ذروة حوادث الضمان تجاوزت لكن اعترافات الضرر مستمرة
76% من الضحايا أقل من 40 سنة... التركيز على العقارات غير السكنية
بينما بدأت حوادث عدم استرجاع كفالات العقود السكنية تتراجع بسرعة بعد بلوغها ذروتها، فإن أضرار الاحتيال في هذا القطاع لا تزال مستمرة. إذ أن الأضرار الناجمة عن العقود السكنية المبرمة في الماضي تستمر لسنوات عديدة، تشمل عدم استرجاع الكفالات والاعتراف بالأضرار والمزادات القسرية والعلنية وشراء الدولة للعقارات المتضررة واسترجاع الكفالات. وبخلاف تناقص الحوادث الجديدة، فإن وقت المستأجرين الذين لم يتمكنوا من حل مشاكلهم لا يزال يمضي.
وفقاً لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل وجهات أخرى، في أغسطس الماضي، أضافت لجنة دعم ضحايا احتيال العقود السكنية 658 حالة جديدة إلى قائمة الضحايا المعترف بهم، مما أدى إلى تجاوز إجمالي القرارات الخاصة بالضحايا منذ بدء القانون الخاص في يونيو 2023 حاجز 40 ألف حالة للمرة الأولى، ليصل العدد إلى 40 ألفاً و936 حالة. كما بلغ إجمالي طلبات تأجيل المزادات القسرية والعلنية 1225 حالة، وخدمات دعم الضحايا في مجالات السكن والتمويل والقانون وغيرها 77 ألفاً و805 حالات.
يختلف هذا بشكل واضح عن اتجاه حوادث ضمان العقود السكنية. فقد بلغ حجم خسائر ضمان استرجاع كفالات العقود السكنية لدى شركة ضمان العقار والأسرة (HUG) مستويات قياسية بلغت 4.4 تريليون وون كوري في عام 2024، ثم انخفضت بنسبة 72.3% إلى 1.2 تريليون وون في العام الماضي. انخفض أيضاً عدد الحوادث في الفترة ذاتها من 20 ألفاً و941 حالة إلى 6677 حالة بنسبة انخفاض بلغت 68.1%. يبدو أن حوادث الضمان الجديدة دخلت مرحلة استقرار، مع انقضاء فترات العقود التي شهدت تركيزاً كثيفاً للاحتيال وانعكاس الأسعار، وتشديد معايير التغطية بالضمان.
غير أن المستأجرين المعترف بهم كضحايا بموجب القانون الخاص لا يزالون يزدادون بمئات الحالات شهرياً. فبعد 609 حالات في يوليو، تمت إضافة 658 حالة أخرى في أغسطس. من بين القرارات الصادرة في أغسطس، كانت 627 حالة طلبات جديدة أو إعادة طلبات، و31 حالة تم الاعتراف بها بعد تقديم اعتراضات متأخرة. يستمر ظهور حالات أضرار محتملة بشكل متأخر، أو يتم الاعتراف بالضحايا بعد مراحل التقديم والتحقيق والاعتراض. بهذا المعنى، يتسع الفاصل الزمني الطويل بين "حدوث الحادثة" و"انتهاء الضرر" الفعلي.
تركزت الأضرار نسبياً على الشباب والمستأجرين في العقارات غير السكنية التقليدية الذين يملكون موارد مالية محدودة. فقد كانت كفالات الإيجار لـ97.6% من إجمالي الضحايا 300 مليون وون أو أقل، وشكل الأشخاص تحت 40 سنة 76% من الضحايا. من حيث نوع العقار، احتلت المباني متعددة الأسر المركز الأول بـ28.5%، تليها المكاتب التجارية بـ20.9%، والمباني السكنية متعددة الشقق بـ18.7%، والشقق السكنية بـ13.3%. تركزت 60.7% من إجمالي الضحايا في منطقة العاصمة وضواحيها.
تسعى الحكومة إلى تسريع عملية استرجاع الأضرار مع التركيز على الشراء العام للعقارات المتضررة. قامت شركة الأراضي والإسكان الكوري (LH) بشراء 10 آلاف و718 وحدة سكنية متضررة بالاحتيال حتى نهاية أغسطس الماضي. ارتفع الأداء الفعلي للشراء من 90 وحدة فقط في عام 2024 إلى متوسط شهري قدره 654 وحدة في النصف الثاني من العام الماضي، وبلغ 5727 وحدة خلال الفترة من يناير إلى أغسطس من هذا العام بمتوسط شهري قدره 716 وحدة. تعمل وزارة الأراضي والبنية التحتية وشركة LH على توحيد إجراءات المشاورات المسبقة وطلبات الشراء، وتشغيل مسار سريع مع معالجة مرحلية محددة بمهل زمنية معينة.
تأكدت فعلياً حالات ارتفاع معدل استرجاع الكفالات من خلال شراء العقارات المتضررة. في تحليل أجرته وزارة الأراضي والبنية التحتية على 44 وحدة سكنية انتهت معالجتها بشراء شركة LH ثم توزيع الأرباح وحساب فوائض المزادات، كان متوسط معدل استرجاع الكفالات 78%. بشكل خاص، تمكن 28 مستأجراً من الدرجات الثانية من استرجاع متوسط 37.9% من خلال توزيع أرباح المزادات وحدها، لكن عند إضافة دعم فوائض المزادات من شركة LH، ارتفع متوسط معدل الاسترجاع إلى 73%.
مع ذلك، فإن زيادة شراء العقارات المتضررة لا تعني انتهاء الأضرار على الفور. حتى بعد الاعتراف بصفة الضحية، يتعين المرور عبر مراحل المزادات القسرية والعلنية وتنظيم الحقوق والمطالبات والفحص من قبل شركة LH وتوزيع الأرباح وتسوية فوائض المزادات، الأمر الذي قد يستغرق وقتاً طويلاً قبل الوصول إلى استرجاع فعلي للكفالات. بهذا المعنى، يعتبر تناقص حوادث الضمان والاسترجاع الفعلي للأضرار مسألتين منفصلتين.
قال كيم دة-جين، رئيس اللجنة التنفيذية لمنظمة "المستأجرون 114"، "لقد حققنا بعض الإنجازات في تعديل قانون مكافحة الاحتيال في العقود السكنية الخاص وتعديل قانون حماية المستأجرين وقانون الوسطاء العقاريين، إلا أن ذلك لا يزال غير كافٍ. لا يزال الآلاف من المستأجرين يعانون، وعلينا أن نتذكر أن مثل هذه المشاكل قد تحدث مجدداً في أي وقت. لذا هناك حاجة إلى متابعة دؤوبة واهتمام مستمر بتحسين الأنظمة والقوانين".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.