مضاعفة حد الدعم السكني للشباب إلى 2.4 مليون وون... اختبار حقيقي لتسعير المساكن واسترجاع الكفالات

رفع حد الدعم في منطقة العاصمة من 1.2 مليون وون إلى 2.4 مليون وون... توسيع نطاق المستفيدين عبر نظام القرعة

• رفع حد الدعم في منطقة العاصمة من 1.2 مليون وون إلى 2.4 مليون وون... توسيع نطاق المستفيدين عبر نظام القرعة

شرح متعلق بنظام الإيجار التأميني الشامل للشباب [المصدر: وزارة البنية التحتية والنقل / الرسوميات: مراسلة إي إن بيول وذكاء اصطناعي توليدي]
 

مع إطلاق نظام الإيجار التأميني الشامل للشباب، سيتضاعف حد الدعم السكني للشباب الواحد في منطقة العاصمة من 1.2 مليار وون إلى 2.4 مليار وون. وبينما تتسع خيارات السكن المتاحة للشباب، يُشار إلى أن البنية التحتية للعقود المباشرة بين مؤسسات الإسكان العام مثل هيئة الإسكان والإعمار واللاعبين العقاريين من جهة والملاك من جهة أخرى قد تزيد من أعباء تسعير المساكن واسترجاع الكفالات.

أعلنت وزارة البنية التحتية والنقل في الثالث عشر من الشهر الماضي عن "خطة الإمداد السريع بالمساكن" وأسفرت عن إنشاء نظام جديد للإيجار التأميني الشامل للشباب بشكل منفصل عن النظام الحالي للإيجار التأميني للشباب. يقتصر نطاق المستفيدين على الشباب غير المالكين للعقارات من سن تسعة عشر إلى تسعة وثلاثين سنة، مع تخفيف المعايير باستثناء دخل الأسرة الأصلية والأصول من عملية التقييم، وسيتم اختيار المستفيدين عبر نظام القرعة بدلاً من نظام التصنيف السابق. يتم الحفاظ على كمية وشروط نظام الإيجار التأميني للشباب الحالي.

يتمثل أكبر تغيير في نطاق الدعم المقدم. ارتفع حد الدعم على أساس فرد واحد في منطقة العاصمة من أقصى 1.2 مليار وون إلى 2.4 مليار وون. غير أن نسبة التمويل ضمن حد الدعم انخفضت من 95% السابقة إلى 90%، مما أدى إلى زيادة نسبة الأعباء التي يتحملها المستفيد.

يدعم نظام الإيجار التأميني للشباب الحالي أيضاً المساكن الفردية والعمائر متعددة الوحدات والمباني السكنية المتصلة والشقق، بالإضافة إلى مباني المكاتب السكنية التي تستوفي معايير معينة. عندما يجد المستفيد مسكناً، تقوم هيئة الإسكان والإعمار بالتحقق من السعر والحقوق العينية والمستأجرين السابقين وغيرها من العلاقات القانونية، ثم تعقد عقداً مباشراً مع المالك وتؤجره لاحقاً للمستفيد.

ومع اتساع حد الدعم، تتسع أيضاً كمية الكفالات التي يتعين على القطاع العام إدارتها مقابل كل عقد. لا سيما أن الفلل ومباني المكاتب السكنية ذات المعاملات القليلة والخصائص الفردية البارزة قد تجعل من الصعب أحياناً تحديد سعر البيع العادل والإيجار التأميني مقارنة بالشقق.

وفقاً لمعهد الأبحاث العقارية الكوري، بلغت نسبة الإيجار التأميني للمباني السكنية في الربع الثاني من هذا العام 86.04% على الصعيد الوطني. في منطقة العاصمة بلغت النسبة 86.27%، وفي سيول بلغت 84.50%. كلما اقتربت كفالة الإيجار التأميني من سعر البيع، زاد احتمال تحمل أعباء أكبر في استرجاع الكفالة عند حدوث انخفاض في أسعار العقارات أو إخفاق الملاك في الوفاء بالتزاماتهم.

حقيقة أن هيئة الإسكان والإعمار واجهت حالات عدم استرجاع الكفالات في نظام الإيجار التأميني الحالي. وفقاً لوثائق قدمت للبرلمان، بلغت حالات عدم استرجاع الكفالات في نظام الإيجار التأميني خلال الفترة من 2019 إلى 2023 ما مجموعه 4942 وحدة سكنية بقيمة 245.4 مليار وون. من بين هذه الحالات، بلغت المبالغ المتأخرة في السداد حتى أغسطس 2024 ما مجموعه 1952 وحدة سكنية بقيمة 76.3 مليار وون.

غير أن هناك آراء تذهب إلى أنه نظراً لقيام القطاع العام بتحليل الحقوق القانونية مباشرة في مرحلة العقد، لا حاجة لتقييم مخاطر الاحتيال العقاري بنفس مستوى العقود العقارية الخاصة العادية. قال لي أون هيونغ، زميل أبحاث في معهد سياسة البناء الكوري: "نظراً لتدقيق المستندات المتعلقة بالعقود أثناء عملية تمويل الإيجار التأميني، فإن مخاطر الاحتيال العقاري المتعلقة بنظام الإيجار التأميني الذي يتدخل فيه القطاع العام لن تكون كبيرة".

تعتزم الحكومة تعديل معايير العمل الخاصة بنظام الإيجار التأميني في ديسمبر القادم لوضع معايير تشغيلية محددة. نظراً لمضاعفة حد الدعم، قد تتزايد الخسائر التي قد يتحملها القطاع العام عند الخطأ في تحديد الأسعار المناسبة. يتوقع أن تكون قدرة القطاع العام على تصفية مستويات الكفالات مقابل أسعار السوق والعلاقات القانونية بدقة كافية هي المسألة الأساسية للنظام الجديد.



* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.