حتى مع توفر الأراضي... لا يمكن البناء: اختناقات في تنفيذ المشاريع تعرقل خطة العرض السكني

منظر عام للتجمعات السكنية في وسط سيول من برج لوتيه وورلد - سيول سكاي في حي سونغبا، 11 أغسطس 2026 [الصحفي يونا هيونغ، shooting@ajunewscom]

يؤكد متخصصون في قطاع العقارات أنه رغم تركيز الحكومة على زيادة حجم العرض السكني والتسريع في تنفيذ خطط العرض (سواء في خطة 7 سبتمبر أو خطة 13 أغسطس الإضافية الأخيرة)، فإن العقبات الفعلية في الميدان التي تعرقل بدء التنفيذ الفعلي للمشاريع لا تزال قائمة. فالجهات العامة تواجه تأخيرات كبيرة في إجراءات المشروع، بما في ذلك تعويض الأراضي، فيما تعاني القطاعات الخاصة من ارتفاع تكاليف البناء وتشديد أسواق تمويل المشاريع مما يؤثر على جدوى المشاريع الاقتصادية.
 

الجهات العامة تعاني من تعقيد الإجراءات والقطاع الخاص من ضعف الجدوى الاقتصادية... اختناقات في بدء التنفيذ في كل مكان

أفادت مصادر من قطاع العقارات في السابع من الشهر الجاري أن اختصار الإجراءات السابقة لبدء التنفيذ الفعلي للمشاريع السكنية العامة - مثل تأمين الأراضي وعمليات التعويض - يمثل المتغير الأساسي الذي يحدد سرعة العرض السكني. وتبرير ذلك أنه حتى إذا تضمنت خطط العرض تحديد الأراضي المطلوبة، فإن هناك مراحل إضافية يجب تجاوزها قبل البدء بالبناء الفعلي، بما في ذلك التنسيق مع مالكي الأراضي.

قال البروفيسور سيو جين-هيونغ من قسم القانون العقاري بجامعة كوانغون: "المشكلة الأساسية للجهات العامة هي طول فترة التعويض في عملية تطوير الأراضي. بما أن تعويض الأراضي يجب أن يتم من خلال التفاوض والاتفاق مع مالكي الأراضي، فإن الفترة الزمنية ستطول حتماً إذا رفض المالك بيع أرضه."

وأضاف هام يونغ-جين، مدير مختبر الأبحاث العقارية بمصرف ووري: "للقطاع العام، تبقى أهمية السرعة التي تستطيع تحقيقها البلديات المحلية وشركة الأراضي والإسكان الكورية (إل إتش). وقد تصبح خطط الإصلاح الخاصة بشركة الأراضي والإسكان وإعادة هيكلة وظائفها متغيرات مهمة مستقبلاً تؤثر على سرعة العرض."

أما بخصوص العرض السكني من القطاع الخاص، فتتوقف على الجدوى الاقتصادية للمشروع وظروف تمويل رأس المال. فمع استمرار الضغط من تكاليف البناء والتكاليف المالية، وتراجع أسواق تمويل المشاريع، نجد عدداً كبيراً من مواقع المشاريع التي حصلت على التصاريح والموافقات لكنها لم تتمكن من البدء بالعمل الفعلي.

أوضح مدير مختبر الأبحاث: "أكبر عقبة أمام القطاع الخاص للانتقال من مرحلة الحصول على التصاريح إلى مرحلة التنفيذ الفعلي هي قروض تمويل المشاريع. فمع تعقد عملية الحصول على التمويل وارتفاع أعباء الفائدة، يحدث فراغ بين الحصول على الموافقات الإدارية والبدء الفعلي بالبناء."
 

الحكومة تركز مجدداً على التسريع... هل ستكسر خطة 13 أغسطس الاختناقات؟

جاءت خطة التسريع الإضافية الصادرة في 13 أغسطس الماضي (قبل حوالي شهر من الذكرى السنوية الأولى لخطة 7 سبتمبر) بهدف التخفيف من هذه الاختناقات. التزمت الحكومة بتقليص الفترة الزمنية اللازمة من إعلان المواقع المرشحة للأراضي العامة الجديدة إلى بدء البناء من 68 شهراً إلى 37 شهراً، أي تقليص بمقدار 31 شهراً. وفيما يتعلق بالمشاريع الخاصة، تسعى الحكومة إلى توسيع الدعم المالي من خلال ضمانات تمويل المشاريع من شركات ضمان الإسكان والمدن وشركة تمويل الإسكان الكورية، بهدف تحفيز بدء التنفيذ.

المسألة الحقيقية هي ما إذا كان اختصار الإجراءات وتوسيع الدعم المالي سيؤديان فعلاً إلى بدء التنفيذ في المشاريع الفعلية. يقول مدير المختبر: "بما أن خطة 13 أغسطس تم تصميمها خصيصاً لتسريع العرض، فإن المحك الحقيقي هو مدى تقدم بدء التنفيذ الفعلي. تدابير مثل توسيع دعم القروض وتمويل المشاريع، والدعم المباشر من خلال المشتريات الحكومية، وتخفيف قيود نسبة التمويل إلى القيمة للمشغلين في قطاع الإيجار غير السكني، تهدف جميعها إلى تسريع العرض."

يعتبر اختصار الوقت المستغرق في مشاريع التطوير والتجديد العمراني ذا أهمية حاسمة أيضاً. يقول البروفيسور كيم سانغ-بونغ من قسم الاقتصاد بجامعة هانسيونغ: "مشاريع إعادة التطوير تستغرق وقتاً طويلاً منذ تحديد منطقة التطوير وحتى تأسيس الجمعية وتطبيق المشروع والحصول على موافقة توزيع الملكية. يجب اختصار المدة الزمنية لكل مرحلة من مراحل المشروع لكي نتمكن من تقليل الوقت الكلي اللازم للعرض الفعلي."

غير أن البعض يشير إلى تحدٍ آخر: حتى لو تم اختصار الإجراءات وتوسيع الدعم المالي، فإن ضعف جدوى المشاريع الاقتصادية قد يعيق مشاركة القطاع الخاص.

يؤكد البروفيسور سيو: "وجود سياسة حكومية لا يعني أنه يمكن تحقيق العرض وفق الخطة، والظروف السوقية ليست سهلة. حتى لو حاولت الحكومة تفعيل الإيجار المؤسسي، فإن عدم وجود ربحية كافية يعني عدم وجود شركات مستعدة للمشاركة في المشروع، مما يعني أن السياسات وحدها لها حد أقصى في تسريع بدء التنفيذ."

حتى لو تسارعت وتيرة بدء التنفيذ، هناك فاصل زمني حتمي قبل أن يترجم ذلك إلى كمية فعلية من وحدات الإسكان المتاحة للسكن. غير أنه يرى بعض المحللين أنه قد يحدث تأثير إيجابي على السوق حتى قبل اكتمال البناء. فمع بدء مرحلة البيع العام للوحدات، قد تظهر مؤشرات إيجابية على زيادة العرض في السوق من خلال سوق الحجز (الاكتتاب) وغيره.

يضيف مدير مختبر الأبحاث: "مهما تسارعت الخطط، يستغرق الأمر وقتاً حتى تترجم إلى كمية فعلية من الوحدات المتاحة للسكن. لكن عندما تبدأ مرحلة البيع العام بعد بدء البناء، يمكن لمشتري الإسكان (وخاصة الأسر بلا مسكن) أن يشعروا براحة نفسية لأن العرض قادم، وبالتالي قد يتحقق التأثير الإيجابي على السوق قبل الانتهاء من البناء بفترة."

* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.