أصحاب الفيلات القديمة يتوقعون الخير من التطوير... أصحاب المحلات والعمارات ذات الوحدات المتعددة يشعرون بالقلق من التعويضات والحصص الإضافية
معدل رغبة السكان لم يتجاوز 37.5%... الحصول على موافقة ثلثي السكان القانونية يُعتبر المفتاح الحاسم
يوجد على جانب الشارع الرئيسي في المنطقة الشمالية من محطة هيوتشانغ بحي يونسان والمختارة كموقع مرشح لمشروع سكني حضري مختلط محلات تجارية وأسواق مركزية ومطاعم. [الصورة=المراسل جانغ سون-آه]
اختيار المنطقة الشمالية من محطة هيوتشانغ في حي يونسان بسيول كموقع مرشح لمشروع سكني حضري مختلط أثار اختلافات واضحة في حسابات السكان المحليين. فبينما يتطلع أصحاب الفيلات القديمة إلى تحسين بيئة السكن وارتفاع قيمة الأصول العقارية، يشعر أصحاب العمارات ذات الوحدات المتعددة والمحلات التجارية بالقلق إزاء مستويات التعويضات والحصص الإضافية المطلوبة. وأشار البعض إلى ضرورة تشكيل لجنة طوارئ، مما يطرح تنسيق المصالح المتضاربة كتحدٍ حاسم في عملية الحصول على موافقة السكان المقبلة.
وفقاً لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل في الخامس من تشرين الأول الجاري، تم اختيار المنطقة الشمالية من محطة هيوتشانغ ضمن أحد عشر موقعاً مرشحاً جديداً لمشاريع حضرية مختلطة. يستهدف المشروع توفير حوالي 4040 وحدة سكنية على مساحة 93262 متراً مربعاً في منطقة هيوتشانغ، مع جدول زمني يتوقع تحديد المنطقة الرسمية في النصف الأول من عام 2027 وبدء البناء في النصف الثاني من عام 2030.
يعتمد المشروع السكني الحضري المختلط على نموذج يقوم فيه القطاع العام بتأمين الأراضي وتنفيذ المشروع، مع تقديم تعويضات نقدية أو عينية لملاك الأراضي والعقارات. نظراً لاختلاف هيكل المشروع عن طرق إعادة التطوير التقليدية المعتمدة على الجمعيات التعاونية، فإن مصالح الملاك قد تختلف بناءً على نوع العقار وطريقة استخدامه.
قال وسيط عقاري في منطقة هيوتشانغ: "لدى أصحاب الفيلات القديمة آمال كبيرة في تحسين بيئة السكن وارتفاع قيمة الأصول العقارية من خلال التطوير"، مضيفاً "لكن الوضع مختلف تماماً لدى أصحاب العمارات المتعددة والمحلات التجارية والمباني التجارية، حيث أن الدخل من الإيجار والعمل بدوام كامل على المحك".
قال وسيط عقاري آخر في منطقة يونمون المجاورة: "على الرغم من أن عديداً من السكان يرحبون باختيار الموقع المرشح، إلا أن وجود آراء مؤيدة ومعارضة على السواء يجعل ضمان نسبة الموافقة مع تقليل الأضرار التي تلحق بالسكان الأصليين مسألة بالغة الأهمية".
يركز قلق أصحاب المحلات التجارية بشكل مباشر على إمكانية الاستمرار في مزاولة عملهم الحالي. قال السيد (أ)، الذي يمتلك محلاً تجارياً في المنطقة منذ خمسة عشر عاماً: "لا نسعى للحصول على شقة سكنية، بل قمنا بناء ثروتنا من خلال العمل في هذا المكان لفترة طويلة"، وأضاف "هناك الكثير من الأشخاص الذين يمارسون أعمالاً تجارية فردية في هذه المنطقة، لذا فإن التطوير يرتبط بشكل مباشر بالعيش والرزق".
أشار السيد (أ) إلى أن "معارضة أصحاب المحلات التجارية على جانب الشارع الرئيسي قوية جداً، حيث يعارض معظمهم المشروع"، مضيفاً "قدمنا شكاوى رسمية معارضة إلى وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل وبلدية سيول وشركة كوريا للأراضي والإسكان (إل تش)، وبما أن اختيار الموقع المرشح أصبح رسمياً، فإن هناك حديثاً عن ضرورة تشكيل لجنة طوارئ للتعامل مع الموقف".
أصحاب العمارات المتعددة الوحدات قلقون أيضاً. فبالنسبة لمن يعتمدون على دخل الإيجار في تغطية نفقات المعيشة، يتعين عليهم الأخذ في الاعتبار ليس فقط مستوى التعويضات والحصص الإضافية، بل أيضاً مشكلة انقطاع دخلهم من الإيجار خلال فترة التطوير. كما أثار تضمين المشروع لفيلات حديثة البناء نسبياً وشقق استوديو وأخرى تعمل بشكل طبيعي انزعاجاً من بعض السكان.
يعتمد المشروع السكني الحضري المختلط على نموذج يقوم فيه القطاع العام بتأمين الأراضي والتطوير، مع تقديم تعويضات نقدية أو عينية للملاك. بالنسبة للملاك، تصبح مستويات التعويضات وشروط التعويض العيني والفراغات في الدخل خلال فترة التطوير المعايير الرئيسية في تحديد موقفهم من الموافقة.
قال أستاذ القانون العقاري في كلية القانون العقاري بجامعة غوانغون سو جين-هيونغ: "عندما يمتلك شخص محلاً تجارياً، يحصل على تدفق نقدي يأتي من الإيجار الحالي، لكن عند تطويره إلى شقة سكنية قد يختفي هذا الدخل"، موضحاً "مخاوف الملاك حتماً كبيرة بشأن ما إذا كانوا سيحصلون على شقة سكنية وكم سيكون التعويض".
قد تؤثر هذه الاختلافات في المصالح على عملية الحصول على موافقة السكان مستقبلاً. في حين حصل معدل الرغبة لدى السكان عند الطلب على تصنيف كامل بنسبة 37.5%، إلا أن تحديد المنطقة المختلطة يتطلب الحصول على موافقة ثلثي ملاك الأراضي والعقارات على الأقل وتأمين نصف مساحة الأرض على الأقل من خلال الحصول على حقوق الملكية أو الموافقة على الاستخدام. وبالتالي، لا تزال هناك خطوة مطلوبة لتحويل النية الأولية للمشاركة إلى موافقة قانونية.
أشارت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل إلى أنها أجرت مراجعة شاملة لم تأخذ في الاعتبار فقط المتطلبات القانونية مثل درجة التدهور، بل أيضاً الجدوى الاقتصادية ورغبة السكان. وقال مسؤول بالوزارة: "نظراً لأن هناك حالات سابقة تم فيها إلغاء أو إلغاء المشاريع، فقد أجرينا هذه المرة مسحاً مسبقاً لمعدل رغبة السكان عند اختيار المواقع المرشحة، مما قلل بشكل كبير من احتمالية عدم الوصول إلى نسبة الموافقة المطلوبة".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.