انخفاض العروض السكنية بنسبة 12.8% خلال سنة واحدة...متوسط أسعار الإيجار يسجل رقماً قياسياً تاريخياً
نسبة تجديد العقود تصل إلى 58.9%...واحد من كل ستة مستأجرين يبقى في المسكن ذاته
تشهد سوق العقود السكنية قصيرة الأجل في سيول تراجعاً حاداً، حيث انخفضت العروض المتاحة إلى أقل من 20 ألف عقد، مما يعرقل سعي المستأجرين للعثور على مساكن جديدة. وقد تجاوز متوسط أسعار الإيجار قصير الأجل 700 مليون وون، بينما بلغت نسبة تجديد العقود القائمة حوالي 60% من إجمالي المعاملات. ومع ندرة العروض الجديدة وارتفاع تكاليف الضمانات السكنية، أصبح المستأجرون في وضع حرج بين خيارات محدودة للغاية. على الرغم من أن الحكومة أطلقت خطط استقرار سكني تتضمن توسيع الإسكان العام، إلا أن الوقت المطلوب لتنفيذها يستوجب توفير حلول تكميلية لمعالجة الاختلال في التوازن بين العرض والطلب في السوق الخاصة.
وفقاً لبيانات شركات البيانات العقارية الكبرى مثل أسيل بتاريخ 22 من الشهر الجاري، بلغت عروض العقود قصيرة الأجل للشقق السكنية في سيول 19,904 عقود، بانخفاض بنسبة 5.9% عن 21,146 عقد في الشهر السابق. وقياساً بالفترة ذاتها من العام الماضي البالغة 22,966 عقد، يمثل هذا انخفاضاً بنسبة 13.3%.
وفي المقابل، سجل متوسط سعر العقود قصيرة الأجل للشقق السكنية في سيول وفقاً لبيانات كي بي العقارية في الشهر الماضي 711 مليون و780 ألف وون، محققاً أعلى مستوى تاريخي. وهذا يمثل ارتفاعاً بمقدار 59 مليون و990 ألف وون أي بنسبة 9.2% عن 651 مليون و790 ألف وون في أغسطس من العام السابق. وقد ارتفع السعر بحوالي 140 مليون وون منذ تسجيل أدنى مستوى له في يوليو 2023 عند 569 مليون و810 ألف وون، في غضون ثلاث سنوات تقريباً.
تراجع أيضاً عدد معاملات العقود قصيرة الأجل. وبناءً على تحليل بيانات المعاملات المسجلة حتى 15 من الشهر الجاري، بلغت معاملات العقود قصيرة الأجل للشقق السكنية في سيول الشهر الماضي 7,263 معاملة، بانخفاض 18.0% عن 8,855 معاملة في الشهر السابق، و32.2% مقارنة بنفس الشهر من العام الماضي. وعلى الرغم من احتمال زيادة المعاملات بسبب الفترة المتبقية للتسجيل، فإن بيانات سيول تشير إلى استمرار الاتجاه الهبوطي مقارنة بالعام السابق حتى مع احتساب هذا العامل.
الجدير بالملاحظة أن نسبة تجديد العقود في معاملات الإيجار المتراجعة ارتفعت بشكل ملحوظ. حيث مثل تجديد العقود 58.9% من إجمالي معاملات العقود قصيرة الأجل للشقق السكنية في الشهر الماضي. وهذا يعكس ارتفاعاً بمقدار 5.9 نقطة مئوية عن يوليو الذي بلغت فيه النسبة 53.0%، وارتفاعاً بمقدار 15.2 نقطة مئوية مقارنة بنفس الشهر من العام السابق البالغة 43.7%. بمعنى آخر، فإن حوالي ستة من كل عشرة عقود هي عبارة عن تجديدات لعقود قائمة بدلاً من عقود جديدة.
تعزو متابعات السوق الانخفاض الحاد في عروض العقود قصيرة الأجل إلى عوامل متعددة، منها تراجع كمية الوحدات السكنية المضافة وتشديد السياسات الحكومية المتعلقة بالسكن الفعلي. فعندما يتم تقيد عمليات شراء العقارات المأجورة وينتقل المالكون للسكن المباشر في عقاراتهم، يقل توفر العقود قصيرة الأجل في السوق. وقد بدأت تظهر حالات في السوق حيث يقدم المستأجرون على توقيع العقد فور ظهوره أو قبل فحصه بشكل كاف.
قال وسيط عقاري في منطقة نوون: "أعتقد أن تأثير تعيين منطقة الموافقة على تداول الأراضي هو الأكبر على نقص العروض الحالية"، مضيفاً: "يقتصر عرض العقود قصيرة الأجل على العقارات التي كانت مؤجرة بالفعل، لكن مع بيع هذه الممتلكات القديمة، تقل كمية العروض المتاحة كعقود قصيرة الأجل".
اتخذت الحكومة أيضاً خطوات لتحسين الأطر التشريعية بهدف تخفيف الضغوط السكنية على المستأجرين. ومن الأمثلة البارزة على ذلك توسيع نطاق الإعفاء من شرط السكن الفعلي عند شراء عقار مأجور ضمن منطقة الموافقة على تداول الأراضي. وبينما تساعد هذه الإجراءات في الحفاظ على العلاقات الإيجارية القائمة، إلا أنها لا تتوقع أن تؤدي إلى زيادة الجديد من العروض المتاحة في السوق.
في خطة استقرار السكن المعلنة في 21 من الشهر الجاري، التزمت الحكومة بتوفير 1.19 مليون وحدة سكنية عامة بحلول عام 2030، وإنشاء فئة جديدة من العقود الطويلة الأجل مع المالكين الخواص. وبينما تمثل هذه التدابير حلاً استراتيجياً على المدى المتوسط والطويل لتحسين استقرار السكن للمستأجرين، فإن التأخير الزمني حتماً سيؤثر على كمية العروض المتاحة في سوق العقود القصيرة الأجل في سيول.
في هذه الفجوة السياسية، يبقى المستأجرون بلا مأوى في أوضاع صعبة، حيث يصعب عليهم انتظار المساكن العامة وفي نفس الوقت لا يستطيعون تحمل أسعار العقارات المتضخمة في سيول. وعندما يحاولون البحث عن عقود قصيرة الأجل جديدة، يواجهون نقصاً في العروض وارتفاعاً في تكاليف الضمانات، مما يجبرهم على تجديد العقود القائمة أو توفير موارد مالية إضافية. وإذا تخلوا عن العقود قصيرة الأجل، فسيتعين عليهم تحمل أعباء الإيجار الشهري.
قال يونج جين هام، مدير مختبر أبحاث العقارات في بنك ووري: "يؤدي الاتجاه نحو الإيجار الشهري وزيادة استخدام حق طلب تجديد العقد إلى تراجع إضافي في العروض الجديدة من العقود قصيرة الأجل"، مشدداً على أنه "هناك حاجة إلى تدابير سياسية تكميلية لضمان عدم انكماش المعروض من الإيجارات الخاصة".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.