توسع الطلب الشرائي وعدم الاستقرار في سوق الإيجار والتأجير.. نقاش حول فعالية النظام قبل القرار النهائي في نهاية العام
ارتفاع الأسعار في إيوانج بنسبة 10.66% وفي جونبو بنسبة 10.48%.. قوة الطلب تشمل المناطق المقيدة وغير المقيدة
![منظر عام للمدينة من جبل بوكاك في منطقة جونجرو بسيول. 2026/10/01 [الصورة= مراسل يو دائي غيل dbeorlf123@ajunews.com]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/11/03/20261103145444281226.jpg)
منظر عام للمدينة من جبل بوكاك في منطقة جونجرو بسيول. 2026.10.01 [الصورة= مراسل يو دائي غيل dbeorlf123@ajunews.com]
ينتهي تحديد صلاحية قرار 15-10 الذي صنف سيول كاملة و12 موقعاً في منطقة جيونجي كمناطق تقييد تداول الأراضي بعد شهرين. يتعين على الحكومة الاستقرار على قرار التمديد أو عدمه قبل نهاية هذا العام، إلا أن النتائج المتحققة خلال عام واحد تعقد عملية اتخاذ القرار. فمدينة إيوانج في منطقة جيونجي، وهي منطقة مقيدة، حققت ارتفاعاً بنسبة مئوية مزدوجة خلال هذا العام، في حين أن مدينة جونبو المجاورة التي تجنبت القيود وكذلك منطقة مانان في مدينة أنيانج شهدتا ارتفاعاً متوازياً أيضاً.
وفقاً لمصدر من مؤسسة كوريا للعقارات في 3 من هذا الشهر، ارتفعت أسعار شقق إيوانج للمتاجرة خلال هذا العام بنسبة تراكمية بلغت 10.66%. كما ارتفعت أسعار شقق جونبو خلال نفس الفترة بنسبة 10.48%. لقد صنفت الحكومة مدينة إيوانج في قرار 15-10 في العام الماضي بشكل متزامن كمنطقة لتقييد تداول الأراضي ومنطقة تحت المراقبة وكمنطقة نشاط مضاربة مفرطة، بينما استثنت مدينة جونبو من القيود المفروضة. وهكذا فإن أسعار المنازل في المنطقتين اللتين تختلفان في نوع التنظيم ارتفعت بسرعة متشابهة.
في مدينة أنيانج، ارتفعت الأسعار داخل وخارج المناطق المقيدة معاً. وفي حين ارتفعت أسعار الشقق في منطقة دونجان المقيدة خلال هذا العام بنسبة تراكمية بلغت 16.90%، فإن منطقة مانان التي تجنبت القيود ارتفعت أسعارها بنسبة 7.48%. كما حققت وحدة بمساحة 59 متراً مربعاً من مجمع رامين أنيانج ميجاتريا في منطقة مانان أسعاراً قياسية بقيمة 930 مليون وون في عملية بيع في أبريل الماضي، وخلال عملية مزاد في يوليو، حقق سعراً نهائياً بلغ 124.4% من القيمة المقدّرة بعد أن توافد عليه 18 عارضاً.
كما توسعت موجة الطلب الشرائي بدون تمييز بين المناطق المقيدة وغير المقيدة. وفقاً لموقع محكمة الاستئناف العليا لمعلومات التسجيل، ارتفع عدد طلبات تسجيل نقل الملكية من خلال عمليات بيع العقارات في مدينتي إيوانج وجونبو خلال الفترة من يناير إلى سبتمبر من هذا العام إلى 9727 طلباً، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 84.6% عن نفس الفترة من العام السابق. في المقابل، بلغ معدل الزيادة في منطقة جيونجي بأكملها 0.8% فقط خلال نفس الفترة. في مدينة جونبو، شكلت المناطق السكنية الحالية مثل سانبون وكيمجونج ودانجدونج 92.4% من زيادة الطلب، وفي مدينة إيوانج، ارتفع الطلب بنسبة 30.9% في المناطق الأخرى باستثناء تسجيلات الوحدات الجديدة المأهولة بالسكان في منطقة جوجيون.
لم تحقق منطقة تقييد تداول الأراضي سوى منع المتاجرات في المراحل الأولى من التطبيق دون أن تؤدي إلى استقرار الأسعار. قال سونج سيونج-هيون، الرئيس التنفيذي لمؤسسة المدينة والاقتصاد: "بعد تطبيق منطقة تقييد تداول الأراضي، استغرقت طلبات الترخيص من 3 إلى 4 أسابيع، مما أدى إلى ظهور اختناقات في تأخير المعاملات. من الصعب اعتبار انخفاض المعاملات الأولي بمثابة تأثير تنظيمي، وتظهر مشكلة ارتفاع الأسعار في كل من المناطق المقيدة وغير المقيدة على حد سواء".
هناك تحليلات أيضاً تشير إلى أن عدم الاستقرار في سوق الإيجار والتأجير يدفع بأسعار المتاجرة صعوداً. في منطقة تقييد تداول الأراضي، يجب على من يشتري منزلاً أن يعيش فيه بنفسه لمدة سنتين، مما يسد الباب أمام استثمارات الفجوة السعرية، وبالتالي تقل الحدات المعروضة للإيجار في السوق. قال الأستاذ كو جون-سيوك من معهد سانام بجامعة يونسي: "بينما أغلقت منطقة تقييد تداول الأراضي الباب أمام استثمارات الفجوة السعرية، أدى عدم الاستقرار في سوق الإيجار والتأجير إلى تحويل الطلب من الإيجار إلى المتاجرة، وهذه الظاهرة تستمر. إذا لم يتم تحقيق الاستقرار في سوق الإيجار والتأجير، فسيكون من الصعب أيضاً منع ارتفاع أسعار المتاجرة".
بغض النظر عن الخيار الذي تختاره الحكومة في نهاية العام، سيترتب عليه أعباء. إذا تم التمديد، سيتبعه ضغط لتوسيع نطاق التقييد ليشمل جونبو ومانان، وإذا تم الرفع، قد يعود الطلب المكبوت. قال وزير الأراضي والبنية التحتية والنقل هونج جي-سيون في جلسة استجواب سياسي في السابع من الشهر الماضي: "من وجهة نظري، يبدو أن هناك درجة معينة من الحاجة لتحديث منطقة تقييد تداول الأراضي"، تاركاً الباب مفتوحاً لاحتمالية التمديد. وفي جلسة استماع التعيين السابقة، قال: "إذا تم رفع قيود تداول الأراضي، فقد يكون هناك تأثير سلبي متمثل في ارتفاع أسعار المنازل".
يقول الخبراء إنه يجب تغيير المسار ليكون التركيز على توسيع العروض بدلاً من توسيع نطاق التقييد. قال سونج: "الآن هو الوقت لتغيير الاتجاه بدلاً من تحسين التقييد. قد ترتفع الأسعار مؤقتاً مباشرة بعد رفع التقييد، لكن الأولوية هي تشجيع العروض في السوق". أضاف الأستاذ كو: "في سوق المستخدمين الحقيقيين، يمكن أن يساعد تخفيف التقييد في استقرار السوق. من الضروري النظر في تخفيف التقييد في المناطق بخلاف غانغنام الثلاث وجنوسان".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.