ارتفاع الإيجارات الشهرية في سيول بنسبة 1.02% في الربع الثالث…بينما المبيعات تتراجع إلى 0.07%
متوسط الإيجار الشهري في سيتمبر يبلغ 961 ألف وون…ارتفاع شامل في جميع أحياء سيول
المبيعات في كوريا الجنوبية تنخفض بنسبة 0.33% والإيجارات ترتفع بنسبة 0.86%…عدم اتساق في منطقة العاصمة أيضاً
معدل العائد في سيول 5.15%…تعافي الاستثمار محدود رغم ارتفاع الإيجارات
تتسع الفجوة بين سوقي المبيعات والإيجارات في قطاع شقق الخدمات المفروشة بسيول. فبينما تحافظ أسعار المبيعات على استقرار نسبي تقريباً، ترتفع الإيجارات الشهرية في جميع أحياء سيول، لتصل متوسطاتها إلى مستويات قريبة من مليون وون شهرياً. وفي ظل تسارع وتيرة ارتفاع الإيجارات الشهرية مقابل الإيجارات طويلة الأجل، يتضح التحول المتزايد في الطلب نحو الإيجارات الشهرية في سوق شقق الخدمات المفروشة.
وفقاً لمسح اتجاهات أسعار شقق الخدمات المفروشة للربع الثالث من عام 2026 الذي أجرته مؤسسة كوريا للعقارات بتاريخ 25 من الشهر الجاري، ارتفعت أسعار الإيجارات الشهرية لشقق الخدمات المفروشة في سيول بنسبة 1.02% مقارنة بالربع السابق.
خلال الفترة ذاتها، ارتفعت أسعار المبيعات بنسبة 0.07% فقط، وأسعار الإيجارات طويلة الأجل بنسبة 0.37%. بذلك كانت وتيرة ارتفاع الإيجارات الشهرية أكثر من 15 مرة مقابل المبيعات، وأكثر من ضعفي وتيرة ارتفاع الإيجارات طويلة الأجل.
اقتربت أيضاً متوسطات الإيجارات الشهرية لشقق الخدمات المفروشة في سيول من حاجز المليون وون. بحسب بيانات سبتمبر الماضي، بلغ متوسط الإيجار الشهري لشقق الخدمات المفروشة في سيول 961 ألف وون.
لم يقتصر الارتفاع على مناطق معينة فحسب. حقق الإيجار الشهري في المناطق الوسطى أعلى معدل ارتفاع بنسبة 1.24% في الربع الثالث، تلاه المناطق الشمالية الشرقية بنسبة 1.17%، والمناطق الجنوبية الشرقية بنسبة 1.11%، والمناطق الشمالية الغربية بنسبة 0.94%، والمناطق الجنوبية الغربية بنسبة 0.88%، حيث شهدت جميع أحياء سيول ارتفاعات في الإيجارات.
يتناقض الوضع في سوق المبيعات مع ذلك تماماً. حيث اقتصر ارتفاع أسعار مبيعات شقق الخدمات المفروشة في سيول على 0.07% في الربع الثالث، مما يعكس حالة من الركود الفعلي المستمر.
في حين تشهد أسعار الشقق السكنية ارتفاعات مستمرة، يبدو أن الطلب على شراء شقق الخدمات المفروشة يتعافى ببطء نسبي، بينما يستمر الطلب على الإيجار في النمو بانتظام. يُعزى هذا جزئياً إلى تفاقم أعباء التمويل اللازم لشراء العقارات، بالإضافة إلى تشديد القيود على الاقتراض والضغوط المتعلقة بأسعار الفائدة، الأمر الذي يدفع الطلب نحو سوق الإيجار بدلاً من المبيعات.
يعتبر ركود سوق المبيعات عاملاً يقيد تعافي سوق الاستثمار العقاري في شقق الخدمات المفروشة. فعلى الرغم من الارتفاع السريع في الإيجارات الشهرية، فإن هذا الارتفاع لم يترجم بشكل مباشر إلى زيادة في طلب المشترين.
معدلات العائد الاستثماري منخفضة نسبياً في سيول أيضاً. بلغ معدل العائد لشقق الخدمات المفروشة في سيول في سبتمبر 5.15%، وهو أقل من المتوسط الوطني البالغ 5.90%، مما يعكس أدنى مستوى بين المناطق المشمولة بالمسح.
معدل العائد في سوق شقق الخدمات المفروشة يُحسب على أساس الدخل السنوي من الإيجار مقسوماً على رأس المال المستثمر الفعلي، الذي يتم حسابه بطرح الضمان المالي من سعر المبيعة. وحتى وإن ارتفعت الإيجارات، يمكن أن يكون معدل العائد المحسوس من قبل المستثمرين أقل نسبياً في سيول، نظراً لارتفاع أسعار المبيعات ومستويات الضمانات المالية.
تتغير طبيعة سوق شقق الخدمات المفروشة أيضاً. فإذا كانت هذه الشقق تُعتبر تاريخياً أداة استثمارية شهيرة تجمع بين الاستثمار برأس مال صغير والدخل من الإيجار، فإن تأثير الطلب على السكن الفعلي والإيجار يزداد حالياً.
أوضح متخصص في القطاع العقاري قائلاً: "يستمر سوق شقق الخدمات المفروشة في اتباع نمط يتسم بارتفاع الإيجارات وحده بدون تحسن في أسعار المبيعات"، وأضاف: "إذا استمرت حالة الركود المتزامن في سوق المبيعات مع ارتفاع الإيجارات الشهرية لفترة طويلة، فقد تؤدي إلى بنية مزدوجة الجمود: حيث يتحمل المستأجرون أعباء سكنية متزايدة، بينما يبقى تعافي سوق الاستثمار محدوداً."
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.