من منطقة بانغباي 14 إلى نوريانغجين 4... أسباب الاختناقات تختلف من موقع مشروع إلى آخر
حتى بعد انتهاء الإخلاء والهدم تأخير مفاوضات التكاليف والتعديلات التصميمية والجداول الزمنية للمشروع تتأخر واحداً تلو الآخر
تشهد مشاريع التجديد العمراني في سيول حالات متكررة من تأخير بدء الأعمال الإنشائية لسنوات عديدة، حتى بعد انتهاء عمليات إخلاء السكان والهدم. يأتي هذا التأخير نتيجة مفاوضات طويلة حول تكاليف المشروع والتعديلات التصميمية وتغييرات خطط العمل. وفي الوقت الذي تستمر هذه المفاوضات، تتراكم التكاليف المالية وتكاليف إدارة المشروع، مما قد يؤدي في النهاية إلى فرض تكاليف إضافية على أعضاء الجمعيات العقارية (الكومبو).
رغم انتهاء الهدم... التوقف في المكان نفسه بسبب مفاوضات التكاليف والتعديلات التصميمية
وفقاً لمصادر في قطاع التجديد العمراني يوم 27 الجاري، فإن منطقة بانغباي 14 في سوتشو تمثل حالة نموذجية للمشاريع طويلة الأجل المتعطلة. حصلت المنطقة على موافقة إدارة التقسيم في ديسمبر 2017، وشرعت في إخلاء السكان، ثم قدمت إخطاراً بهدم المباني في يناير 2024. انتهت عمليات الهدم في نفس العام، لكن رغم ذلك لا تزال المنطقة في طور إجراءات لاحقة تتعلق بتغييرات خطة المشروع، مما تسبب في توقفها لحوالي سنتين و4 أشهر بعد انتهاء الهدم دون الشروع في الأعمال الإنشائية الرئيسية.
قامت منطقة بانغباي 14 في يوليو من هذا العام بتحديد سعر البيع للوحدات السكنية العادية واختيار المقاول لمشاريع البنية التحتية، وحصلت في الشهر الحالي على موافقة تعديل خطة تنفيذ المشروع. تجري حالياً إجراءات لاحقة تشمل التحقق من صحة خطة إدارة التقسيم.
تواجه منطقة بانغباي 13 المجاورة أيضاً تأخيراً طويل الأجل في بدء العمل بسبب متغيرات متعددة. بعد الحصول على موافقة إدارة التقسيم في عام 2018، مرت المنطقة بدعوى قضائية تتعلق بببطلان تأسيس الجمعية وتسويات لتعويض المرافق الدينية وتنقية التربة الملوثة. بعد بدء إخلاء السكان في عام 2021، استمرت مفاوضات بشأن تكاليف الأعمال بين الجمعية والمقاول، مما أسفر عن استمرار تأخير بدء العمل حتى الوقت الحاضر.
قال صاحب وكالة عقارات في منطقة بانغباي: "يُفهم أن الأعمال الترابية والتنقيبية تتطلب تكاليف أعلى في المناطق الجبلية ذات الصخور والمنحدرات مقارنة بالمشاريع في الأراضي المستوية". أضاف: "يبدو أن التأخير في بدء العمل يعود إلى طول فترة مفاوضات تكاليف المشروع بين الجمعية والمقاول".
توجد حالات أخرى حيث تتطلب تغيرات الظروف الاقتصادية إعادة النظر في الخطط الموضوعة سابقاً. منطقة نوريانغجين 4 في دونغجاك انتهت من إخلاء السكان والهدم، وكانت تخطط في البداية لبدء الأعمال في النصف الثاني من هذا العام. لكن بسبب تعديلات تصميمية واسعة النطاق، تمر المنطقة بمراحل متتالية من تعديل خطة التنفيذ وتعديل خطة إدارة التقسيم. علاوة على ذلك، ظهرت مشاكل تتعلق بتسعير نموذج البيع "1+1"، مما أضاف متغيرات إضافية إلى جدول المشروع الزمني.
أما مجمع جاراك بلازا في سونغبا، فقد حصل على موافقة إدارة التقسيم في عام 2025، وانتهى من إخلاء السكان البالغ عددهم 672 أسرة. لكن المشروع اجتاز مرحلة المراجعة المتكاملة في مارس من هذا العام، والهدف المحدد لبدء الأعمال الإنشائية الرئيسية هو النصف الثاني من عام 2027. حتى إذا سارت الأمور وفقاً للجدول الزمني المخطط له، يبقى هناك فجوة زمنية كبيرة لا مفر منها.
قال أحد مسؤولي قطاع التجديد العمراني: "المشاريع لا يمكنها أن تبدأ في الأعمال الإنشائية مباشرة عند انتهاء الإخلاء والهدم". أضاف: "عندما تطرأ تغييرات جوهرية على التصميم أو تطول مفاوضات التكاليف، يتعين إعادة اتباع مختلف إجراءات التعديل، وفي هذه الأثناء تستمر التكاليف المالية في التراكم".
قامت منطقة بانغباي 14 في يوليو من هذا العام بتحديد سعر البيع للوحدات السكنية العادية واختيار المقاول لمشاريع البنية التحتية، وحصلت في الشهر الحالي على موافقة تعديل خطة تنفيذ المشروع. تجري حالياً إجراءات لاحقة تشمل التحقق من صحة خطة إدارة التقسيم.
تواجه منطقة بانغباي 13 المجاورة أيضاً تأخيراً طويل الأجل في بدء العمل بسبب متغيرات متعددة. بعد الحصول على موافقة إدارة التقسيم في عام 2018، مرت المنطقة بدعوى قضائية تتعلق بببطلان تأسيس الجمعية وتسويات لتعويض المرافق الدينية وتنقية التربة الملوثة. بعد بدء إخلاء السكان في عام 2021، استمرت مفاوضات بشأن تكاليف الأعمال بين الجمعية والمقاول، مما أسفر عن استمرار تأخير بدء العمل حتى الوقت الحاضر.
قال صاحب وكالة عقارات في منطقة بانغباي: "يُفهم أن الأعمال الترابية والتنقيبية تتطلب تكاليف أعلى في المناطق الجبلية ذات الصخور والمنحدرات مقارنة بالمشاريع في الأراضي المستوية". أضاف: "يبدو أن التأخير في بدء العمل يعود إلى طول فترة مفاوضات تكاليف المشروع بين الجمعية والمقاول".
توجد حالات أخرى حيث تتطلب تغيرات الظروف الاقتصادية إعادة النظر في الخطط الموضوعة سابقاً. منطقة نوريانغجين 4 في دونغجاك انتهت من إخلاء السكان والهدم، وكانت تخطط في البداية لبدء الأعمال في النصف الثاني من هذا العام. لكن بسبب تعديلات تصميمية واسعة النطاق، تمر المنطقة بمراحل متتالية من تعديل خطة التنفيذ وتعديل خطة إدارة التقسيم. علاوة على ذلك، ظهرت مشاكل تتعلق بتسعير نموذج البيع "1+1"، مما أضاف متغيرات إضافية إلى جدول المشروع الزمني.
أما مجمع جاراك بلازا في سونغبا، فقد حصل على موافقة إدارة التقسيم في عام 2025، وانتهى من إخلاء السكان البالغ عددهم 672 أسرة. لكن المشروع اجتاز مرحلة المراجعة المتكاملة في مارس من هذا العام، والهدف المحدد لبدء الأعمال الإنشائية الرئيسية هو النصف الثاني من عام 2027. حتى إذا سارت الأمور وفقاً للجدول الزمني المخطط له، يبقى هناك فجوة زمنية كبيرة لا مفر منها.
قال أحد مسؤولي قطاع التجديد العمراني: "المشاريع لا يمكنها أن تبدأ في الأعمال الإنشائية مباشرة عند انتهاء الإخلاء والهدم". أضاف: "عندما تطرأ تغييرات جوهرية على التصميم أو تطول مفاوضات التكاليف، يتعين إعادة اتباع مختلف إجراءات التعديل، وفي هذه الأثناء تستمر التكاليف المالية في التراكم".
طول فترة المشروع يترجم إلى تكاليف... قلق من إعادة تأخير بسبب ارتفاع تكاليف المشروع
تختلف أسباب تأخير بدء العمل من موقع مشروع إلى آخر، لكن التكاليف الناجمة عن التأخير تتراكم في نهاية المطاف في ميزانية المشروع الإجمالية. خلال الفترة التي لم تبدأ فيها الأعمال الإنشائية الرئيسية، تستمر في التراكم تكاليف التمويل المترتبة على تمويل المشروع، ورسوم تشغيل الجمعية، والتكاليف المختلفة للاستشارات والخدمات الفنية. بالإضافة إلى ذلك، يجب على أعضاء الجمعية الذين أنهوا إخلاء منازلهم أن يتحملوا فائدة قروض الإخلاء وتكاليف السكن المؤقت حتى يتمكنوا من الانتقال إلى الشقق الجديدة.
كلما طالت الفترة السابقة لبدء الأعمال الإنشائية، كان احتمال حدوث تغييرات في هيكل الأرباح والتكاليف الذي وضع في بداية المشروع أكبر. خاصة إذا ارتفعت تكاليف الأعمال الإنشائية أثناء انتظار بدء العمل، أو تغيرت شروط التصميم والبيع، قد ينشأ موقف يتطلب إعادة تعديل ميزانية المشروع.
من وجهة نظر أعضاء الجمعية، يحدث عبء مزدوج نتيجة تأخير المشروع. فمن جهة، تطول الفترة التي يجب عليهم قضاؤها في السكن المؤقت بسبب التأخير في بدء العمل والانتهاء الفعلي من البناء، ومن جهة أخرى، قد تزداد أعباء التكاليف الإضافية المشتركة بسبب ارتفاع تكاليف المشروع.
بالإضافة إلى ذلك، إذا طالت فترة المفاوضات بين الجمعية والمقاول حول التكاليف الإضافية للمشروع، قد يحدث تأخير آخر في موعد بدء العمل. فعندما تصبح إعادة التفاوض على تكاليف الأعمال أو تعديل التصميم ضرورية، تُضاف إجراءات صنع القرار والإجراءات اللاحقة، مما يسبب في تأخير آخر. وهكذا يتشكل هيكل حيث يؤدي التأخير الأولي في بدء العمل إلى تغيير ظروف المشروع، وفي عملية تعديل ظروف المشروع المتغيرة، يحدث تأخير آخر في بدء العمل.
قال سيو جين-هيونغ، الأستاذ في قسم القانون العقاري والعقاري بجامعة غوانغ-ون: "إذا ارتفعت تكاليف الأعمال الإنشائية في الوقت المحدد لبدء العمل، قد تنشأ نزاعات بين الجمعية والمقاول، مما يؤدي إلى طول فترة المشروع بشكل أكبر وزيادة الأعباء المالية على المشروع". أضاف: "مشاريع التجديد العمراني تدفع بقيادة الجمعيات، لكن بعد الدخول في الإجراءات الإدارية، يجب على الجهات الإدارية أن تعالج هذه الإجراءات بسرعة لتقليل التأخيرات غير الضرورية".
كلما طالت الفترة السابقة لبدء الأعمال الإنشائية، كان احتمال حدوث تغييرات في هيكل الأرباح والتكاليف الذي وضع في بداية المشروع أكبر. خاصة إذا ارتفعت تكاليف الأعمال الإنشائية أثناء انتظار بدء العمل، أو تغيرت شروط التصميم والبيع، قد ينشأ موقف يتطلب إعادة تعديل ميزانية المشروع.
من وجهة نظر أعضاء الجمعية، يحدث عبء مزدوج نتيجة تأخير المشروع. فمن جهة، تطول الفترة التي يجب عليهم قضاؤها في السكن المؤقت بسبب التأخير في بدء العمل والانتهاء الفعلي من البناء، ومن جهة أخرى، قد تزداد أعباء التكاليف الإضافية المشتركة بسبب ارتفاع تكاليف المشروع.
بالإضافة إلى ذلك، إذا طالت فترة المفاوضات بين الجمعية والمقاول حول التكاليف الإضافية للمشروع، قد يحدث تأخير آخر في موعد بدء العمل. فعندما تصبح إعادة التفاوض على تكاليف الأعمال أو تعديل التصميم ضرورية، تُضاف إجراءات صنع القرار والإجراءات اللاحقة، مما يسبب في تأخير آخر. وهكذا يتشكل هيكل حيث يؤدي التأخير الأولي في بدء العمل إلى تغيير ظروف المشروع، وفي عملية تعديل ظروف المشروع المتغيرة، يحدث تأخير آخر في بدء العمل.
قال سيو جين-هيونغ، الأستاذ في قسم القانون العقاري والعقاري بجامعة غوانغ-ون: "إذا ارتفعت تكاليف الأعمال الإنشائية في الوقت المحدد لبدء العمل، قد تنشأ نزاعات بين الجمعية والمقاول، مما يؤدي إلى طول فترة المشروع بشكل أكبر وزيادة الأعباء المالية على المشروع". أضاف: "مشاريع التجديد العمراني تدفع بقيادة الجمعيات، لكن بعد الدخول في الإجراءات الإدارية، يجب على الجهات الإدارية أن تعالج هذه الإجراءات بسرعة لتقليل التأخيرات غير الضرورية".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.