46 مجمعاً سكنياً في سيول و17800 مالك: إجمالي الرسوم المتوقعة 2.17 تريليون وون
بانبو هيونداي في مرحلة التطبيق الفعلي.. تريني وان تعكس الرسوم في أسعار التعاملات
لامیان تریني وان: إجمالي الرسوم المتوقعة 514.9 مليار وون.. بمعدل 318 مليون وون للفرد الواحد
يشهد سوق إعادة البناء في سيول تحقق رسوم نظام إعادة تدوير الأرباح الفائضة للعقارات بقيمة تقدر بـ 2.17 تريليون وون. تقتصر المجمعات المتوقعة على 46 مجمعاً فقط، بينما يبلغ عدد المالكين المتضررين حوالي 17800 مالك. وبشكل خاص، تتركز 25 مجمعاً في ثلاث مناطق غانغنام، فيما يظهر في بانبو وللمرة الأولى تطبيق فعلي للرسوم المحسوبة وجود مجمعات أخرى تعكس الرسوم المتوقعة في أسعار العقارات، مما يثبت أن نظام إعادة تدوير الأرباح الفائضة أصبح متغيراً حاسماً في تعاملات العقارات يتجاوز كونه مجرد تكلفة إضافية في مشاريع التطوير.
وفقاً لما أفادت به الجهات المتخصصة في قطاع التطوير العقاري في الخمسة والعشرين من الشهر الحالي، تقوم بلدية منطقة سيوتشو بمتابعة إجراءات فرض الرسوم على مشروع إعادة بناء برج "بانبو سنترافيل أستيريوم" الذي شيد مكان فندق بانبو هيونداي السابق. يمثل هذا المشروع حالة نموذجية لدخول رسوم نظام إعادة تدوير الأرباح الفائضة مرحلة التطبيق الفعلي في منطقة غانغنام.
قدمت جمعية بانبو هيونداي للمالكين مؤخراً بيانات تفصيلية بتكاليف المشروع الفعلية لحساب الرسوم، وتطالب بتحسين طريقة حساب معدل ارتفاع أسعار العقارات الطبيعي، بموازاة مواصلتها الرد على إجراءات الفرض.
من جهة أخرى، يشهد مشروع "لامیان تریني وان" القريب حالة مختلفة تماماً، حيث ظهرت فروقات في الأسعار تصل إلى مئات الملايين من الون بين الوحدات السكنية ذات المساحة الموحدة (84 متراً مربعاً)، بناءً على من يتحمل رسوم نظام إعادة تدوير الأرباح الفائضة.
وبحسب البيانات المتاحة، عرضت وحدات بمساحة 84 متراً مربعاً بأسعار تتراوح بين 5.15 مليار وون و5.7 مليار وون؛ حيث تحمل الوحدات الأعلى سعراً شروطاً يتولى فيها البائع دفع رسوم إعادة تدوير الأرباح الفائضة، بينما تحمل الوحدات الأقل سعراً شروطاً ينقل فيها المشتري التزام دفع هذه الرسوم في المستقبل.
يبلغ إجمالي الرسوم المتوقعة لمشروع لامیان تریني وان حوالي 514.94 مليار وون، وعند توزيع هذا المبلغ على 1620 مالكاً، يصل متوسط الحصة الفردية إلى حوالي 3.18 مليار وون. غير أن الرسوم النهائية ستحدد بعد دراسة تكاليف المشروع الفعلية وأسعار العقارات ومعدلات الارتفاع الطبيعي للأسعار، وستخضع للتحقق النهائي من قبل السلطات المحلية والجهات الحكومية المختصة.
تكمن المشكلة الحقيقية في احتمالية كبيرة بأن تنتقل هذه الرسوم من كاهل جمعيات المالكين إلى سوق التعاملات العقارية بشكل مباشر.
أوضح أحد المتخصصين في قطاع التطوير العقاري أن "انتشار ممارسات تضمين البائع للرسوم المستقبلية في سعر البيع، أو خفض السعر بشرط أن يتحمل المشتري الرسوم في المستقبل، سيؤدي إلى أن تصبح هذه الرسوم جزءاً فعلياً من تكاليف شراء العقار"، مؤكداً أن "وحدات سكنية من نفس المشروع وبنفس المساحة قد تختلف أسعارها بشكل كبير حسب من يتحمل الرسوم".
أظهرت الإحصائيات أن عدد المجمعات السكنية المتوقع فرض الرسوم عليها في سيول خلال السنة الحالية بلغ 46 مجمعاً، يضم حوالي 17800 مالك، وبإجمالي رسوم متوقعة يقدر بـ 2.17 تريليون وون. وجغرافياً، تتركز 25 مجمعاً من بين هذه الـ 46 مجمعاً في ثلاث مناطق غانغنام، موزعة بـ 9 مجمعات في سيوتشو، و8 في غانغنام، و8 في سونگپا.
من المتوقع أن تدخل مجمعات سكنية أخرى في منطقة سيوتشو مثل "شينبانبو 18" و"شينبانبو 21" بشكل تدريجي في مرحلة حساب وفرض الرسوم، تماماً كما فعل مشروع بانبو سنترافيل أستيريوم.
تعترض جمعيات المالكين على هذه الإجراءات، محتجة بأن الفارق كبير بين طريقة حساب معدل ارتفاع أسعار العقارات الطبيعي والأسعار الفعلية في السوق، وبأن فرض رسوم على أرباح لم تتحقق بعد فعلياً يعتبر إجراءً مبالغاً فيه وغير عادل. كما أشارت بعض الجمعيات إلى احتمالية اللجوء للقضاء في حالة صدور قرارات فرض نهائية.
يثير البعض قلقاً إضافياً بشأن تأثير نظام إعادة تدوير الأرباح الفائضة على سرعة مشاريع التطوير والعرض السكني. فكلما زادت قيمة الرسوم المفروضة، زاد العبء المالي على جمعيات المالكين، وقد يؤدي ذلك في المجمعات منخفضة الجدوى الاقتصادية إلى تأخر اتخاذ قرارات البدء بالإعادة البناء.
يرى بارك هاپسو، الأستاذ المساعد في كلية العقارات بجامعة كونكوك، أن "تطبيق رسوم نظام إعادة تدوير الأرباح الفائضة بشكل فعلي في الوقت الذي تعاني فيه مشاريع إعادة البناء من صعوبات بسبب ارتفاع تكاليف البناء ومتطلبات دفع حصص إضافية، سيؤدي حتماً إلى اضطراب السوق وتأخر المشاريع وتراجع العرض السكني في سيول والمدن الجديدة". وأضاف أن "احتمالية أن تنعكس رسوم نظام إعادة تدوير الأرباح الفائضة في أسعار الحصص المالية للمالكين، مما يؤدي إلى رفع الأسعار بشكل غير طبيعي، وارد جداً".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.