تحليل 23 مشروعاً سكنياً خاصاً في سبتمبر.. اثنان من أكثر 3 مشاريع طلباً في المحافظات
نسب المنافسة في جينجو 34.9 لكل واحد وفي جوانج جو 1.01 لكل واحد.. اكتتاب انتقائي وفقاً للقدرة التسعيرية
تركزت 73% من إجمالي طلبات الاكتتاب بالدرجة الأولى في المشاريع السكنية الخاصة على الصعيد الوطني الشهر الماضي في 3 مجمعات سكنية فحسب. واحتل المشاريع الثلاثة الأكثر طلباً موقعان في المحافظات بدلاً من العاصمة والمناطق المحيطة بها، إلا أن نسب المنافسة اختلفت بشكل حاد؛ حيث بلغت 34.9 لكل واحد في جينجو و1.01 لكل واحد في جوانج جو. من بين 23 مشروعاً كان موضع الدراسة، فشل 14 منها في تحقيق الكميات المطلوبة للتسويق، مما يعكس اتجاهاً نحو "اكتتاب انتقائي" تتركز فيه الطلبات في مشاريع محددة دون غيرها.
أظهرت بيانات علنية من بيت الاكتتاب الكوري للعقارات (Korea Real Estate Board) حللتها وكالة أجو اقتصادية بتاريخ 5 أكتوبر أن 23 مشروعاً سكنياً خاصاً أتمت عملية الاكتتاب بالدرجة الأولى في سبتمبر استقبلت إجمالي 22859 طلب اكتتاب لـ 11653 وحدة سكنية مطروحة للتوزيع. وبما أن الفرد الواحد قد يقدم طلبات اكتتاب منفصلة لمشاريع مختلفة، تم تحليل البيانات على أساس عدد الطلبات وليس عدد المتقدمين.
استحوذت المشاريع الثلاثة الأكثر طلباً على 16737 طلب اكتتاب بنسبة 73.2% من الإجمالي، بينما كانت الكميات المطروحة للتوزيع فيها 3305 وحدات فقط، أي ما يمثل 28.4% من الكميات الكلية. وبعبارة أخرى، تركزت أكثر من 7 طلبات من كل 10 طلبات في مشاريع تمثل أقل من 3 وحدات من كل 10 وحدات مطروحة للتوزيع.
احتل المشروع الأول من حيث عدد الطلبات "مشروع بانمون جينجو ليك سامت ويلجا" في منطقة بانمون بمدينة جينجو بمحافظة جنوب جيونغسانغ، الذي استقبل 12091 طلب اكتتاب لـ 346 وحدة سكنية، محققاً نسبة منافسة بلغت 34.9 لكل واحد. لوحظ أن 6224 طلب منها تركزت وحدها على فئة المساحة 84 متراً مربعاً في فئة (أ)، والتي تم تخصيص 91 وحدة فقط لها بالإضافة إلى الفئات الأخرى.
احتل المركز الثاني مشروع "أول نيو تشامبيونز سيتي المرحلة الأولى" المقام على موقع مصانع قديمة (دايبانغ وإيل سين) في منطقة بوك بمدينة جوانج جو، والذي استقبل 2974 طلب اكتتاب لـ 2932 وحدة سكنية. رغم ارتفاع عدد الطلبات، فإن حجم الكميات المطروحة كان أيضاً كبيراً، مما أدى إلى نسبة منافسة منخفضة نسبياً بلغت 1.01 لكل واحد. احتل المركز الثالث مشروع "براون ستون ول جوك سنترال" بمنطقة سونغبوك بالعاصمة سيول، الذي استقبل 1672 طلب اكتتاب لـ 27 وحدة سكنية فحسب.
بلغ إجمالي الطلبات المستقبلة في مشروعي جينجو وجوانج جو 15065 طلب، ممثلة 65.9% من الإجمالي الكلي. غير أنه من المبكر الحكم على أن المشاريع في المحافظات حققت نجاحاً موازياً على أساس ترتيب الطلبات فقط.
سجلت المشاريع العشرون المتبقية (التي استثنت الثلاثة الأولى) 6122 طلب اكتتاب لـ 8348 وحدة سكنية مطروحة للتوزيع، محققة متوسط نسبة منافسة قدره 0.73 لكل واحد. من بين 23 مشروعاً في الدراسة الكلية، فشل 14 مشروعاً (بنسبة 60.9%) في استقبال طلبات بأعداد تساوي أو تتجاوز الكميات المطروحة للتوزيع.
قال يانغ يونغ جين، رئيس معمل أبحاث العقارات في بنك وري (Woo Ri Bank Real Estate Research Lab)، إن "على الصعيد السنوي الشامل، حققت مشاريع أخرى مثل مشروع 'بوم إيو يوك بارك دريم ديار' في مدينة داغو ومشروع 'هيل ستيت بيونغ جيو سنترال' في جينجو نسب منافسة عالية أيضاً". وأضاف أن "الحقيقة أن نتائج اكتتاب قوية ظهرت في المحافظات تُعتبر مؤشراً إيجابياً، خاصة إذا أخذنا في الاعتبار ظاهرة التركز على طلبات الاكتتاب في العاصمة مؤخراً".
عزا الخبراء نجاح مشروع جينجو بشكل أساسي إلى قدرته التسعيرية التنافسية. أوضح يانغ يونغ جين أن "المشروع طُرح للبيع بسعر أقل قليلاً من أسعار الشقق السكنية التي اكتملت أعمال بنائها منذ خمس سنوات فقط في المدينة ذاتها". وتابع: "كما انعكس الطلب من السكان المحليين الراغبين في استبدال منازلهم القديمة بشقق سكنية حديثة على نتائج الاكتتاب".
أظهرت المقارنة مع المشاريع المجاورة الفروقات في الأسعار بوضوح. بلغ سعر التوزيع للمساحة 84 متراً مربعاً في مشروع "هيل ستيت بيونغ جيو سنترال" الذي طُرح للبيع في أبريل 6 مليارات و600 مليون وون كوري إلى 6 مليارات و660 مليون وون كوري. بينما بلغ سعر المساحة نفسها في مشروع "ليك سامت ويلجا"، الذي يشاركه المنطقة السكنية، 5 مليارات و530 مليون وون كوري إلى 5 مليارات و560 مليون وون كوري، أي بفارق يزيد على مليار وون كوري.
مع ذلك، يحذر المحللون من سوء فهم نجاح بعض المشاريع على أنه مؤشر على تعافي سوق التطوير العقاري بالمحافظات بشكل عام. قال يانغ يونغ جين إن "يجب النظر إلى هذه الظاهرة على أنها 'اكتتاب انتقائي' تتركز الطلبات فيه في مشاريع محددة بعينها دون غيرها". وأردف قائلاً: "بالنظر إلى تراكم المشاريع غير المباعة والطلب المحدود في المحافظات، نتوقع أن يستمر هذا الاتجاه الانتقائي في الفترة القادمة".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.