مقابلة بروبتك: "تحويل المحال التجارية الشاغرة إلى مستودعات"... حل نام سونغ-هون لمشكلة الشواغر

نمو اقتصادي بعد 8 سنوات من الركود في المحال التجارية والمراكز الصناعية... توسع إلى 280 فرعاً في جميع أنحاء البلاد

ارتفاع الطلب على المستودعات الشخصية مع زيادة تكاليف السكن وتقليص المساحات السكنية... الهدف هو 1000 فرع بحلول عام 2029

• نمو اقتصادي بعد 8 سنوات من الركود في المحال التجارية والمراكز الصناعية... توسع إلى 280 فرعاً في جميع أنحاء البلاد

• ارتفاع الطلب على المستودعات الشخصية مع زيادة تكاليف السكن وتقليص المساحات السكنية... الهدف هو 1000 فرع بحلول عام 2029

نام سونغ-هون الرئيس التنفيذي لشركة آي إم بوكس يلتقي مع جريدة أجو إيكونوميكس بالقرب من محطة سيولونج في مكتب آي إم بوكس في 25 من الشهر. [الصورة = المراسل لي إون-بيول]

 
مع استمرار مشكلة الشواغر في العقارات التجارية والمراكز الصناعية لفترات طويلة، بدأت تظهر حركات لاستخدام المساحات الفارغة لأغراض جديدة. يعتبر التخزين الذاتي للأشياء الشخصية، الذي يستفيد من ارتفاع تكاليف السكن وزيادة عدد الأسر الفردية، أداة استثمار جديدة واعدة في قطاع العقارات التجارية.
 
قال نام سونغ-هون الرئيس التنفيذي لشركة آي إم بوكس في لقاء أخير مع جريدة أجو إيكونوميكس: "التخزين الذاتي لا يعتمد بشكل كبير على الموقع أو المنطقة التجارية، لذا يمكن أن يحتل أماكن تعاني من شواغر عديدة"، مضيفاً "يمكن أن يكون أحد البدائل لحل مشكلة الشواغر".
 
كان سبب دخول نام سونغ-هون لمجال التخزين الذاتي بسيطاً بشكل غير متوقع. عند تخرجه من الجامعة، ترك أغراضه عند صديق، وتلقى اتصالاً منه يطلب منه "أن يأتي بأغراضك بسرعة". هذا الموقف أدى به إلى التفكير في أن وجود مساحة لتخزين الأمتعة مؤقتاً سيكون مفيداً للأسر الفردية والطلاب الجامعيين.
 
قبل هذا، جرب نام سونغ-هون عدة مشاريع تجارية منها المشاريع الناشئة والمتاجر الإلكترونية والمنصات الرقمية. لكنه شعر بحدود عمل المنصات الإلكترونية، حيث أنها تحتاج إلى استثمارات خارجية للنمو والربحية. بينما كان يبحث عن نموذج أعمال يجمع بين القنوات الإلكترونية والفيزيائية، اكتشف سوق التخزين الذاتي في الخارج.
 
قال نام سونغ-هون: "كانت صناعة التخزين الذاتي قد استقرت فعلاً كمجال كبير في الولايات المتحدة واليابان، لكن في ذلك الوقت لم يكن هناك سوق مُنظم بشكل صحيح في كوريا الجنوبية"، ما دفعه للشروع في المشروع.
 

صورة من أول مستودع لشركة آي إم بوكس في سامجيون بمنطقة سونغبا، سيول [الصورة = مقدمة من آي إم بوكس]

اسم "آي إم بوكس" نشأ من نموذج العمل الأولي للشركة. في البداية، كانت الشركة تتقبل أمتعة العملاء على أساس الصناديق وتقوم بتخزينها. افتتحت الشركة أول مستودع لها في منطقة سامجيون بمنطقة سونغبا في سيول عام 2015، وذلك في مساحة تحت الأرض. استفادت من الإيجارات الرخيصة نسبياً لتأمين المساحة، حيث كانت تحفظ الأمتعة التي يرسلها العملاء عبر الشحن على الرفوف صندوقاً تلو الآخر.

كان العملاء الرئيسيون في البداية من الأسر الفردية والطلاب الجامعيين. كان نموذج العمل يقوم على استقبال الأمتعة عبر الشحن من الأشخاص الذين سيتنقلون قريباً أو طلاب يحتاجون إلى إخلاء السكن الجامعي، وتخزينها، ثم إعادة شحنها إلى وجهتهم المطلوبة. وفي أثناء تشغيل الأعمال، شعر نام سونغ-هون بقيود هذا النموذج، فقرر توسيع الأعمال من خلال استئجار مستودعات لوجستية صغيرة في ضواحي محافظة جيونجي واستخدام حاويات وغيرها. لكن الشركة ظلت متراجعة لمدة 7 إلى 8 سنوات تقريباً منذ تأسيسها حتى عام 2022.

جاء الاختراق من حيث لم تتوقعه الشركة - من سوق العقارات. كان التخزين الذاتي صناعة رأسمالية كثيفة حيث أن كل فرع جديد يتطلب تكاليف إنشاء وإيجار أولية، مما جعل من الصعب على الشركة توسيع الفروع بسرعة من أموالها الخاصة. عندما بدأت تركز انتباهها على مشكلة الشواغر في العقارات التجارية، بدأت ترى فرصة حقيقية.
 
طور نام سونغ-هون نموذج عمل جديد حيث يتحمل أصحاب العقارات الذين لديهم شواغر تكاليف الإنشاء، بينما تقوم آي إم بوكس بتشغيل المساحة والمشاركة في الإيرادات. بعد ذلك، قام بالترويج المباشر عبر المدونات لأصحاب العقارات الذين لديهم شواغر قائلاً "افتحوا فرعاً من التخزين الذاتي"، وحقق عقده الأول بسرعة أكبر من المتوقع.
 
كان أول موقع افتتح بهذه الطريقة هو فرع إنتشيون نونهيون. في ذلك الوقت، كان مفهوم التخزين الذاتي غريباً جداً، حتى أن أفراد عائلة المتعاقد جاءوا للطلب بإلغاء العقد. قال نام سونغ-هون: "الناس لم يكونوا يعرفون حتى ما هي صناعة التخزين الذاتي"، مضيفاً "لكن الآن تغير المناخ السوقي تماماً".

 

فرع آتشيول السابق لشركة آي إم بوكس الموجود في أتشيون دونج، مدينة كوري، محافظة جيونجي [الصورة = مقدمة من آي إم بوكس]

تدير آي إم بوكس حالياً 280 فرعاً في جميع أنحاء البلاد. أكد نام سونغ-هون بشكل خاص على أن التخزين الذاتي، بطبيعته، يعتمد بشكل أقل على الموقع والمنطقة التجارية مقارنة بالمحال التجارية العادية.
 
توقع نام سونغ-هون تفاقم مشكلة الشواغر في العقارات التجارية في المستقبل. وأرجع السبب إلى أن المساحات التجارية والمراكز الصناعية المعروضة خلال عمليات التطوير العقاري لا تزال موجودة في السوق، بينما الطلب على استئجارها يتناقص.
 
من ناحية أخرى، يرى أن الظروف الداعمة لزيادة الطلب على التخزين الذاتي آخذة في التوسع. حدد بشكل خاص ارتفاع تكاليف السكن وتقليص المساحات السكنية كعاملين رئيسيين.
 
قال نام سونغ-هون: "في الماضي، كان من الطبيعي الانتقال إلى منزل أكبر، لكن الآن أصبح من الصعب الانتقال إلى منزل أكبر بسبب عبء تكاليف السكن"، مضيفاً "عندما ينتقل الناس إلى منزل أصغر، يضطرون لتقليل عدد الأشياء، لكن لا يمكنهم التخلص من كل ممتلكاتهم، وبالتالي ينشأ الطلب على مستودعات شخصية".
 
بالفعل، يبلغ إجمالي الرسوم الشهرية التي يدفعها عملاء آي إم بوكس حالياً حوالي 500 مليون وون. تهدف الشركة إلى زيادة هذا الرقم إلى 3 مليارات وون في المستقبل.
 
الربحية هي جزء آخر تركز عليه آي إم بوكس. كشف نام سونغ-هون أن الشركة تدير أعمالها بالاعتماد على رأس المال الذاتي دون قبول استثمارات خارجية، وتحقق هامش ربح يقترب من 30% سنوياً.
 
ركز نموذج الأعمال في آي إم بوكس على تقليل تكاليف الاستثمار في المنشآت. استخدمت نظام قفل الأبواب الإلكترونية ونظام رمز الاستجابة السريعة QR للوصول، مما قللت الاستثمارات الرأسمالية الضخمة المطلوبة للأتمتة الكاملة. بالمقابل، أوضح نام سونغ-هون أن بعض الشركات المنافسة استثمرت بشكل كبير في تطوير التطبيقات وبناء أنظمة التشغيل الآلي بدون طاقم عمل، مما زاد من أعبائها المالية.
 
تستهدف آي إم بوكس تحقيق معدل إشغال كبير خلال 6 إلى 12 شهراً بعد افتتاح كل فرع جديد، والوصول إلى معدل إشغال مستقر بعد 1 إلى سنتين. قال نام سونغ-هون إن الشركة تتوسع وفقاً للطلب من خلال فتح فروع إضافية عندما يرتفع معدل الإشغال في المنطقة المحيطة بالفرع إلى 80% أو أكثر.
 
مع ذلك، كلما نمت سوق التخزين الذاتي، كان تشديد المنافسة أمراً لا مفر منه. إذا تجمعت شركات منافسة في مواقع جيدة، قد ينخفض الربح لكل فرع.
 
من الناحية المؤسسية، أشار أيضاً إلى احتمالية أن تكون اللوائح المتعلقة بالحماية من الحرائق متغيراً قد يؤثر على توسع الأعمال في المستقبل. قال إن مستودعات آي إم بوكس تستخدم كميات أقل من النيران والكهرباء مقارنة بالمطاعم العادية أو السكن، وتستخدم أجهزة استشعار الحرارة والدخان مما يقلل من مخاطر الحرائق.
 
تستهدف آي إم بوكس تأمين 400 فرع بحلول نهاية هذا العام، والتوسع إلى 1000 فرع في جميع أنحاء البلاد بحلول عام 2029. من خلال هذا، تخطط الشركة لتحقيق إيرادات بقيمة 100 مليار وون وأرباح سنوية تبلغ حوالي 30 مليار وون، مع التخطيط على المدى الطويل للقيام بشراء الأصول من خلال الصناديق.
 
قال نام سونغ-هون: "صناعة التخزين الذاتي لا تقتصر على وضع مستودع في مساحة فارغة، بل هي صناعة تربط بين بيئة السكن المتغيرة وسوق العقارات التجارية"، مضيفاً "نظراً لأن مشكلتي الشواغر ونقص المساحات السكنية تحدثان في نفس الوقت، فإن السوق سيستمر في النمو في المستقبل".



* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.