حد القروض العقارية ينخفض من 600 مليون إلى 300 مليون وون رغم التزام المشترين بسداد الأقساط والعيش الفعلي
سياسة حماية الدخل المنخفض تؤدي إلى تقييد الدخول من جانب المؤسسات المالية الثانوية على الفئات الضعيفة أولاً
إن سياسة الإدارة الإجمالية للقروض، الهادفة إلى كبح جماح الزيادة في القروض الأسرية، بدأت تزعزع خطط التمويل حتى للمقترضين الذين كانوا قد بدأوا بالفعل في معاملات العقارات وفقاً لجداول سياسات الحكومة العقارية. ومع انخفاض حدود القروض العقارية وتشديد معايير القروض الائتمانية، بدأت تظهر حالات لا يمكن فيها للمقترضين الحصول على قروض كانت ممكنة في وقت العقد في موعد سداد الأقساط النهائية.
قام موظف في الأربعينات من العمر يقيم في سيول، يدعى أ.س، بشراء عقار في موقع يتطلب إذن تداول أراضٍ، وذلك في أوائل مايو قبل انتهاء فترة الإعفاء من الضريبة على أرباح تحويل الممتلكات المتعددة. وكان قد خطط لسداد الأقساط النهائية في 5 سبتمبر بما يتوافق مع متطلبات الإقامة الفعلية، مع تمويل العملية عن طريق قرض عقاري بقيمة 600 مليون وون وقرض ائتماني والأموال الموجودة لديه.
لكن خلال شهرين، قام بنك KB Kookmin بخفض حد القروض العقارية للأغراض السكنية إلى 300 مليون وون على الأقصى، مما تسبب في اختلال الخطة. وتلقى أ.س إشعاراً بأن القرض العقاري قد لا يكون متاحاً إلا حوالي 20 سبتمبر نظراً لظروف الإدارة الإجمالية، وبدأ يبحث مع شركات مالية أخرى عن خيارات تمويل إضافية.
هناك قلق من أن المقترضين الآخرين الذين اشتروا عقارات بسرعة قبل انتهاء فترة الإعفاء من ضريبة الأرباح قد يواجهون ارتباكاً مشابهاً. فالحكومة حفزت أصحاب الممتلكات المتعددة على بيع عقاراتهم، والمناطق التي تتطلب إذن تداول أراضٍ ألزمت بالإقامة الفعلية، لكن الإدارة الإجمالية للقروض من قبل البنوك جعلت من الصعب على المشترين إكمال المعاملات في الجداول المحددة مسبقاً.
مشكلة الإدارة الإجمالية تكمن في أن قدرة المقترض على السداد والقيمة الضمانية ليست هي العوامل الوحيدة - بل أن القدرة الحقيقية للشركة المالية على تقديم القرض تعتمد أيضاً على ما تبقى لديها من حدود الإقراض. فحتى لو استوفى المقترض معايير نسبة تقييم القيمة العقارية للقرض (LTV) ونسبة خدمة الديون الإجمالية (DSR)، قد يتم رفض القرض إذا خفضت البنوك حدودها الخاصة أو أخرت قبول الطلبات. وعندما تضيق خيارات القروض العقارية والقروض الائتمانية معاً، فإن خطة التمويل بأكملها التي وضعها المقترض وقت التوقيع على العقد تنهار.
أدركت السلطات المالية احتمالية تضرر المقترضين الحاليين من تأخر أو عدم توفر قروض السداد النهائي، واتخذت إجراءات للتصدي لها. فبعد منتدى النقاش الوطني حول العقارات، التقت بممثلي المؤسسات المالية لمناقشة سبل توفير قروض السداد النهائي بأقصى حد ممكن للمقترضين الذين وقعوا العقود بالفعل. وبعد ذلك، بدأت البنوك توسيع عرضها، حيث قام بنك Shinhan وبنك KB Kookmin بتخصيص حدود إضافية لقروض السداد النهائي لمجمع Palucid في محطة Maegyō بمدينة Suwon بمحافظة Gyeonggi. لكن من غير الواضح ما إذا كانت حدود القروض العقارية حسب البنك ولوائح القروض الائتمانية المطبقة على معاملات شراء المنازل الفردية ستتم تخفيفها أم لا.
الفجوة بين نوايا الأنظمة والنتائج الفعلية تظهر أيضاً في المؤسسات المالية من الدرجة الثانية. فعلى الرغم من أن السلطات المالية استثنت القروض للمقترضين الذين يبلغ دخلهم السنوي 35 مليون وون أو أقل من الإدارة الإجمالية، بدأت بعض شركات تمويل السيارات في تقييد القروض الجديدة للمقترضين ذوي الدخل المنخفض والعاملين لحسابهم الخاص الذين يصعب التحقق من دخلهم بعد تشديد إدارة القروض المضمونة بالسيارات. ويبدو أن شركات التمويل قللت التعامل مع المقترضين الذين يحملون مخاطر أعلى نسبياً أو يصعب التحقق من دخلهم أثناء تقليل حدودهم الإجمالية بسرعة. والنتيجة هي أن التدابير التي كان المقصود منها حماية القروض الموجهة للفئات منخفضة الدخل أدت فعلياً إلى رفع عتبة القبول للفئات الضعيفة أولاً.
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.