"شقق سيول بملايين دولارات؟"... الاعتبارات الإيجابية والسلبية قبل التقديم لشقق الأراضي المستأجرة «الشقق بنصف السعر»

حي قودوك-قانغيل 3 سيخضع للطلب الرسمي الشهر القادم... الإيجار الشهري والاسترجاع والقروض عوامل متغيرة

دعم قروض بنسبة 80% كحد أقصى مخطط... يتعين الموازنة بين الالتزام بالسكن 5 سنوات وقيود إعادة البيع لمدة 10 سنوات

• حي قودوك-قانغيل 3 سيخضع للطلب الرسمي الشهر القادم... الإيجار الشهري والاسترجاع والقروض عوامل متغيرة

• دعم قروض بنسبة 80% كحد أقصى مخطط... يتعين الموازنة بين الالتزام بالسكن 5 سنوات وقيود إعادة البيع لمدة 10 سنوات

قائمة تدقيق قبل التقديم لشقق الأراضي المستأجرة [الصورة = تشات جيه تي بي والمراسلة إي أون بيول]

يفكر السيد أ، وهو رجل في الثلاثينات من عمره، في التقديم لشقة ذات أرض مستأجرة. بإمكانه الحصول على منزل خاص به في سيول بمبلغ يبلغ حوالي مليوني وون (ما يعادل حوالي 200 مليون وون)، وهو ما يُعرّف بـ "الشقق بنصف السعر"، حيث تُبدي المعارف المحيطة به اهتماماً كبيراً بهذا الخيار. قال السيد أ: "إن الحصول على شقة ذات أرض مستأجرة يعني أنني سأضطر إلى دفع إيجار شهري يعادل إيجار الأرض مدى الحياة، مما يجعلني أتردد كثيراً في التقديم".

يتزايد الاهتمام بشقق الأراضي المستأجرة. يعتمد نظام الأراضي المستأجرة على أن تملك الدولة الأرض وتقوم بتأجير المباني فقط. وتكمن الميزة في أنه بما أن سعر الأرض يُستبعد من الحساب، يمكن الحصول على سكن برسوم منخفضة نسبياً. غير أنه رغم انخفاض سعر الشراء الأولي، يتوجب دفع إيجار أرضي شهري، وهناك قيود على التصرف في العقار. كيف يمكن الاستفادة المثلى من التقديم لشقق الأراضي المستأجرة؟

شقق "بنصف السعر" كانت مرفوضة سابقاً، والآن المنافسة على الطلب حادة

شقق الأراضي المستأجرة هي حرفياً تأجير المباني فقط بدون الأرض. بما أن سعر الأرض يشكل حصة كبيرة من إجمالي سعر البيع، فإن بيع المبنى وحده دون الأرض يسمح بشراء سكن برسوم منخفضة نسبياً.

كمثال، أطلقت شركة تطوير الإسكان والعمران في سيول (إس إتش) إجراءات الطلب الرسمي في 16 من الشهر الجاري على شقق أرضي مستأجرة في حي قودوك-قانغيل 3 في منطقة قانغدونغ بسيول (1305 وحدة سكنية). السعر الأساسي للمبنى: الوحدات بمساحة 49 متراً مربعاً تتراوح بين 280 مليون و320 مليون وون، والوحدات بمساحة 59 متراً مربعاً تتراوح بين 340 مليون و390 مليون وون.

في الماضي، كانت شقق الأراضي المستأجرة تُرفض من قبل المشترين المحتملين. في عام 2007، تم طلب 389 وحدة سكنية من حي بوقوك في مدينة غونبو بمقاطعة جيونغي، لكن تقدم 40 شخصاً فقط بطلبات، مما أدى إلى تحويل المشروع إلى البيع العام. على النقيض من ذلك، بعد إلغاء قيود إعادة البيع على شقق سيوتشو 5 وقانغنام بريز هيل في سيول، تمت معاملات للوحدات بمساحة 84 متراً مربعاً بأسعار 1.25 مليار و1.33 مليار وون على التوالي، مما أثار جدلاً حول "اليانصيب العقاري".

في الآونة الأخيرة، مع ارتفاع أسعار العقارات في سيول، زاد الاهتمام بالمساكن ذات الأعباء المالية الأولية المنخفضة. حي مقوك 17 الذي تم طرحه في أوائل هذا العام استقطب حوالي 20 ألف متقدم على 381 وحدة، مع معدل منافسة متوسط في البيع العام بلغ 125 إلى 1.

السعر الأساسي بنصف السعر... لكن كم تبلغ تكاليف السكن الفعلية؟

في شقق الأراضي المستأجرة، يتوجب دفع إيجار أرضي شهري بدلاً من امتلاك الأرض. الإيجار الشهري في حي قودوك-قانغيل 3: الوحدات بمساحة 49 متراً مربعاً 426 ألف وون، والوحدات بمساحة 59 متراً مربعاً 511.5 ألف وون. على افتراض عدم ارتفاع الإيجار لمدة 10 سنوات، فإن العبء الإضافي يبلغ حوالي 51 مليون و61 مليون وون على التوالي.

يمكن زيادة الإيجار بعد سنتين من التوقيع على العقد، ولا يمكن أن تتجاوز الزيادة الحد الأقصى الحالي البالغ 5%. يمكن تحويل 60% من الإيجار كحد أقصى إلى ضمان إيجار، غير أن العبء المالي الأولي سيزداد.

القروض أيضاً تمثل عاملاً متغيراً. تخطط شركة إس إتش لتوفير رهون عقاري متخصص من خلال صندوق الإسكان والتطوير الحضري، بحد أقصى 500 مليون وون، ونسبة القيمة الحالية للعقار إلى قيمة القرض 80% كحد أقصى، وفترة سداد بحد أقصى 40 سنة، وبسعر فائدة ثابت سنوي بين 1.9% و3.0%.

عند تطبيق نسبة قيمة 80%، يتراوح رأس المال الخاص به بين 5.6 ملايين و7.8 ملايين وون، أي ما يعادل 20% من سعر البيع. إذا تم اقتراض 80% من سعر بيع الوحدة بمساحة 59 متراً مربعاً، فإن الفائدة الشهرية ستكون بين 430 ألف و780 ألف وون تقريباً، وعند إضافة إيجار الأرض، ستبلغ المدفوعات الشهرية بين 940 ألف و1.29 مليون وون.

ملكي للشقة... لكن لا يمكنني بيعها بحرية... ما شروط إعادة البيع والاسترجاع؟

في حي قودوك-قانغيل 3، يجب على المالك السكن في المنزل لمدة 5 سنوات من تاريخ الاستلام الأولي، وتُفرض قيود على إعادة بيع الوحدة لمدة 10 سنوات من تاريخ إعلان الفائز. خلال هذه الفترة، يجب على المالك تقديم طلب شراء إلى شركة إس إتش للتصرف في العقار.

قبل انتهاء فترة الإقامة الإلزامية البالغة 5 سنوات، يتلقى المالك المبلغ الأولي بالإضافة إلى متوسط الفائدة على شهادات الإيداع. من بعد السنة الخامسة إلى قبل السنة العاشرة، يتلقى المالك رأس المال الأولي مضافاً إليه 70% من الفرق بين تقييم الممتلكات والمبلغ الأولي. ومع ذلك، إذا كان هذا المبلغ أقل من مجموع رأس المال الأولي والفائدة، يُعتمد المبلغ الأخير.

بعد انقضاء 10 سنوات، تصبح المعاملات بين الأفراد ممكنة، لكن المشتري الجديد سيتحمل أيضاً امتلاك المبنى فقط ودفع إيجار الأرض. كما أن إعادة البناء تتطلب موافقة من شركة إس إتش كمالكة للأرض.

تبلغ مدة عقد إيجار الأرض 40 سنة كحد أقصى، وإذا طلب 75% من مالكي المباني أو أكثر التجديد، يمكن تمديد العقد ضمن حدود 40 سنة. الحد الأقصى للإقامة هو 80 سنة، لكن هذا غير مضمون تلقائياً.

إذا رفض الفائز بالعقد الالتزام به، حتى بعد الفوز، تُطبق قيود إعادة الفوز لمدة 10 سنوات على الفائز وزوجته وأفراد الأسرة. إذا تم الإقدام على فسخ العقد بعد التوقيع عليه، سيتم خصم 10% من إجمالي المبلغ الأولي كتعويض عن الفسخ.

في النهاية، شقق الأراضي المستأجرة تمثل خياراً مناسباً لمن يخطط للسكن طويل الأجل لتقليل الأعباء المالية الأولية. غير أنه من الضروري الموازنة بين إيجار الأرض وأقساط القروض وشروط التصرف في العقار، مما يتطلب اتخاذ قرار حول التقديم على أساس الاستقرار السكني طويل الأجل بدلاً من تحقيق أرباح قصيرة الأجل من الفرق السعري.

[الصورة = وكالة أجو إيكونوميكس]

* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.