تطبيق معايير الإيجار الحكومي والمساكن السعيدة يحدد الأسعار بين 310 ألف و620 ألف وون شهرياً
يجب تغطية تكاليف تحويل الاستخدام من خلال الإيجار الشهري وحده
تكاليف إصلاح الأنابيب والإضاءة الطبيعية في المباني الشاغرة طويلة الأجل عامل متغير
يجري تنفيذ خطة لتحويل المكاتب الشاغرة والمحلات التجارية إلى مساكن للشباب، بهدف تخفيف عبء تكاليف السكن على الشباب. غير أن تحقيق المزايا الفعلية للتوفير يتطلب حل مشكلة تكاليف الشراء والتحويل المرتفعة.
أظهرت دراسة أجرتها أجويكونوميكس في التاسع من الشهر الجاري، استناداً إلى تحليل نظام نشر أسعار المعاملات الفعلية بوزارة البنية التحتية والنقل ومعهد كوريا الجنوبية للعقارات، أن القيمة الوسيطة لأسعار الشراء لـ 328 عملية شراء لمكاتب بمساحة 18 إلى 33 متراً مربعاً خلال السنة الماضية التي قامت بها المؤسسات العامة في سيول بلغت 267 مليون وون. وفي الفترة نفسها، سجل الإيجار الشهري الوسيط للمكاتب الصغيرة في سيول 780 ألف وون (على أساس ضمان 5 إلى 20 مليون وون). يبدو أنه لتحقيق تأثير استقرار السكن للشباب، يجب خفض الإيجار الشهري إلى ما يقرب من النصف.
في وقت سابق، قدمت النائبة إي إن-جو من الحزب الديمقراطي للعمل والشعب مشروع قانون خاص بشأن "تعزيز تحويل الاستخدام السكني وتوريد المساكن الإيجارية للمحلات والمرافق المكتبية الخاملة في المناطق الحضرية" في الشهر الماضي. ينص المشروع على تحويل المحلات التجارية والمرافق المكتبية والمرافق السكنية الشاغرة طويلة الأجل إلى مساكن إيجارية، وتوفير تكامل التراخيص وتخفيف بعض معايير البناء والمواقف، والدعم المالي.
رغم عدم وجود إرشادات واضحة محددة للإيجار الشهري، فإن تطبيق معايير سياسة مماثلة مثل الإيجار الحكومي للشباب التابع لـ إل إتش (شركة تمويل الإسكان) بنسبة 40 إلى 50% من سعر السوق، ومعايير المساكن السعيدة بنسبة 60 إلى 80% من سعر السوق، يعطي مستوى حوالي 310 ألف إلى 620 ألف وون.
تشكل حقيقة أن الإيجار الحالي في المناطق التي تعاني من شغور كبير نسبياً منخفضة عاملاً متغيراً.
وفقاً لمعهد كوريا الجنوبية للعقارات، بلغ الإيجار الشهري الوسيط للمكاتب الصغيرة في منطقة دونديمون التي تتضمن جانغ-آن-دونغ (التي تتجاوز نسبة الشغور فيها 10%) 730 ألف وون، وفي منطقة كانغسيو التي تشمل بالسونغ وويوم-تشانغ 750 ألف وون. وكانت المناطق التي تقل نسبة الشغور فيها عن 10% أعلى؛ ففي كانغنام وسيوتشو بلغت 900 ألف وون، وفي سونغ-دونغ بلغت 850 ألف وون.
على سبيل المثال، إذا تم توريد مساكن بمستوى الإيجار الحكومي للشباب في جانغ-آن-دونغ، فسيتم تحديد الإيجار الشهري عند حوالي 290 ألف إلى 360 ألف وون. والهيكل يتطلب شراء المباني الشاغرة وتحويلها إلى منشآت سكنية، ثم توريدها بأسعار أقل بكثير من المساكن الموجودة التي كانت بـ 730 ألف وون شهرياً.
المشكلة هي ما إذا كان يمكن تحقيق الجدوى الاقتصادية من الإيجار الشهري وحده. أولاً، تبلغ تكاليف إعادة تشكيل المكاتب العامة بالكامل حوالي 10.5 إلى 15.5 مليون وون (على أساس 33.06 متراً مربعاً أي 10 أبيانج). وخاصة أنه يجب إجراء أعمال الأنابيب لتناسب الاستخدام السكني، وإذا كان يجب توفير الإضاءة الطبيعية والتهوية والمرافق المضادة للحريق والهروب ومعايير مواقف السيارات، فقد تتطلب تكاليف تحويل الاستخدام السكني أعلى من المتوسط. هذا العبء يجب تغطيته بالكامل من خلال الإيجار الشهري.
هناك سوابق مماثلة. في عام 2023، قامت إل إتش بتغيير الاستخدام من منشأة سياحية فندقية إلى مكاتب في موقع "إسكيس كاسان" السابق (فندق كاسان هاينام) في منطقة كومتشون بسيول، وقامت بتوريد 181 وحدة. ومع ذلك، نظراً لأن الفنادق تحتوي بالفعل على مرافق الحمام والإمدادات والصرف والتدفئة والتهوية وتكييف الهواء في كل غرفة، فإن عبء التحويل نسبياً أقل من المكاتب العامة.
قال متخصص من مكتب معماري: "يختلف الفرق كثيراً حسب حجم المبنى وحالته الواهية والاستفادة من المرافق القائمة"، وأضاف: "مكاتب متوسطة وصغيرة الحجم ذات خطة بسيطة وقادرة على توفير الإضاءة الطبيعية والتهوية لكل وحدة نسبياً أكثر ملائمة".
وتابع: "عند استخدام الهيكل الحالي والأساسات القائمة، يمكن تقليل تكاليف العمل والوقت المطلوب للمشروع مقارنة بالهدم والبناء الجديد"، وأوضح: "إذا كانت الحالة الواهية شديدة أو كان تعزيز الهيكل والاستبدال الكامل للمرافق ضروريين، قد تكون التكاليف أعلى فعلاً من البناء الجديد".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.