أصدرت الحكومة سبعة تدابير عقارية منذ العام الماضي. تضمن التدبير الأول (27 يونيو) قيوداً على الائتمان تشمل تنظيم الرهون العقارية وقروض العقود والقروض السياسية وقروض الاستقرار المعيشي. أما التدبير الثاني (7 سبتمبر) فركز على توسيع العرض بتوسيع سلطة تعيين مناطق تصاريح تداول الأراضي، وتنظيم الرهون والعقود، وتعزيز هيئات الإشراف على سوق العقارات، مع استهداف بدء تنفيذ 1.35 مليون وحدة في منطقة العاصمة و334 ألف وحدة في سيول.
اتسم التدبير الثالث (15 أكتوبر) بكونه شديد القسوة، حيث تضمن توسيع المناطق المنظمة ومناطق تصاريح تداول الأراضي، وتنظيم الرهون والعقود، ورفع معدلات الضغط المالي، وإنشاء هيئة إشراف على العقارات. ركز التدبير الرابع (29 يناير) على تجسيد خطط العرض، وتوفير حوالي 60 ألف وحدة بحجم مدينة جديدة من خلال الأراضي الحكومية والأملاك العامة غير المستغلة والمقرات الحكومية القديمة في مناطق العاصمة. تعلق التدبير الخامس (12 فبراير) بتأجيل ضريبة الأرباح الرأسمالية للمالكين الحاليين حتى 9 مايو. ركز التدبير السادس (12 مايو) على تحفيز قوائم الممتلكات من خلال تصاريح تداول الأراضي والأحكام المتعلقة بالعيش الفعلي.
ينص التدبير السابع والأخير (13 أغسطس) على تعزيز فعالية التدبير الثاني بهدف بدء تنفيذ 1.35 مليون وحدة في منطقة العاصمة خلال خمس سنوات (2026-2030)، مع توفير أكثر من 230 ألف وحدة إضافية في العاصمة، بما في ذلك 100 ألف وحدة من الأراضي الجديدة. تهدف الخطة إلى إعادة بناء سلم الإسكان بتوفير الوحدات بأسعار منخفضة في المواقع المرغوبة في الوقت المناسب.
من ناحية العرض، تشكل إعادة التطوير الحل الأمثل. تناول التدبير الصادر في 13 أغسطس بعض هذه الجوانب، حيث خفف نسبة الموافقة على تأسيس جمعيات إعادة التطوير من 75% إلى 70%، وتخفيف التزامات التبرع بالحدائق والمساحات الخضراء عند توفير ثلثي إجمالي الوحدات كوحدات صغيرة. أعلنت الحكومة أيضاً عن نيتها في إلغاء منطقة حماية البيئة (الحزام الأخضر) على نطاق واسع، حيث تعتزم تعيين الحزام الأخضر بكامله في سيول والحزام الأخضر في منطقة العاصمة المجاورة كمناطق تصاريح تداول أراضٍ مؤقتة حتى إعلان مناطق الإسكان العام الجديدة.
غير أن الحزام الأخضر لا يمكن أن يكون أساساً للعرض السكني. نظراً لأن سيول تفتقر بالفعل إلى مساحات خضراء كافية، وإن تطوير الحزام الأخضر لن يحقق تأثيراً كبيراً على إمدادات الإسكان الجديد، وهناك معارضة كبيرة من التطوير. وبالمقابل، تستطيع إعادة التطوير توفير مساحات سكنية جديدة في المناطق المتدهورة ذات ظروف السكن الرديئة. باستخدام طرق مثل تقليل أعباء التبرع أو تعديل نسب الاستخدام، يمكن تحقيق آثار إيجابية في زيادة العرض السكني.
علاوة على ذلك، مع انخفاض نسبة الموافقة على تأسيس جمعيات إعادة التطوير إلى 70%، يجب أيضاً فحص نسب الموافقة في مشاريع تحسين المساكن الصغيرة (مثل مشاريع موا تاون). على سبيل المثال، مع أن نسب موافقة ملاك الأراضي عند مرحلة الموافقة على تأسيس الجمعية تبلغ 80% وما فوق، ونسبة الموافقة على المساحة تبلغ 66.7%، فينبغي ربط هذه النسب بالتدابير الحالية وتخفيضها إلى حوالي 70%.
يجب التعجيل أيضاً بإعادة التطوير في المناطق المتوقفة حالياً. يتضمن التدبير الصادر في 13 أغسطس تيسير متطلبات نسب الموافقة والقيام بعمليات وضع الخطط الأساسية والمحددة بشكل متوازٍ، بالإضافة إلى تقصير الإجراءات المتعلقة بترخيص تنفيذ المشاريع وترخيص إدارة الممتلكات لتسريع تقدم مشاريع التحسين. عادة ما تستغرق إعادة التطوير 2.6 سنة لتعيين المنطقة، و3.6 سنوات لتشكيل لجنة التقدم وتأسيس الجمعية، و8.6 سنوات من ترخيص تنفيذ المشروع وإدارة الممتلكات حتى الانتقال، و4 سنوات من البدء حتى الانتهاء، بإجمالي مدة 18.5 سنة.
ومع ذلك، يمكن تقليل مدة المشروع بحذف وثيقة الموافقة على التعيين في مرحلة تعيين المنطقة، وتعديل نسب الموافقة في مرحلة تشكيل لجنة التقدم. يجب اختيار شركات التقييم مسبقاً في عملية ترخيص تنفيذ المشروع، وتقصير الوقت المستغرق في عمليات الهدم، مما يقلل المدة المطلوبة في كل مرحلة من مراحل المشروع.
أخيراً، توجد أيضاً مسائل مالية. برفع الحكومة الهدف المتعلق بمعدل نمو إجمالي القروض الأسرية من 1.5% إلى 3%، يمكن أن ينجم عن ذلك 30 تريليون وون إضافياً من القروض سنوياً. كما تخفيف الحكومة استثنائياً سقف إجمالي القروض فيما يتعلق بقروض الانتقال والدفعات الوسيطة وقروض الدفعات النهائية المرتبطة بمشاريع التحسين والعرض، وكذلك لتوفير الدعم للشباب والمشترين الفعليين.
يبدو أن معدل نمو 1.5% لإجمالي القروض الأسرية يعكس معدل النمو الكامن أو معدل النمو طويل الأجل. نظراً لأن معدل نمو الاقتصاد هذا العام مرتفع بفضل الصادرات مثل أشباه الموصلات، تمكنت الحكومة من رفع معدل نمو إجمالي القروض الأسرية إلى 3%، لكن من غير الواضح كيف ستتطور مسارات النمو مستقبلاً. بعبارة أخرى، قد تزداد نسبة ديون الأسرة مرة أخرى. لذلك، من الضروري التعامل بشكل صحيح مع المشاكل التي قد تظهر أثناء عملية توسيع العرض السكني الكبير والتعجيل بسرعة المشاريع من الناحية المالية.
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.