شقق إعادة البناء برخص ثمن في سيول بـ 300 مليون وون... "الشراء المتسرع قد يؤدي لخسائر فادحة"

شقق إعادة بناء صغيرة بشمال سيول تتطلب مساهمات إضافية بملايين الوون... يجب دراسة الجدوى الاقتصادية وليس السعر فقط

تقييد نقل صفة العضو في الجمعية وتأخير المشاريع... ضرورة الأخذ في الاعتبار احتمال السكن طويل الأجل

• شقق إعادة بناء صغيرة بشمال سيول تتطلب مساهمات إضافية بملايين الوون... يجب دراسة الجدوى الاقتصادية وليس السعر فقط

• تقييد نقل صفة العضو في الجمعية وتأخير المشاريع... ضرورة الأخذ في الاعتبار احتمال السكن طويل الأجل

منظر عام لمجمع غوريو للشقق السكنية في حي جونغامدونغ بمنطقة سونغبوك، سيول [الصورة=مصور الوكالة]

اكتشفت إيرينا (اسم مستعار)، وهي امرأة في الثلاثينيات من عمرها، مؤخراً شقة إعادة بناء تُباع بسعر يتراوح حول 300 مليون وون في حي جونغامدونغ بمنطقة سونغبوك بسيول. أثار اهتمامها كون المشروع يشارك فيه المؤسسة الكورية لتطوير الأراضي والإسكان ضمن عملية تجديد المنازل الجانبية بتكاليف منخفضة نسبياً، غير أنها تتردد في إتمام عملية الشراء لأن أسعار الشقق لم ترتفع رغم المبادرات المتخذة لإعادة البناء، كما تثير المساهمات الإضافية قلقاً كبيراً.
 
مجمع غوريو للشقق السكنية في حي جونغامدونغ بمنطقة سونغبوك هو مشروع سكني منخفض الارتفاع يتألف من 140 وحدة سكنية في 5 طوابق، تم الانتهاء من بنائه في نوفمبر 1983. يتمتع المشروع بمعامل استخدام منخفض نسبياً بنسبة 149%، وتبعد أقرب محطة مترو حوالي 25 دقيقة سيراً على الأقدام. وبرغم أن المشروع يسعى لإعادة بناء، إلا أن أسعار الشقق فيه تبقى حول 300 مليون وون. كما أن مجمع غوريو يقع في منطقة تمتد بين مناطق سكنية من الدرجة الأولى والثانية وحديقة طبيعية، مما قد يفرض قيوداً على ارتفاع المباني ومعامل الاستخدام خلال عملية إعادة البناء.
 

منظر عام لمجمع غوريو للشقق السكنية في حي جونغامدونغ بمنطقة سونغبوك، سيول [الصورة=مصور الوكالة]

بهذه الطريقة، يصعب على المستثمرين تقييم جدوى مشاريع إعادة البناء بالاستناد إلى السعر المنخفض أو معامل الاستخدام المنخفض وحده. يجب تحليل شامل يشمل عائدات البيع للمشترين الجدد وتكاليف البناء والحصة من قيمة الأرض بالإضافة إلى الموقع والظروف المرورية. قال كيم جيه كيونغ، الرئيس التنفيذي لشركة توومي للاستشارات العقارية: "لا ينبغي الاستعجال في شراء شقق إعادة البناء لمجرد أن سعرها رخيص. فقد تصبح التكاليف الإضافية أكثر من القيمة الأساسية للعقار". وأضاف: "هناك العديد من المشاريع التي تتطلب مساهمات في إعادة البناء وإعادة التطوير تصل إلى 700-800 مليون وون، وإذا كانت حصة الأرض صغيرة فقد تتجاوز المساهمة 1 مليار وون".
 
قال الرئيس التنفيذي: "الشقق الصغيرة التي تقل مساحتها عن 20 متراً مربعاً والتي يشتريها الشباب قد تواجه عبئاً أكبر من المساهمات الإضافية مقارنة بأسعار المساكن الحالية". وتابع: "قد يشتري البعض هذه الشقق بناءً على الآمال في إعادة البناء، لكن إذا كانت المساهمات الإضافية كبيرة فقد يتوقف المشروع أو يتأخر بشكل كبير".
 

[الصورة=تم إنشاؤها بواسطة نموذج ذكي]

من الضروري أيضاً التحقق من نقل صفة العضو في الجمعية. منذ أن تم تصنيف سيول بأكملها كمنطقة مفرطة التكهن بالعقارات بموجب تدابير العقارات الصادرة في أكتوبر من العام الماضي، أصبح نقل صفة العضو في جمعيات إعادة البناء محصوراً بالمبدأ على ما بعد الحصول على ترخيص تأسيس الجمعية، وفي مشاريع إعادة التطوير على ما بعد الحصول على خطة التوزيع والتقسيم. إذا قام شخص بشراء عقار بعد هذه التواريخ، فقد لا يتمكن من الحصول على صفة العضو وقد يصبح الشاري مؤهلاً فقط للحصول على تسوية نقدية.

يجب كذلك الأخذ في الاعتبار احتمالية تأخير المشروع. شهدت بعض مشاريع التجديد الحضري الصغيرة في سيول فترات تتراوح من 10 سنوات بالمتوسط منذ تأسيس الجمعية إلى بدء البناء، مع وجود حالات تجاوزت هذه المدة. كلما تطاول المشروع زادت أعباء الإيجار وتكاليف التمويل على المشترين.

شدّد الرئيس التنفيذي على أنه "يجب فهم جميع عوامل المخاطر المرتبطة بمشاريع إعادة البناء بشكل كافٍ قبل اتخاذ قرار الشراء".



* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.