على الرغم من تسريع الحكومة وتيرة العرض على الأراضي العامة في منطقة العاصمة، وخاصة مدن الجيل الثالث الحكومية، إلا أن الخبراء يشيرون إلى أن اختصار فترة المشروع وحده لن يكون كافياً لتحقيق تأثير حقيقي على استقرار سوق الإسكان. والسبب يعود إلى أن جداول التسليم في عدد كبير من المشاريع قد تأخرت بالفعل، وأن التأثير الفعلي للعرض السكني لا يظهر إلا عندما تتزامن عمليات الإسكان مع بناء شبكات النقل الإقليمية والبنية التحتية الخدمية.
وفقاً لما أوضحته وزارة الأراضي والنقل والموارد البحرية في الخامس عشر من سبتمبر، تم إطلاق مشروع مدن الجيل الثالث الحكومية منذ عام 2018 بهدف زيادة العرض السكني في العاصمة ومنطقة العاصمة، وبالتالي تحقيق استقرار الأسعار. ويُخطط لتوفير حوالي 170 ألف وحدة سكنية في ستة مناطق: ناميانجو (والسوك والسوك 2)، وهاآنام (كيوسان)، وإنتشون (جيانغ يانغ)، وغويانغ (تشانغ نونغ)، وبوتشون (دايجانغ).
غير أن فترات تأخير متكررة حدثت منذ إعلان المواقع المرشحة، بسبب تأخر التعويضات وإزالة العوائق والبنية التحتية وعمليات المسح الأثري. مما أدى إلى تأخير فعلي في بدء البناء ومواعيد تسليم الكثير من المجمعات السكنية. فعلى سبيل المثال، امتدت فترة المشروع للكتل S-3 و S-4 في غويانغ تشانغ نونغ بمقدار 15 شهراً، والكتلة A10 في إنتشون جيانغ يانغ بمقدار 12 شهراً، والكتلة S-18 في ناميانجو والسوك بمقدار 19 شهراً.
يرى الخبراء أن تأخر ظهور تأثير العرض السكني يشكل أكبر مشكلة. فحتى إذا قامت الحكومة باختصار فترة بدء البناء على الأراضي العامة الجديدة، فإن تسليم وحدات مدن الجيل الثالث الحكومية القيد الإنشاء يتطلب وقتاً طويلاً، مما يجعل من الصعب حل عدم التوازن بين العرض والطلب السكني في منطقة العاصمة على المدى القصير.
يقول بارك هاب-سو، أستاذ مساعد بكلية العقارات بجامعة كونكوك: "السبب الأساسي لتأخر مدن الجيل الثالث يعود إلى تأخر التعويضات الأرضية." ويضيف: "بناء 500 وحدة سكنية يتطلب حوالي 36 شهراً فقط من فترة البناء الفعلية، مما يجعل من الصعب جداً تقليل المدة من 60 شهراً إلى 30 شهراً بالكامل من ناحية الواقع العملي."
تنسيق موعد العرض السكني مع بناء شبكات النقل الإقليمية الواسعة يشكل تحدياً آخر. إذ أن جوهر مشروع مدن الجيل الثالث الحكومية يكمن في نقل الطلب على الإسكان من العاصمة إلى منطقة العاصمة، وإذا تأخر بناء شبكات النقل بالسكك الحديدية والطرق بعد بدء الإسكان، فقد يكون هناك حد أقصى لجذب الطلب الحقيقي من المقيمين.
تقول يانغ جي-يونغ، عضو اللجنة المتخصصة في مصرف شينهان وول فايندر بريميير باسفايندر: "على الرغم من أهمية التسليم السريع للإسكان في مدن الجيل الثالث، فإن بناء شبكات النقل الإقليمية لا يقل أهمية." وتضيف: "في حالة مدينة أونجونغ السكنية بباجو، عانى السكان من عدم راحة نقل كبيرة لفترة طويلة بسبب تأخر بناء شبكات النقل الإقليمية."
تستطرد قائلة: "لكي تنجح مدن الجيل الثالث الحكومية، يجب بناء ليس فقط شبكات النقل الإقليمية بل أيضاً فرص العمل والمرافق التعليمية ومنشآت الخدمات الحياتية بما يتسق مع موعد السكن، حتى يتسنى للعاملين الحقيقيين أن يختاروا هذه المناطق كمنازل آمنة وموثوقة."
هناك تحذيرات أيضاً بأنه في الوقت الذي تتخذ الحكومة خطوات لاختصار فترة المشروع، يجب ألا تصبح النقاشات المتعلقة بإعادة تنظيم هيكل مؤسسة تطوير الأراضي متغيراً في جدول التسليم. إذ إن إعادة هيكلة وظائف المؤسسة، التي تتولى كامل المشروع من تطوير الأراضي العامة والبناء السكني والتعويضات، قد تؤدي إلى تأخير في صنع القرارات وسرعة تنفيذ المشاريع، وبالتالي تأخير جدول التسليم مرة أخرى.
يقول سيو جين-هيونغ، أستاذ قانون العقارات بجامعة كوانغون: "من المهم بناء شبكات النقل قبل العرض السكني وفي الوقت المناسب." ويضيف: "نظراً لأن النقاشات المتعلقة بفصل مؤسسة تطوير الأراضي قيد الجريان حالياً، يجب إدارة وضع المشروع عن كثب لضمان عدم حدوث أي تأخير في العمليات المتعلقة بتوسيع العرض السكني."
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.