السعر الوسيط للإيجار الطويل في سيول يبلغ 560 مليون وون... 44.6% من عقود التجديد برضا متبادل يتجاوز الزيادة 5%
تراجع العروض العقارية للإيجار الطويل بنسبة 19% خلال سنة... تراكم أعباء الإيجار الشهري والقروض يضيق خيارات السكن
![منظر عام لمجمعات سكنية في وسط مدينة سيول يُطل عليه من برج لوت وورلد سكاي في منطقة سونغ-با بسيول. 26.08.11 [المصور: يونا-هيون، البريد الإلكتروني: shooting@ajunews.com]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/10/13/20261013154521964536.jpg)
منظر عام لمناطق سكنية في وسط سيول يُطل عليه من برج لوت وورلد سكاي في منطقة سونغ-با. 26.08.11 [المصور: يونا-هيون، shooting@ajunews.com]
مرور سنة على إعلان "قرار 10-15 العقاري" الذي فرضت فيه الحكومة قيوداً صارمة على كامل أنحاء سيول وجزء من منطقة경기لم يخفف من الضغوط المالية على المستأجرين في العاصمة الكورية. فقد ارتفع السعر الوسيط للإيجار الطويل للشقق في سيول بمقدار 60 مليون وون خلال عام واحد، بالإضافة إلى صعوبة تجنب زيادة الإيجار حتى عند الرغبة في البقاء في السكن الحالي. وفي ظل الارتفاع المتزامن لأسعار الإيجار الشهري، فإن الأعباء في سوق التأجير لم تنخفض رغم القيود الحادة المفروضة على أسعار المساكن.
بحسب بيانات الهيئة الكورية للعقارات الصادرة في 14 من الشهر الجاري، بلغ السعر الوسيط للإيجار الطويل للشقق في سيول في أغسطس الماضي 560 مليون وون، مقابل 498 مليون وون في أغسطس من السنة السابقة، أي بزيادة 62 مليون وون بنسبة 12.4%. ويُعرّف السعر الوسيط بأنه السعر الذي يقع في منتصف السلسلة عند ترتيب أسعار المساكن تصاعدياً.
وعند احتساب المدة التقليدية للعقد الإيجاري التي تبلغ سنتين، يتضح أن الضغط على المستأجرين أكثر حدة. ففي أغسطس 2024، كان السعر الوسيط للإيجار الطويل للشقق في سيول 480 مليون وون، بينما بلغ في أغسطس من هذا العام 560 مليون وون، أي بزيادة 80 مليون وون بنسبة 16.7%. وبذلك يضطر المستأجرون الذين أبرموا عقود إيجار قبل سنتين إلى تحمل الفرق في السعر السوقي المرتفع حين تنتهي عقودهم ويبحثون عن مسكن جديد.
في منطقة سونغ-با تحديداً، ارتفع متوسط سعر الإيجار الطويل للشقق من 757.34 مليون وون في أغسطس 2024 إلى 941.37 مليون وون في أغسطس من هذا العام، أي بزيادة 184.03 مليون وون بنسبة 24.3%. كما شهدت منطقة كانغ-دونغ ارتفاعاً من 508.2 مليون وون إلى 603.75 مليون وون في نفس الفترة، أي بزيادة 102.93 مليون وون بنسبة 20.6%. وسجلت منطقتا يونغ-دو-بو وسونغ-بوك ارتفاعات بنسبة 18.3% و18.7% على التوالي.
كانت الحكومة قد أعلنت في أكتوبر من السنة الماضية تصنيف كامل أنحاء سيول وأجزاء من منطقة경기كمناطق تنظيمية وحقول مراقبة المضاربات وحقول تصاريح تداول الأراضي. وعززت أيضاً إجراءات إدارة الطلب عبر تقليص حدود القروض العقارية وتطبيق نسبة خدمة الديون الإجمالية على قروض الإيجار الطويل للمالكين الذين يمتلكون منزلاً واحداً. غير أنه بعد مرور سنة على تطبيق هذه الإجراءات، لا تزال أعباء تمويل السكن تنزل بثقل على المستأجرين في سيول بسبب الارتفاع المستمر في أسعار الإيجار الطويل.
أظهرت دراسة حللت بيانات مكتب الأشغال العامة والنقل الكوري بشأن أسعار المعاملات الفعلية للشقق في سيول خلال أغسطس، أن 44.6% من عقود التجديد برضا متبادل بدون استخدام حقوق تجديد العقد شهدت زيادة في الإيجار تجاوزت 5%. وبلغت نسبة العقود التي رفعت الإيجار بنسبة 10% أو أكثر 27.1%. وهذا يعني أن الأسعار المرتفعة في سوق الإيجار الطويل تنعكس على المستأجرين ليس فقط في العقود الجديدة بل أيضاً عند تجديد العقود القائمة.
ولدى المستأجرين الذين استخدموا بالفعل حقوق تجديد العقد، تكون الأعباء أكبر حتى. وفقاً لقانون حماية المستأجرين، فإن ممارسة حقوق تجديد العقد تقتصر على الأساس على زيادة الإيجار بنسبة 5% كحد أقصى، لكن عند استنفاد هذه الحقوق وإعادة التفاوض مع المالك على شروط العقد الجديدة، قد لا تنطبق هذه الحدود. وبذلك، يواجه المستأجرون الذين تنتهي عقودهم في أوقات الارتفاع الحاد في أسعار الإيجار أعباءً مالية أثقل عند إعادة التفاوض على الإيجار.
قال كيم هيو-سون، نائب رئيس لجنة العقارات في بنك كيه بي كوك (KB Kookmin Bank)، إن "ارتفاع أسعار الإيجار الطويل بشكل مستمر يوسّع الفجوة بين قيمة العقد الحالي والأسعار السوقية المحيطة". وأضاف: "من وجهة نظر المستأجر، عندما ينتهي العقد ويحتاج إلى البحث عن مسكن آخر، يجد صعوبة في البحث عن شقة بشروط مماثلة برصيد الإيجار الذي كان لديه، مما يدفعه إلى الموافقة على زيادات أعلى من أجل الاتفاق مع المالك على تجديد العقد".
حتى لو حاول المستأجرون الالتفات نحو الإيجار الشهري لتخفيف عبء رأس المال الكبير، فإن الأوضاع لا تختلف كثيراً. فقد ارتفع متوسط الإيجار الشهري للشقق في سيول إلى 1.38 مليون وون في أغسطس من هذا العام، مقابل 1.2 مليون وون قبل سنة، أي بزيادة 180 ألف وون بنسبة 15%. وارتفع متوسط الإيجار الأولي لهذا النوع من العقود من 110 مليون وون إلى 120 مليون وون في نفس الفترة، أي بزيادة 10 مليون وون بنسبة 9.1%. وبذلك، حتى لو اختار المستأجر الإيجار الشهري لتخفيف عبء المبلغ الأولي الكبير، فإن نفقاته الشهرية للسكن تزداد.
لا يمكن للمستأجرين الاعتماد على القروض للحفاظ على الإيجار الطويل بسهولة. فحدود القروض للإيجار الطويل تختلف تبعاً لحدود الضمان لدى مؤسسات الضمان ومعايير المراجعة لدى المؤسسات المالية. وحتى لو زاد الإيجار الأولي، فإن حد القرض قد لا يزداد بنفس النسبة، مما يعني أن المستأجرين غير القادرين على سداد الزيادة في الإيجار من خلال القروض قد يضطرون إلى استخدام أموالهم الخاصة أو البحث عن خيارات تمويل بديلة.
قالت شين بو-يون، أستاذة قسم دمج الذكاء الاصطناعي بجامعة سيجونغ (Sejong University)، إن "المستأجرين الذين يصعب عليهم تحمل زيادات الإيجار لا يملكون خياراً إلا البحث عن قروض إضافية، لكن القروض الممولة من السياسات الحكومية تتطلب شروطاً معقدة، مما يزيد من احتمالية اللجوء إلى قروض برفع فائدة أعلى نسبياً". وأضافت: "عندما يصبح من الصعب الحصول على التمويل من خلال القروض، قد يضطر المستأجر إلى تحويل العقد إلى نوع إيجار شهري مع إيجار أولي بدلاً من الحفاظ على رصيد الإيجار الطويل".
يشير المتخصصون إلى أن توسيع المعروض من المساكن هو أمر ملح من أجل تحقيق استقرار في سوق الإيجار. وهناك قلق من أن نقص المعروض من الشقق الجديدة إلى جانب متطلبات إعادة التطوير العمراني قد يزيد مزيداً من ضغوط الارتفاع في أسعار الإيجار.
قالت شين بو-يون: "عندما يقترن نقص المعروض من الشقق بطلب إعادة التطوير العمراني، قد ترتفع معدلات نمو أسعار الإيجار أسرع من معدلات نمو أسعار البيع والشراء". وأضافت: "من الضروري، ريثما تتحقق إمدادات كافية من المساكن، الحفاظ على حوافز ضريبية للمالكين المؤجرين الذين يلتزمون بتحديد سقوف لزيادات الإيجار بهدف تشجيع عرض المزيد من الوحدات السكنية للإيجار".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.