منتج تمويلي حكومي للشباب بلا منازل... نسبة التمويل العقاري تصل إلى 80% للفلل والعمارات المكتبية
بخلاف الشقق السكنية، يختلف حد القرض بناءً على التقييم العقاري وليس سعر البيع - يجب الانتباه
التحقق من القيمة المتوقعة للتقييم وحد القرض قبل التوقيع إلزامي... شرط خاص بالقرض يعتبر حلاً بديلاً
تحظى خطة قرض "مستقبل الشباب السكني" المقررة إطلاقها في يناير المقبل باهتمام كبير من الشباب. يعتبر هذا المنتج برنامجاً تمويلياً حكومياً موجهاً للشباب الذين لا يملكون منازل ويسعون لشراء فيلا أو عمارة مكتبية كأول مسكن لهم. ينطوي هذا المنتج على نسبة تمويل عقاري (LTV) تصل إلى 80% كحد أقصى، مما قد يشكل وسيلة فعّالة للشباب الذين يفتقرون إلى رأس المال الأولي لتملك عقار خاص بهم.
غير أن ثمة نقاط حساسة يجب الانتباه لها. تتمثل المسألة الرئيسية في أن السعر الذي تعترف به المؤسسات المالية ليس سعر البيع الفعلي، بل القيمة المقدرة من قبل خبراء التقييم العقاري. وفي حالة كون القيمة المقدرة أقل من سعر البيع الفعلي، قد يواجه المتقدم صعوبة في الحصول على كامل القرض المتوقع. فكيف يمكن الاستفادة بشكل كامل وفعال من قرض "مستقبل الشباب السكني"؟
ما طبيعة قرض "مستقبل الشباب السكني"؟
قرض "مستقبل الشباب السكني" هو منتج تمويلي حكومي جديد قدمته الحكومة ضمن خطتها الشاملة للتمويل العقاري في الـ 13 و 8 أغسطس. يستهدف هذا المنتج الشباب الذين لم يتجاوزوا سن التاسعة والثلاثين، وذوي الدخل السنوي الذي لا يتجاوز 70 مليون وون، والذين لم يملكوا عقاراً سابقاً. ينطبق المنتج على شراء فلل وعمارات مكتبية بمساحة إجمالية لا تتجاوز 85 متراً مربعاً بسعر لا يزيد عن 400 مليون وون، حيث يتم تطبيق نسبة تمويل بلغة 80% كحد أقصى. وفي حالة الترقية لاحقاً إلى شقة سكنية عادية، يحافظ المقترض على مزايا نسبة التمويل الخاصة بالمشترين للمرة الأولى. يمكن لهذا المنتج أن يمثل خياراً جيداً للأفراد الراغبين في تخفيف أعبائهم السكنية والحصول على عقار خاص بهم من خلال الاستثمار في الفلل والعمارات المكتبية.غير أن شرط "عدم تجاوز 400 مليون وون" يفرض قيوداً كبيرة. في المناطق ذات إمكانية الوصول الجيدة بوسط مدينة سيول، أو تلك المتوقعة لتطويرها، قد تتجاوز أسعار الفلل هذا الحد بكثير. لكن بتوسيع البحث نحو أطراف سيول والمحافظات المجاورة، يمكن العثور على عقارات بأسعار مناسبة ضمن نطاق هذا المنتج لأغراض السكن الفعلي.
نسبة التمويل 80% تستند إلى القيمة العقارية وليس سعر البيع
إذا كانت الخطة هي شراء فيلا باستخدام هذا المنتج، فيجب عدم الاكتفاء بمجرد النظر إلى "نسبة تمويل 80%" عند وضع خطة التمويل. تختلف طريقة تقييم قيمة الفيلا كضمان عن الشقق السكنية. الشقق السكنية تشهد معدل معاملات مرتفعاً في نفس المجمع وبنفس المساحة، مما يوفر للمؤسسات المالية بيانات سعرية موثوقة نسبياً مثل مؤشرات أسعار KB العقارية. بالمقابل، الفلل قد تشهد تفاوتات كبيرة في الأسعار حتى في نفس المنطقة وبمساحات متشابهة، وذلك بسبب الفروقات في عدد الطوابق والاتجاه والسنة الإنشائية وحالة العمارة. علاوة على ذلك، معدل المعاملات في الفلل أقل، مما يجعل من الصعب حساب سعر موحد موثوق.لهذا السبب، تلجأ المؤسسات المالية إلى تقييم عقاري فردي للفلل التي تفتقر بيانات سعرية كافية لتحديد قيمتها كضمان. يأخذ التقييم العقاري في الحسبان معاملات العقارات المماثلة القريبة والموقع وحالة العمارة وعوامل أخرى. هذا هو السبب في إمكانية حدوث فروقات بين سعر البيع الفعلي وقيمة التقييم التي تعترف بها المؤسسة المالية. وينطبق الأمر ذاته على العمارات المكتبية في حالة عدم توفر بيانات سعرية كافية، حيث قد تخضع لتقييم عقاري منفصل.
وبالتالي، عند تحضير أموال شراء الفيلا، يجب تجنب الخطأ الشائع المتمثل في حساب مبلغ القرض الممكن ببساطة من خلال تطبيق نسبة التمويل على سعر البيع. على سبيل المثال، حتى لو كان سعر البيع للفيلا 200 مليون وون، فإن قيمة التقييم التي تعترف بها المؤسسة المالية قد تكون أقل. وفي هذه الحالة، حتى مع الحصول على نسبة تمويل 80%، قد لا تتمكن من الحصول على مبلغ القرض المتوقع في البداية. قد ينتج عن هذا الوضع الحاجة إلى رأس مال إضافي غير متوقع.
ضرورة النظر في الطلب المستقبلي وإمكانية البيع لاحقاً
نظراً لهذه الاعتبارات، يجب التحقق من القيمة المتوقعة للتقييم العقاري ومبلغ القرض الممكن قبل توقيع عقد البيع. من الأساليب الفعّالة البحث من خلال وكلاء العقارات عن أسعار البيع الحديثة للفلل المماثلة في المنطقة، وطلب أمثلة على عمليات التقييم السابقة، كما ينصح بالتشاور مع المؤسسات المالية حول حد القرض المتوقع. يمكن أيضاً الاستفادة من الأسعار الرسمية للعقارات المشتركة كمرجع لتقدير مستويات أسعار العقارات. وللتحضير لحالة عدم الحصول على مبلغ القرض المتوقع، يمكن إضافة شروط خاصة تتعلق بالقرض في عقد البيع.ثمة اعتبار إضافي مهم. قرض "مستقبل الشباب السكني" يحافظ على مزايا نسبة التمويل الخاصة بالمشترين للمرة الأولى حتى عند الترقية لاحقاً إلى شقة سكنية. لذلك يجب الأخذ في الحسبان عند اختيار العقار الأول إمكانية بيعه مستقبلاً. بمعنى آخر، يتعين التفكير بعناية في ما إذا كان الموقع يتمتع بطلب مستقبلي مستمر، وما إذا كان العقار مناسباً للسكن فترة زمنية معينة حتى في حالة زيادة أفراد العائلة.
يقول سونج سونغ-هيون، رئيس "مدينة واقتصاد": "عند النظر في قابلية التحويل النقدي للفيلا، يكتسب اختيار الموقع الجيد أهمية قصوى". ويضيف: "بما أن العثور على فلا بسعر أقل من 400 مليون وون في المناطق ذات الطلب المرتفع ليس بالسهل، يجب الموازنة بين الطلب المستقبلي وإمكانية البيع لاحقاً".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.