أسعار الفائدة على قروض الإسكان المرتبطة بمؤشر كوفيكس لدى بنك KB وبنك Woori تتجاوز 6%
مع ارتفاع أسعار العقارات والفائدة...تراجع الطلب على القروض وتزايد أعباء المشترين الفعليين
ارتفع مؤشر كوفيكس (COFIX - مؤشر تكاليف تمويل الأموال)، الذي يشكل أساس سعر الفائدة على قروض الإسكان ذات السعر المتغير، بأكبر وتيرة له منذ 3 سنوات و10 أشهر. وتعكس هذه الزيادة نفسها على أسعار الفائدة العليا لقروض الإسكان لدى بنك KB الوطني وبنك Woori، حيث تجاوزت نسبة 6%. ومع ارتفاع أسعار العقارات وأسعار الفائدة معاً، من المتوقع أن تزداد الأعباء المالية على المشترين الفعليين الذين يستعدون لشراء منزل، وكذلك على المقترضين الحاليين بأسعار متغيرة.
وفقاً لاتحاد البنوك في 15 من الشهر الجاري، بلغ مؤشر كوفيكس بناءً على مبلغ الإقراض الجديد في سبتمبر 3.43% سنوياً، مسجلاً ارتفاعاً بمقدار 0.25 نقطة مئوية عن الشهر السابق. وهذا يمثل أكبر وتيرة ارتفاع خلال 3 سنوات و10 أشهر. أما على أساس الرصيد القائم فبلغ 3.15%، وعلى أساس الرصيد الجديد بلغ 2.79%، مسجلاً ارتفاعاً بمقدار 0.10 نقطة مئوية و0.08 نقطة مئوية على التوالي.
ينعكس ارتفاع مؤشر كوفيكس مباشرة على أسعار الفائدة الجديدة لقروض الإسكان. سيرفع بنك KB الوطني اعتباراً من 16 من الشهر الجاري أسعار الفائدة على قروض الإسكان المرتبطة بمؤشر كوفيكس بناءً على مبلغ الإقراض الجديد من نطاق 4.39% إلى 5.79% سنوياً إلى نطاق 4.64% إلى 6.04%. وبنك Woori أيضاً سيرفع الأسعار من 4.75% إلى 5.95% إلى 5.00% إلى 6.20%. في كلا البنكين، تجاوزت الحد الأعلى لسعر الفائدة على هذا المنتج نسبة 6%.
قد يتعرض المقترضون الذين وقعوا عقد شراء عقار لكن لم يقوموا بعد بتنفيذ دفعة الرصيد المتبقي لأسعار فائدة مرتفعة، وذلك بناءً على توقيت تأكيد المنتج والسعر. كما أن المقترضين الحاليين بأسعار متغيرة سيتعرضون أيضاً لتغيرات مؤشر كوفيكس بشكل تسلسلي عند حلول موعد إعادة حساب السعر المتفق عليه، مثل كل ستة أشهر.
إلا أن نطاق التغيير في السعر المطبق والتوقيت يختلف من منتج إلى آخر. مؤشر كوفيكس بناءً على مبلغ الإقراض الجديد هو مؤشر يعكس تكلفة الأموال التي حصلت عليها البنوك حديثاً في الشهر المعني، وليس مقتصراً على المقترضين الجدد فقط. المقترضون القدامى أيضاً يتأثرون في موعد إعادة الحساب إذا كانوا يستخدمون منتجات مرتبطة بهذا المؤشر.
كان الارتفاع في مؤشر كوفيكس هذه المرة بناءً على مبلغ الإقراض الجديد بمقدار 0.25 نقطة مئوية، وهو أكبر من الارتفاع بناءً على أساس الرصيد الجديد الذي بلغ 0.08 نقطة مئوية. وحتى بالنسبة لنفس نوع قروض الإسكان ذات السعر المتغير، فإن التغيير الفعلي في السعر يختلف اعتماداً على المؤشر المرتبط به وعلى قيمة المؤشر المطبقة عند آخر إعادة حساب.
تظهر ملاحظات تفيد بأن ارتفاع الأسعار قد يفرض أعباءً إضافية على المشترين في ظل تباطؤ نمو قروض الإسكان في القطاع المصرفي بالفعل. وفقاً لبنك كوريا المركزي والسلطات المالية في ذات اليوم، بلغ حجم زيادة قروض الإسكان في القطاع المصرفي خلال سبتمبر 2.9 تريليون وون، وهو أقل من 4.1 تريليون وون في الشهر السابق. أرجعت السلطات ذلك إلى تباطؤ معاملات الإيجار طويل الأجل وانخفاض كمية الوحدات السكنية الجديدة المسلمة.
يرى القطاع المصرفي أن ارتفاع أسعار العقارات يشكل أيضاً عاملاً يقيد الطلب على القروض الجديدة. فمع زيادة الأعباء المالية المطلوبة للشراء، يظهر طلب من المشترين على تأجيل قرار الشراء. وعندما يضاف إلى ذلك ارتفاع أسعار الفائدة على القروض، قد يواجه المشترون الفعليون أعباءً مالية أكبر بكثير.
حتى لو انخفضت معدلات السوق المالية في المستقبل، فإن أعباء الفائدة على المقترضين قد لا تنخفض على الفور. يعكس مؤشر كوفيكس تكاليف التمويل الفعلية للبنوك، والقروض القائمة تطبق المؤشر وفقاً للدورة المتفق عليها، لذا قد يكون هناك تأخر زمني قبل انعكاس التغيرات في معدلات السوق على أسعار الفائدة على القروض الفعلية.
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.