس. حيث يواجه قطاع الإقراض العقاري المحلي ضغوطًا إضافية لرفع أسعار الفائدة، وفي حال استمرار ارتفاع الأسعار الفعلية، فإن لوائح نسبة خدمة الديون الإجمالية (DSR) ستؤدي إلى خفض حدود الإقراض للمقترضين الجدد.
وفقًا لمصادر في القطاع المالي بتاريخ 18 من الشهر الحالي، بلغ سعر الفائدة على القروض العقارية ذات السعر الثابت لمدة 5 سنوات لدى البنوك الخمسة الكبرى (بنك كوريا الوطني، بنك شينهان، بنك هانا، بنك وووري، وبنك الاتحاد الزراعي والثروة السمكية كي إن إف) ما بين 4.94% و6.92% سنويًا. وبالمقارنة مع نهاية الشهر السابق، والتي كانت ما بين 4.72% و6.56%، شهد الحد الأدنى ارتفاعًا بـ 0.22 نقطة مئوية، والحد الأقصى بـ 0.36 نقطة مئوية.
وعند مقارنتها بنهاية يونيو/حزيران، قبل أن يبدأ بنك كوريا المركزي برفع سعر الفائدة الأساسي، والتي كانت ما بين 4.37% و7.37%، ارتفع الحد الأدنى بـ 0.57 نقطة مئوية. أما الحد الأقصى فانخفض بـ 0.45 نقطة مئوية، وهو يعكس تأثير الخفض الأخير الذي أجراه بنك الاتحاد الزراعي والثروة السمكية بـ 0.45 نقطة مئوية على أسعار القروض العقارية.
يتحدد سعر الفائدة على القروض العقارية ذات السعر الثابت بشكل أساسي وفقًا لأسعار السوق، مثل سندات البنوك متوسطة الأجل. شهدت أسعار السوق ارتفاعًا حتى قبل أن يرفع الاحتياطي الاتحادي سعر الفائدة الأساسي فعليًا، حيث انعكست فيها توقعات الرفع الأمريكية واحتمالية اتخاذ مزيد من خطوات التشديد النقدي المحلية. ونظرًا لأن الاحتياطي الاتحادي أبقى الباب مفتوحًا أمام احتمالية رفع إضافي، فإن التوقعات تشير إلى احتمالية استمرار ضغوط الارتفاع على أسعار السوق المحلية.
تشكل تكاليف تمويل البنوك وإدارة الحجم الإجمالي للقروض الاستهلاكية متغيرات مهمة أخرى. مع ارتفاع أسعار السوق، تزداد تكاليف تمويل البنوك. وفي حال استمرار النمو في القروض الاستهلاكية، قد تعمد البنوك إلى تقليل معدلات الخصم الخاصة بها أو زيادة الهوامش الإضافية للسيطرة على الطلب على الإقراض. وتشير التقديرات في السوق إلى أنه عندما تتراكم هذه العوامل، قد يقترب سعر الفائدة على بعض منتجات القروض العقارية من 8% سنويًا.
يقول بارك هيونغ جونغ، الاقتصادي في بنك وووري: "نظرًا لاحتمالية وجود مزيد من الرفع في سعر الفائدة الأساسي، يبدو أن الاتجاه الصعودي في أسعار السوق سيستمر لفترة من الوقت، وقد يقترب الحد الأقصى لسعر الفائدة على بعض منتجات الإقراض من 8%".
إذا ارتفعت أسعار الفائدة بشكل إضافي، فإن ذلك لن يؤثر فقط على أعباء الفائدة للمقترضين الحاليين، بل سيؤثر أيضًا على حدود الإقراض للمقترضين الجدد. عند تطبيق لوائح نسبة خدمة الديون الإجمالية بنسبة 40% في القطاع المصرفي، فإن المقترض الذي يتقاضى دخلًا سنويًا قدره 100 مليون وون يمكنه سداد أقساط قروضه بمبلغ 40 مليون وون سنويًا. مع ارتفاع أسعار الفائدة، تزداد مبالغ الأقساط عند اقتراض نفس المبلغ، مما يتطلب تقليل رأس المال المقترض لتحقيق معايير نسبة خدمة الديون الإجمالية.
بافتراض الاقتراض بدون ديون أخرى وبطريقة سداد أقساط متساوية على مدى 30 سنة، يبلغ حد الإقراض المحسوب للمقترض الذي يتقاضى دخلًا سنويًا قدره 100 مليون وون حوالي 620.94 مليون وون بسعر فائدة 5% سنويًا. إذا ارتفع السعر إلى 6%، ينخفض الحد إلى حوالي 555.97 مليون وون، أي انخفاض قدره 64.97 مليون وون. وعند سعر 7%، ينخفض الحد إلى حوالي 501.03 مليون وون، أي انخفاض يقارب 120 مليون وون مقارنة بسعر 5%.
بالنسبة للمقترض الذي يتقاضى دخلًا سنويًا قدره 60 مليون وون، إذا ارتفع السعر من 5% إلى 6%، ينخفض حد الإقراض المحسوب من حوالي 372.56 مليون وون إلى 333.58 مليون وون، أي انخفاض قدره 38.98 مليون وون. وبالتالي، حتى مع نفس الدخل السنوي، قد يختلف رأس المال المتاح للاستثمار في العقارات بملايين الوون حسب سعر الفائدة المطبق.
قد تكون حدود الإقراض الفعلية للعملاء الجدد أقل من ذلك. وذلك لأن نظام اختبار الضغط على نسبة خدمة الديون الإجمالية ينطبق على القروض العقارية في منطقة العاصمة والمناطق الخاضعة للتنظيم، حيث يتم حساب الحدود مع الأخذ في الاعتبار احتمالية ارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل. وإذا كان لدى المقترض ديون أخرى مثل القروض الشخصية أو التمويل بالتقسيط للسيارات، فإن حد الإقراض العقاري ينخفض أكثر.
تقول كيم هيو-سون، كبيرة الخبراء المتخصصين في العقارات في بنك كوريا الوطني: "سوق العقارات متوسطة الأسعار والسوق ذات الاستخدام الفعلي، التي تتمتع بمستويات أعلى من الاعتماد على الإقراض، قد تتأثر بشكل أكبر بارتفاع أسعار الفائدة، لذا فإن الوقت قد حان للتحقق بحذر من التدفقات النقدية مع افتراض الحد الأقصى للسعر بطريقة متحفظة".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.