ارتفاع نحو 20 ألف عرض بعد إعادة الهيكلة الضريبية في 3 أغسطس... انخفاض الأسعار في المناطق الثلاث الجنوبية من سيول
تكرار دورة زيادة العروض والانسحاب في 2021... توقع السوق مع اقتراب ربيع العام المقبل
![منظر عام للمدينة من جبل بوكآك في منطقة جونرو بسيول. [الصورة=قاعدة بيانات أجو إيكونوميكس]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/11/08/20261108155526896106.jpg)
شهدت عروض الشقق السكنية في سيول ارتفاعاً بنسبة تجاوزت 33% خلال ثلاثة أشهر من إعلان الحكومة إعادة الهيكلة الضريبية في 3 أغسطس. وفي حين انخفضت أحجام المعاملات وتراجعت أسعار الشقق في المناطق الثلاث الجنوبية من سيول، إلا أن أسعار الشقق في المناطق الـ22 الأخرى في سيول استمرت في الارتفاع، مما يثير تساؤلات حول ما إذا كانت زيادة العروض ستؤدي فعلاً إلى استقرار الأسعار.
وفقاً لشركة أسيل المتخصصة في بيانات العقارات الضخمة، بلغ عدد عروض بيع الشقق السكنية في سيول 80528 وحدة اعتباراً من أمس. وهذا يمثل زيادة قدرها 20119 وحدة (33.3%) مقارنة بـ 60409 وحدات في 3 أغسطس عندما أعلنت الحكومة عن إعادة الهيكلة الضريبية.
شملت الزيادة جميع المناطق الإدارية الـ25 في سيول. وكانت المناطق الثلاث الجنوبية (جانغنام وسيوتشو وسونغبا) مسؤولة عن 38.0% من إجمالي الزيادة، بينما كانت المناطق الـ22 المتبقية مسؤولة عن 62.0%.
في المقابل، انخفضت أحجام المعاملات. وبحسب مؤسسة كوريا للعقارات، بلغت معاملات بيع الشقق السكنية في سيول خلال سبتمبر الماضي 3915 معاملة (على أساس تاريخ التسجيل)، أي بانخفاض 42.4% عن 6796 معاملة في الشهر ذاته من العام الماضي.
أظهرت الاتجاهات السعرية اختلافات إقليمية. ووفقاً لمسح مؤسسة كوريا للعقارات للأسبوع الأول من نوفمبر (اعتباراً من اليوم الثاني)، انخفضت أسعار الشقق في منطقة جانغنام بنسبة 0.39% عن الأسبوع السابق، وانخفضت في سيوتشو وسونغبا بنسبة 0.37% و0.17% على التوالي.
على المستوى الأوسع، ارتفعت أسعار الشقق السكنية في سيول بشكل عام بنسبة 0.07%. فقد استمرت جميع المناطق الـ22 في سيول بخلاف المناطق الثلاث الجنوبية في الارتفاع، مما يشير إلى أن التصحيح السعري الناجم عن زيادة العروض لم ينتشر إلى أنحاء سيول كاملة.
يركز المحللون على حقيقة أنه في فترات التشديد الضريبي السابقة، زادت العروض بشكل مؤقت ثم انخفضت مجدداً، مما أدى إلى توسيع معدل ارتفاع الأسعار.
في عام 2020، رفعت حكومة مون جاي إن أقصى معدل ضريبة الملكية العقارية الشاملة للمالكين متعددي العقارات من 3.2% إلى 6.0% من خلال إجراء "7-10" وعززت أيضاً معدلات ضريبة مكاسب رأس المال الإضافية. وكان من المقرر تطبيق زيادة معدل الملكية من عام 2021 فصاعداً، وتطبيق التشديد على ضريبة المكاسب من 1 يونيو من نفس العام.
في تلك الفترة، ارتفعت عروض الشقق السكنية في سيول بنسبة 18.4%، من 40653 وحدة في 1 مارس 2021 إلى 48152 وحدة في 1 مايو. لكنها انخفضت إلى 47410 وحدة في 9 مايو، وانخفضت بشكل أكبر إلى 39084 وحدة في 25 أغسطس.
مع تغير تدفقات العروض، توسع معدل ارتفاع أسعار الشقق السكنية مجدداً. فقد انخفض معدل الارتفاع الشهري لأسعار الشقق السكنية في سيول من 0.67% في فبراير 2021 إلى 0.43% في أبريل، لكنه ارتفع إلى 0.48% في مايو و0.98% في يونيو.
حتى خلال الفترة التي زادت فيها العروض، لم تنخفض الأسعار نفسها؛ بل حدث توسع في الارتفاع بعد انخفاض العروض.
يرى الخبراء احتمالية حدوث تغيير في تدفقات العروض حول ربيع العام المقبل. قد ينطلق بعض المالكين متعددي العقارات في عملية البيع قبل 1 يونيو، وهو تاريخ الأساس لفرض ضريبة الملكية العقارية، إلا أن العقارات التي لم تُباع يمكن إعادتها إلى السوق.
توقع بارك هاب سو، الأستاذ المشارك بكلية العقارات في جامعة كونكوك، أنه قد يظهر بعض العروض للبيع خلال يناير ومارس العام المقبل بمجرد تأكيد إعادة الهيكلة الضريبية.
قال البروفيسور بارك: "في أبريل، قد تكون هناك فرصة لانسحاب العقارات من السوق أو لارتفاع الأسعار"، في إشارة إلى احتمالية حدوث تطورات مشابهة لتلك التي حدثت في عام 2021.
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.