ارتفاع أسعار العقارات في سيول يتجاوز الشقق السكنية إلى المنازل والإيجارات... مخاوف من نقص العروض مع تعزيز السياسة الضريبية

أسعار العقارات في سيول لا تقتصر على الشقق السكنية الغالية... الارتفاع يشمل المنازل والإيجارات

مخاوف من نقص العروض وعدم الاستقرار في سوق الإيجار مع تعزيز ضريبة الملكية وضريبة التحويل

• أسعار العقارات في سيول لا تقتصر على الشقق السكنية الغالية... الارتفاع يشمل المنازل والإيجارات

• مخاوف من نقص العروض وعدم الاستقرار في سوق الإيجار مع تعزيز ضريبة الملكية وضريبة التحويل

متحدثون يشاركون في جلسة نقاش خلال ندوة بعنوان 'اقتصاد كوريا الجنوبية: أين تتجه السياسة العقارية' المنعقدة في مبنى جمعية الأعضاء البرلمانيين بتاريخ 8 أكتوبر. [الصورة = مراسل جانغ سن-آه]

أشار خبراء عقاريون إلى ضرورة الابتعاد عن سياسات إسكانية تركز على الشقق السكنية ذات الأسعار المرتفعة، وذلك بعد أن أظهرت بيانات أن ارتفاع أسعار العقارات في سيول قد امتد ليشمل ليس فقط الشقق السكنية بل أيضاً المنازل المتدرجة والمنازل المنفصلة إلى جانب أسعار الإيجار الشهري والسنوي. وفي السياق ذاته، حذر المختصون من أن تعزيز السياسة الضريبية الحكومية قد يؤدي إلى انخفاض العروض العقارية وعدم استقرار في سوق الإيجار، مما يستلزم توسيع قاعدة إمدادات المساكن الإيجارية الخاصة. 

"ارتفاع أسعار العقارات في سيول لا يقتصر على الشقق السكنية الغالية"... الارتفاع يشمل المنازل والإيجارات

في ندوة بعنوان 'اقتصاد كوريا الجنوبية: أين تتجه السياسة العقارية' المنعقدة بمبنى جمعية الأعضاء البرلمانيين بتاريخ 8 أكتوبر، أشار كيم ديوك-ريه مدير قسم البحوث في معهد صناعة الإسكان إلى أن موجة ارتفاع الأسعار في سوق العقارات بسيول تتسع لتشمل أنواعاً متعددة من المساكن.

قال كيم: "منذ عام 2024، جميع أنواع المساكن في سيول تشهد ارتفاعاً في الأسعار. في عام 2024 كانت أسعار الإيجار الشهري والسنوي مستقرة نسبياً، لكن اعتباراً من النصف الثاني من العام الماضي توسعت رقعة الارتفاع، وفي هذا العام امتد الارتفاع ليشمل الإيجار أيضاً".

وركز على الارتفاع السريع في أسعار الإيجار الشهري. وأوضح: "رغم أن هناك فترات تاريخية شهدت ارتفاعات مماثلة في أسعار التحويل والإيجار السنوي، إلا أن مثل هذا الارتفاع السريع في أسعار الإيجار الشهري لا نظير له منذ بدء تجميع البيانات الإحصائية ذات الصلة في عام 2006".

أظهرت التحليلات أيضاً تعمّق الاستقطاب في الأسعار حسب المنطقة ونوع المسكن. ففي سيول تشهد المنازل المتدرجة والمنازل المنفصلة ارتفاعات مماثلة لتلك التي تشهدها الشقق السكنية، بينما في المناطق الأخرى تسجل الشقق القديمة والمنازل المتدرجة تراجعاً مستمراً. أما في محافظة كيونغي فإن مناطق معينة مثل سونغنام وكوانغمیونغ شهدت ارتفاعات تتجاوز 20% في أسعار الشقق السكنية خلال السنة الماضية، بينما تسجل مناطق أخرى انخفاضات، ما يعكس اتساع الفجوة بين المناطق.

أكد كيم على ضرورة توسيع المعروض الجديد من المساكن إلى جانب إدارة سوق العقارات القائمة. قال: "لدى بلادنا بالفعل مخزون سكني يتجاوز 20 مليون وحدة سكنية"، محتجاً بضرورة النظر ليس فقط في حجم المعروض الجديد بل أيضاً في معاملات البيع والشراء والإيجار للمساكن القائمة.

وأبرز تضاؤل المعروض من المنازل غير المتعلقة بالشقق السكنية كقضية رئيسية. أشار إلى أن تراجع المعروض من المنازل غير السكنية في سيول منذ عام 2023 يعود إلى تنظيمات البناء والمواقف إلى جانب سياسات التمويل والضريبة. وأوضح أن مشاريع الفيلات الصغيرة تتطلب نهجاً سياسياً منفصلاً كون هيكل تمويلها يختلف عن مشاريع تطوير الشقق السكنية.

أكد: "يجب أن ننتقل الآن إلى نقاش تفصيلي حول أنواع المساكن اللازمة وفي أي مناطق وللفئات السكانية التي تحتاجها وبأي كميات. وينبغي التمييز بين المناطق التي تركز فيها الطلب والمناطق التي تستلزم إدارة المعروض، ووضع سياسات تتناسب مع خصائص كل منطقة".
 

"تعزيز ضريبة الملكية وضريبة التحويل معاً... مخاوف من انخفاض العروض وعدم الاستقرار في سوق الإيجار"

كيم جاي-كيونغ مدير شركة توومي للاستشارات العقارية. [الصورة = مراسل جانغ سن-آه]

حذّر كيم جاي-كيونغ مدير شركة توومي للاستشارات العقارية، الذي قدم عرضاً بعنوان 'نقاط الجدل في إصلاح السياسة الضريبية في 3 أغسطس'، من أن إصلاح السياسة الضريبية العقارية الحكومي قد يؤدي إلى انخفاض العروض العقارية وعدم استقرار في سوق الإيجار.

قال كيم: "رفع ضريبة التحويل وضريبة الملكية معاً يضع مالكي العقارات في حالة من عدم القدرة على الاختيار. أولئك الذي لم يقررو البيع حتى نقطة معينة قد يجدون من الصعب جداً بيع عقاراتهم لاحقاً بسبب العبء الضريبي المتزايد".

طرح انتقاداً على الاتجاه الضريبي الذي يعزز ضريبة الملكية وضريبة المعاملات معاً. قال: "في الدول ذات ضريبة ملكية مرتفعة، تكون ضريبة المعاملات منخفضة، والعكس صحيح. لكن بلادنا تتجه نحو رفع كلا الضريبتين معاً". وأضاف: "إذا ارتفعت ضريبة التحويل فقط، يمكن للمالك تأجيل البيع. وإذا ارتفعت ضريبة الملكية فقط، قد يباع العقار لتحمل الضرائب. لكن عندما تزداد كلا الضريبتين، تضيق خيارات مالكي العقارات".

توقع تأثراً خاصاً من إعادة تشكيل خصم الحيازة طويلة الأجل وتوسيع عبء ضريبة الملكية الشاملة على قرارات مالكي الشقق الفاخرة الوحيدة. حجته أن وضع حد للخصم على مكاسب التحويل وتقليل الخصم الضريبي لضريبة الملكية الشاملة قد يؤديان إلى زيادة كبيرة في العبء الضريبي حتى على المالكين المسنين للشقق الفاخرة الذين عاشوا فيها لفترات طويلة.

حذّر أيضاً من احتمالية تأثير البالون على السوق. قال: "عندما يزداد العبء الضريبي على سوق العقارات الفاخرة مثل كنغنام، قد ينتقل الطلب إلى المناطق المحيطة ذات الأعباء النسبية الأقل، مما قد يحفز ارتفاع أسعار العقارات ذات الأسعار المتوسطة والمنخفضة. وفي هذه الحالة، ستزداد عبء مالكي المنازل الأوائل على صعيد شراء منزل يخصهم".

يشكل تراجع المعروض من المساكن الإيجارية الخاصة أيضاً مصدر قلق بشأن عدم الاستقرار في سوق الإيجار. فإذا تحولت المساكن الإيجارية القائمة إلى مساكن للسكن الذاتي بسبب تنظيمات تحديد عدد العقارات التي يملكها الفرد وتعزيز التزام الإقامة الفعلية، فقد تنخفض الخيارات المتاحة للمستأجرين.

قال كيم: "من أجل استبدال المساكن الإيجارية الخاصة بمساكن إيجارية عامة أو مساكن إيجارية تديرها الشركات، يجب أولاً إنشاء قاعدة إمدادات تستطيع استيعاب هذا الاستبدال. عندما لا يكون الإمداد البديل كافياً، تقليل المعروض من سوق الإيجار الخاص قد يزيد من ضغوط ارتفاع أسعار الإيجار".

* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.