تحليل 9 نماذج سكنية في إنتشون كيجانغ A6: أسعار الاكتتاب النهائي أعلى بنسبة 26.7 إلى 39.8% من التقديرات
تكاليف البناء الأساسية ترتفع بنسبة 22.3% خلال 4 سنوات، مما يعكس ارتفاع تكاليف المشاريع
ضرورة تقليل الفجوة بين الأسعار المقدرة والأسعار الفعلية للتوزيع، وتقليل تأخير المشاريع
![ارتفاع أسعار المساكن العام الحكومية نتيجة لزيادة تكاليف البناء الأساسية، مما يشدد الضغط المالي على المكتتبين الأوليين. [الصورة=وكالة يونهاب]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/09/20/20260920143717149582.jpg)
ارتفع سعر مشروع إسكان عام في منطقة إنتشون كيجانغ A6 إلى ما يتجاوز 550 مليون وون في الاكتتاب النهائي لهذا العام، مقابل ما كان متوقعاً بحوالي 400 مليون وون وقت الاكتتاب الأولي عام 2023. ويأتي هذا الارتفاع في الوقت الذي شهدت فيه تكاليف البناء الأساسية المطبقة على نظام حد أقصى لأسعار التوزيع ارتفاعاً يزيد على 22% خلال أربع سنوات، الأمر الذي يثير مخاوف بشأن ضرورة حل مشكلة العبء المالي المتزايد على المكتتبين الأوليين.
أظهر تحليل أجرته مؤسسة كوريا للأراضي والإسكان (LH) لقوائم الاكتتاب الأولي والنهائي في مشروع إنتشون كيجانغ A6 أن جميع نماذج الوحدات السكنية العشرة المعروضة في الاكتتاب الأولي شهدت ارتفاعاً في أسعار الاكتتاب النهائي المتوسطة مقارنة بأسعارها المقدرة في ذلك الوقت.
حصلت وحدة من نوع A بمساحة 59 متراً مربعاً على أكبر كمية من طلبات الاكتتاب الأولي بـ 419 وحدة، وكان السعر المقدر لها حينها 382 مليون و 620 ألف وون. غير أن السعر المتوسط للاكتتاب النهائي بلغ 534 مليون و 900 ألف وون، أي بفارق 152 مليون و 280 ألف وون (بنسبة 39.8%). أما وحدة من نوع A بمساحة 84 متراً مربعاً، فقد ارتفعت من 527 مليون و 700 ألف وون إلى 714 مليون و 330 ألف وون، بفارق 186 مليون و 630 ألف وون (بنسبة 35.4%).
بلغ الفارق بين أسعار الاكتتاب الأولي والنهائي في نماذج الوحدات العشرة (من 59 متراً مربعاً من النوع A إلى 84 متراً مربعاً من النوع B) ما بين 105 مليون و 40 ألف وون كحد أدنى و 186 مليون و 630 ألف وون كحد أقصى. وتراوحت معدلات الارتفاع بين 26.7% و 39.8%.
ليس مشروع A6 الوحيد الذي شهد ارتفاعاً في أسعار الاكتتاب النهائي مقارنة بالأسعار الأولية. وقد أظهر تحليل أجرته مكتبة الميزانية والسياسة البرلمانية لبيانات مؤسسة LH أنه من أصل 16 ألفاً و 556 وحدة موزعة على 31 كتلة اكتملت إجراءاتها النهائية اعتباراً من نهاية حزيران/يونيو من العام الماضي، وجدت أن 16 ألفاً و 182 وحدة موزعة على 30 كتلة شهدت أسعاراً فعلية أعلى من الأسعار المقدرة وقت الاكتتاب الأولي. وتمثل هذه النسبة 97.7% من إجمالي الوحدات. وبلغت عدد المشاريع التي ارتفعت أسعارها بنسبة تزيد عن 10% عن الأسعار المقدرة 19 كتلة تضم 9 آلاف و 877 وحدة.
تم التخلي عن جزء من طلبات الاكتتاب الأولي نتيجة تأخر المشاريع وارتفاع الأسعار. فمن أصل 50 ألفاً و 425 طلب اكتتاب أولي، تخلى 10 آلاف و 693 طلب (بنسبة 21.2%) عن الاكتتاب.
تشهد تكاليف البناء التي تؤثر على أسعار التوزيع اتجاهاً صعودياً. وبحسب بيانات "الإعلان الدوري لأيلول/سبتمبر للتكاليف الأساسية لنظام حد أقصى لأسعار التوزيع" الصادر عن وزارة البنية التحتية والنقل يوم 14 من الشهر الجاري، ارتفعت التكاليف الأساسية للوحدات السكنية الجماعية (من 16 إلى 25 طابقاً، ومساحات من 60 إلى 85 متراً مربعاً، في الطوابق العلوية) من 1 مليون و 904 آلاف وون لكل متر مربع في أيلول/سبتمبر 2022 إلى 2 مليون و 328 ألف وون حالياً. وهذا يمثل ارتفاعاً قدره 424 ألف وون لكل متر مربع، أو بنسبة 22.3% خلال أربع سنوات.
تعتبر التكاليف الأساسية للبناء أحد العناصر المستخدمة في حساب الحد الأقصى لأسعار التوزيع للمساكن المطبق عليها هذا النظام. وعندما تشهد تكاليف البناء الفعلية (من مواد وأجور عمل) ارتفاعاً، تقوم الحكومة بعكس ذلك في التكاليف الأساسية.
ينعكس ارتفاع التكاليف الأساسية على أسعار التوزيع، مما يصبح عاملاً يدفع المكتتبين الأوليين إلى تجهيز مبالغ مالية أكبر. ولهذا السبب، تقدم مؤسسة LH دعماً للمكتتبين الأوليين الذين تأخر اكتتابهم النهائي لمدة ستة أشهر أو أكثر، من خلال تقليل نسبة دفعة التعاقد من 10% إلى 5%، وتقسيم دفعات الأسعار المتوسطة (التي كانت تُدفع بنسبة 15% مرتين) بحيث يتمكن المكتتب من دفع 30% في دفعة السعر المتوسط الثانية.
قال مسؤول في مكتبة الميزانية والسياسة البرلمانية: "بينما قد لا تقلل هذه الطريقة من السعر نفسه، فإنها يمكن أن تكون بمثابة آلية تخفف من العبء المالي الأولي على المشترين الفعليين الذين كانت الأسعار أعلى من توقعاتهم أو تأخر الاكتتاب النهائي لمشاريعهم لفترات طويلة. كما يمكن بحث خيارات إضافية للمشاريع التي تأخر اكتتابها النهائي بفترة معينة أو أكثر، بما فيها تقليل نسبة دفعة التعاقد أو تأجيل موعد دفعات الأسعار المتوسطة إلى فترة لاحقة وزيادة نسبة الدفعة النهائية، وذلك لتوفير وقت كافٍ للمكتتبين لتجهيز الأموال اللازمة قبل موعد الاستلام."
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.