سوق العقارات في هو تشي منه: ارتفاع أسعار الشقق الحديثة بنسبة 12% مقابل انخفاض حاد في أسعار المنازل الفردية

أسعار المنازل بهو تشي منه ترتفع 12% للشقق الحديثة... بينما تنخفض الفيلات بعشرات مليارات الدونغ

الشقق الجديدة تسجل ارتفاعاً بـ 12% رغم زيادة المعروض... فيما المنازل الفردية تشهد انخفاضاً حاداً

• أسعار المنازل بهو تشي منه ترتفع 12% للشقق الحديثة... بينما تنخفض الفيلات بعشرات مليارات الدونغ

• الشقق الجديدة تسجل ارتفاعاً بـ 12% رغم زيادة المعروض... فيما المنازل الفردية تشهد انخفاضاً حاداً

مجمع بينهوم سنترال بارك في منطقة بنثان بمدينة هو تشي منه [صورة: المراسلة كيم هيه-إن]

شهد سوق العقارات في هو تشي منه بفيتنام اتجاهات متباينة بين أسعار الشقق السكنية والمنازل الفردية. فبينما تستمر الشقق الحديثة في تسجيل ارتفاعات في الأسعار رغم زيادة المعروض، تشهد المنازل الفردية والفيلات الحضرية انخفاضاً ملحوظاً حيث يخفض أصحابها أسعار البيع بعشرات مليارات الدونغ. ويعكس هذا الفارق الواضح بين نوعي المساكن تزامن ضغوط سداد القروض مع تغيرات في معايير شراء المساكن.

وبحسب وسائل إعلام محلية بينها "فن إكسبريس" في 12 من الشهر الجاري (التوقيت المحلي)، يسجل السوق في هو تشي منه حالات متكررة لانخفاض أسعار المنازل الفردية والفيلات الحضرية بمقدار يتراوح بين 10 إلى 50 مليار دونغ (أي ما يعادل 5.2 مليون إلى 25.8 مليون ين). في المقابل، أفادت شركة الاستشارات العقارية العالمية نايت فرانك فيتنام أن متوسط سعر البيع للشقق السكنية الجديدة في هو تشي منه خلال الربع الثالث من السنة الحالية بلغ حوالي 110 مليون دونغ للمتر المربع، أي بارتفاع قدره 12% مقارنة بنفس الفترة من السنة الماضية.

ويظهر تعديل أسعار المنازل الفردية حتى في قلب العاصمة. فقد عُرضت دار بمساحة 64 متراً مربعاً بالقرب من شارع لو فان كو في منطقة بنثايين القديمة بسعر 12.8 مليار دونغ، أي بانخفاض حوالي ملياري دونغ عن سبتمبر الماضي. والمنزل محتفظ به كضمان لدى البنك، وصاحبه يسارع لبيعه لسداد قروضه، بينما المشترون المحتملون يعرضون ما يتراوح بين 8 إلى 9 مليارات دونغ. وبالمثل، عُرضت دار قريبة بمساحة 56 متراً مربعاً بسعر 14 ملياراً دونغ في مايو، ثم تمت معاملة تجارية عليها بـ 10.8 مليارات دونغ في سبتمبر. وفي شارع بان كو بمنطقة الدائرة الثالثة القديمة، خفضت عمارة من خمس طوابق عُرضت بـ 15 ملياراً دونغ سعرها إلى حوالي 10.8 مليارات دونغ.

تعكس هذه الاتجاهات بيانات البحوث السوقية أيضاً. فوفقاً لمنصة العقارات الفيتنامية "بات دونغ سان"، تراجعت أسعار البيع للمنازل على جوانب الطرق في هو تشي منه بمعدل 6 إلى 10% خلال الأشهر التسعة الماضية. وأوضحت شركة DKRA للاستشارات أن متوسط أسعار المنازل الفردية والفيلات الحضرية انخفض بنسبة 10 إلى 15% مقارنة بنفس الفترة من السنة السابقة، مع تسجيل انخفاضات أكبر في المعروضات التي يضغط أصحابها لبيعها بسبب أعباء السداد.

ارتفاع أسعار الشقق الحديثة 12%... الأسعار تصعد رغم زيادة المعروض

مدخل منزل بمنطقة جو فاب بمدينة هو تشي منه [صورة: المراسلة كيم هيه-إن]

على عكس المنازل الفردية، يستمر سوق الشقق السكنية الحديثة في هو تشي منه في تسجيل ارتفاعات في الأسعار. وتبين الأدلة أن هيكل المعروض المركز على الوحدات الفاخرة يؤثر في ارتفاع متوسط سعر البيع، رغم زيادة المعروض الجديد. فبحسب نايت فرانك فيتنام، بلغ متوسط سعر البيع للشقق السكنية الجديدة في منطقة هو تشي منه قبل دمج المحافظات خلال الربع الثالث من هذا العام 110 مليون دونغ للمتر المربع، مسجلاً ارتفاعاً بنسبة 3% عن الربع السابق و12% عن نفس الفترة من السنة السابقة.

أما متوسط سعر البيع لكل المحافظات المدمجة في هو تشي منه بما فيها بنثوين وباريا-فونج تاو، فقد بلغ حوالي 97.6 مليون دونغ للمتر المربع، محققاً ارتفاعاً بنسبة 2.3% مقارنة بالربع السابق. يتركز معروض الشقق الفاخرة والفائقة الفخامة في المناطق الحضرية المركزية، بينما توجد الوحدات برسوم أقل نسبياً في المناطق الطرفية.

تسارعت أيضاً حركة المعروض والمعاملات. بلغ حجم المعروض الجديد من الشقق في منطقة هو تشي منه المركزية خلال الربع الثالث 2,711 وحدة، أي بارتفاع 48% عن نفس الفترة من السنة الماضية. وفي مجمل هو تشي منه المدمجة، تم توفير 7,203 وحدات جديدة وتسجيل 7,544 وحدة في المعاملات. وتتوقع نايت فرانك فيتنام أن يتم توريد 42,593 وحدة سكنية إضافية في هو تشي منه حتى نهاية عام 2027، مع توقع تركز ما يزيد على النصف منها في المناطق الحضرية المركزية السابقة.

أسعار الفائدة المرتفعة وانخفاض العائد الإيجاري... تغير في معايير الشراء

مدخل منزل بمنطقة جو فاب بمدينة هو تشي منه [صورة: المراسلة كيم هيه-إن]

يكمن جزء من السبب وراء عدم إتمام معاملات البيع للمنازل الفردية رغم انخفاض أسعارها في العبء المالي على المشترين. وفي مقابل توسع الخيارات المتاحة، بات المشترون يفحصون بحذر أكثر فائدة القروض والعائد الإيجاري وغيرها. يشرح أحد المتخصصين بالوساطة العقارية في هو تشي منه، ويُشار إليه بـ "أ"، أن بعض المنازل الفاخرة وإن خفضت أسعارها بعشرات مليارات الدونغ إلا أن الفارق ما يزال قائماً بينها وبين القدرة المالية للمشترين. وأوضح أن منزلاً خُفض سعره من 70 إلى 100 مليار دونغ (حوالي 3.6 إلى 5.2 مليون ين) إلى 50 إلى 70 مليار دونغ (حوالي 2.6 إلى 3.6 مليون ين) يظل خارج متناول مشتر ميزانيته تتراوح بين 30 إلى 40 مليار دونغ، قائلاً: "لا تزال هذه الأسعار ثقيلة على عاتقهم".

على وجه التحديد، تبلغ أسعار الفائدة على قروض العقارات في هو تشي منه عادة ما بين 12 و14% سنوياً، وتصل بعض الأسعار المتغيرة إلى 15 و16%. لذا فإن المشترين يعطون وزناً أكبر للقدرة الفعلية على السداد مقارنة بحجم الخصم على السعر. وإلى جانب ذلك، يؤثر انخفاض العائد الإيجاري على القرار الشرائي أيضاً. وأوضح متحدث باسم منصة العقارات "بات دونغ سان دوت كوم" أن العائد الإيجاري السنوي للمنازل الفردية والفيلات الحضرية لا يتجاوز حوالي 2%، مما يجعل من الصعب على المشترين توقع عائد يتناسب مع سعر الشراء.

تظهر أيضاً طلبات تركز على سهولة المعيشة. وأظهرت الآراء المنشورة من قراء في المنصات الإخبارية المحلية تفضيلهم للمجمعات السكنية المزودة بالمراكز التعليمية والحدائق ومواقف السيارات على المنازل الموجودة في أزقة ضيقة.

في المقابل، يلاحظ أن هو تشي منه تشهد استمراراً في ارتفاع أسعار الشقق الجديدة رغم توسع المعروض، بينما تعاني المنازل الفردية من تأخر في المعاملات حتى مع انخفاض الأسعار. ومع معايرة المشترين المزيد من الحسابات حول أعباء القروض والبيئة السكنية والعائد الإيجاري، يتوقع أن يصبح الفارق في التوقعات السعرية بين البائعين والمشترين قضية أساسية في السوق.



* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.