يقترب العام من انقضائه على تدابير الإسكان الصادرة في 15 أكتوبر. وفي الوقت الذي شهدت فيه أسعار العقارات والعقود الإيجارية المؤقتة في سيول ارتفاعاً بنسبة تقارب 10% في كلا المؤشرين، ظهرت تقييمات إيجابية بشأن كبح جماح الطلب المتوهج والمضاربات في منطقة جنغنام. لكن الحكومة كانت وعودها منصبة على استقرار المسكن للسكان. ولا يمكن وضع علامات تقويمية للأداء بمعزل عن قلق المستأجرين.
فرضت الحكومة حينذاك قيوداً على سيول بأكملها و12 منطقة في إقليم كيونغي، معتبرة إياها مناطق تنظيم وأراضٍ تتطلب تصاريح تداول. وحددت سقوفاً للقروض العقارية بهدف تقليص المضاربات القائمة على استئجار الوحدات السكنية بفارق سعري (ما يُعرف بـ"الاستثمار الفجوي")، حيث خفضت حد القروض للعقارات فوق 1.5 مليار وون إلى 400 مليون وون، والعقارات فوق 2.5 مليار وون إلى 200 مليون وون في مناطق العاصمة والمناطق المنظمة. كان التصميم يهدف إلى الحد من عمليات الشراء بالاستدانة للعقارات الفاخرة وإعادة تشكيل السوق حول الاستخدام الفعلي.
ثمة آثار تدل على أن هذه النوايا تعمل بشكل جزئي. بحسب إحصائيات المعهد الكوري للعقارات، بلغ معدل ارتفاع أسعار العقارات في منطقة جنغنام 1.40% وفي منطقة سيوتشو 3.35% في الفترة من 20 أكتوبر من العام الماضي إلى 5 أكتوبر من هذا العام، وهو أقل من متوسط سيول البالغ 10.42%. وشهدت المنطقتان مؤخراً تراجعاً مستمراً لمدة تسعة أسابيع متتالية. لا يمكن إنكار تأثير كبح جماح المضاربات والاستثمار الفجوي للعقارات الفاخرة. غير أن التغييرات الضريبية وعوامل أخرى ساهمت أيضاً، لذا لا يصح نسب كل هذا الفضل لتدابير 15 أكتوبر وحدها.
المشكلة تكمن في رؤية الطلب المكبوح وتجاهل الطلب الذي انتقل إلى مكان آخر. تشير التحليلات إلى أن الطلب الحقيقي تركز على العقارات المتوسطة والرخيصة نسبياً، حيث كانت هناك مجالات أوسع للاستدانة. في الفترة ذاتها، ارتفعت أسعار العقارات في منطقة سونغبوك بنسبة 16.52%. بينما كانت الحكومة تنظر بارتياح إلى جنغنام، أصبحت الخيارات المتاحة للباحثين عن منازل رخيصة نسبياً أغلى ثمناً. لا يمكن القول بأن تراجع حجم التعاملات يعني أن الطلب المضاربي وحده قد تم تصفيته. من غير الدقيق احتساب المشترين الحقيقيين الذين تخلوا عن الشراء بسبب نقص رؤوس أموالهم كإنجاز للسياسة.
لا يمكن الاستبشار برفع أسعار المناطق المتوسطة والرخيصة باعتباره تقليلاً للفجوة بين المناطق. بالنسبة لمن يملكون المنازل بالفعل، فإنها زيادة قيمة الأصول. أما بالنسبة للشباب والعروسين الجدد، فهي تمثل حاجزاً أمام الدخول. حتى لو ضاقت الفجوة السعرية مع جنغنام، فإنّ المسافة بين رواتب الأفراد وأسعار العقارات قد اتسعت بشكل أكبر، مما يعني أن أوضاع المسكن لم تتحسن. عدم المساواة لا يقتصر على ما بين جنغنام والمناطق الشمالية. بل يوجد أيضاً بين مالكي العقارات والمستأجرين في الحي الواحد.
العقود الإيجارية المؤقتة أكثر مباشرة. في الفترة ذاتها، ارتفعت أسعار العقود الإيجارية المؤقتة للعقارات في سيول بنسبة 9.96%، وفي منطقة سونغبوك بنسبة 15.64%. بحسب إحصائيات آيسايل، انخفضت عروض العقود الإيجارية المؤقتة للعقارات في سيول بنسبة 16.6% من 15 أكتوبر من العام الماضي إلى 10 من هذا الشهر. وإن كان هذا يختلف عن إجمالي المخزون من المساكن المؤجرة، فإنه يعني أن خيارات الباحثين عن عقود إيجارية مؤقتة جديدة قد ضاقت. إذا كانت عتبات القروض العقارية مرتفعة والعقود الإيجارية المؤقتة صعبة الحصول، فإن المستأجرين سيضطرون للتفكير في بدائل أغلى ثمناً من الإيجار الشهري أو البحث عن مساكن بعيدة عن المركز.
على سبيل المثال، إذا ارتفع العقد الإيجاري المؤقت البالغ 500 مليون وون بنسبة 10%، فإن الكفالة الإضافية ستكون 50 مليون وون. لا يعني هذا أن جميع العقود المجددة ستشهد ارتفاعات بهذا الحجم. لكن الأسر التي استنفدت حقها في طلب التجديد وتسعى للبحث عن عقد جديد ستواجه الأسعار المرتفعة الحالية. إذا لم يكن لديهم رأس مال كبير واضطروا للخلط بين الإيجار الشهري والكفالة، فإن هامش الادخار سيتقلص، وإذا انتقلوا إلى المناطق الطرفية، قد تزداد أعباء التنقل والرعاية. بينما تكسب السياسة الوقت، ينفق المستأجرون أموالاً ووقتاً إضافياً.
بطبيعة الحال، لا يمكن نسب أزمة العقود الإيجارية المؤقتة بأكملها – التي تتفاقم بسبب نقص المعروض وتحول الإيجارات من عقود مؤقتة إلى شهرية – إلى تدابير 15 أكتوبر وحدها. فعندما يشتري المستأجرون منازل، ينخفض الطلب على العقود الإيجارية المؤقتة أيضاً. لذلك يجب التحقق بشكل شامل من تأثير القيود المفروضة على الاستخدام الفعلي على العرض والطلب من العقود الإيجارية المؤقتة حسب المنطقة، والعمل على تصحيح التأثيرات الجانبية. لا يمكن تجاوز انتهاء العقود الحالية بالاعتماد على أهداف البدء في البناء بعد سنوات. من الضروري الحفاظ على استقرار المستأجرين الحاليين في الوقت الذي يتسع فيه مجال التعامل، وإعادة النظر في القيود بناءً على الحالة المحلية والطلب على العقود الإيجارية المؤقتة. كما يجب تسريع توفير الإسكان العام القابل للإشغال وزيادة الدعم المالي للكفالات والإيجارات الشهرية للأسر الضعيفة.
كبح جماح الاستثمار الفجوي هو أداة سياسية، بينما استقرار المسكن للسكان هو الهدف النهائي. لا يمكن القول بأن الهدف قد تحقق بمجرد أن تعمل الأداة. إن الأنباء عن تهدئة أسعار المنازل في جنغنام مرحب بها. لكن هذه الأنباء لن تساعد المستأجرين على دفع كفالات أعلى.
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.