الرئيس التنفيذي لمجموعة ديلكو ريالتي، تشوي مين-سونغ
تعيش المناطق التجارية في جمهورية كوريا الجنوبية حالياً لعبة استقطاب متطرفة. ففي نهايات الأسبوع، تتدفق الحشود من الشباب الباحثين عن الأماكن العصرية إلى مناطق مشهورة مثل سونج سو وإيتاون، بينما تبقى أحياء وسط العاصمة القديمة الحيوية والمحلات التجارية في المجمعات السكنية التجارية الحديثة فارغة وصامتة. ويعكس الصعود والانهيار اللاحقان لمنطقة ابسيوك رودو وشارع المصفوفات حقيقة مؤسفة وهي أن المناطق التجارية أيضاً تشهد أوقاتاً من الازدهار والتراجع. غير أن المشكلة الأساسية تكمن في المحلات التجارية الفارغة على نطاق واسع التي تُرِكت دون عناية في أنحاء البلد. فالمساحات الخالية من النشاط التجاري تمثل إهداراً للموارد الوطنية وسبباً رئيسياً في تدهور البيئة الحضرية للأحياء السكنية.
كانت الفكرة التقليدية بأنه إذا تم بناء المبنى بشكل نظيف وحسن فإن الناس سيأتون بأنفسهم مفهوماً خاطئاً تماماً. فالإيجارات المرتفعة والأسعار العالية للوحدات السكنية، مضافة إلى انصراف الزبائن، أدت إلى إغلاقات متتالية لا تنتهي بدموع أصحاب المتاجر الصغيرة فقط. بل إنها تلحق ضررات مباشرة بشركات المقاولات في شكل "قنابل الفراغات"، وبالمؤسسات المالية في شكل "مخاطر القروض المتعثرة"، وبالحكومات المحلية في شكل "تحول الأحياء إلى مدن أشباح". لقد آن الأوان للانتقال من العلاجات المؤقتة مثل "تخفيض الإيجارات قليلاً" إلى عملية إصلاح جذرية وشاملة.
يقوم أساس حياة أي منطقة تجارية على "كثافة السكان والعمل" و"سهولة الوصول والمواصلات". فالمناطق التي تعتمد على الحشود الموسمية قصيرة الأجل لا تتمتع بعمر طويل. بينما تبقى المناطق مثل كانغنام ويويدو وميونغ دونغ، التي تجمع بين مكاتب قوية وسكان مستقرين مع شبكات مواصلات فعالة، ثابتة وقاومة للأزمات. على النقيض، تعاني المناطق التي وقعت تحت لعنة الاستيلاء الحضري من الإهمال. فرفع الإيجارات يطرد أصحاب المتاجر الصغيرة الأصليين والفنانين، محل سيطرة الامتيازات الكبرى للشركات الضخمة، مما يؤدي إلى تبخر "الهوية المميزة" وهروب الزبائن.
تتكرر نفس مأساة الفراغات في المجمعات السكنية التجارية المختلطة. فشركات المقاولات التي تركز فقط على أرباح البيع الأولي قامت بتوسيع مساحات المحلات بشكل مفرط. فالمحلات التجارية المعروضة للبيع دون دراسة جدية للطلب الفعلي والمحتوى المناسب أدت إلى ارتفاع غير مبرر في الأسعار والإيجارات، مما انجر عنه إغلاقات متسلسلة للمحلات. انهارت الأحلام القائمة على أن مظهراً خارجياً براقاً يكفي لنجاح المتاجر. كما انهارت أرباح الشركات المطورة ومواجهة المؤسسات المالية لمخاطر جسيمة، بينما تخلق الشوارع الفارغة حلقة مفرغة من تدهور صورة الحي وانخفاض أسعار العقارات.
فما هو الحل الحقيقي لمنع "قنابل الفراغات" وإحياء المناطق التجارية؟ الإجابة تكمن في تغيير الأدوار حسب الجهات المعنية وغرس التنوع في المحتوى. بالإضافة إلى ذلك، يجب تنفيذ نهج "صناعة الأماكن الإبداعية" الذي يركز على الفنون والأنشطة الثقافية لتشكيل وإعادة تطوير البيئة المادية والاجتماعية للأحياء والمدن بطريقة استراتيجية. بدلاً من النهج التنازلي الذي تقوده الخبراء والجهات الإدارية، يجب أن يشارك السكان المحليون والفنانون وأصحاب المصالح منذ المراحل الأولى في بناء المساحات، لإضفاء "روح" على الصناديق الفارغة.
أولاً، يجب على الحكومة والسلطات المحلية إخضاع اللوائح القديمة مثل "إلزامية المحلات بنسبة معينة" للفحص الجذري. بدلاً من زيادة المحلات التجارية بلا تمييز، يجب تعديل الأنظمة لتقديم حوافز على معدل الاستثمار للمشاريع "الخيّرة" التي تجمع الصناعات المتقدمة والمشاريع الشابة والمرافق الثقافية العامة. كما ينبغي أن تتحلى الدولة بالمرونة في شراء المحلات الفارغة المتعطلة مباشرة وتحويلها إلى معارض فنية أو محلات آمنة.
على شركات المقاولات أن تتخلى عن نمط "البيع المجزأ والهروب" وأن تتولى إدارة المحلات بأكملها بعهدة إلى شركات متخصصة في التشغيل (نموذج الإدارة الشاملة)، مما يحقق عوائد تشغيلية واقعية. إن الحقيقي دليل الكفاءة هو إظهار ضبط النفس في توفير الكمية المناسبة فقط التي يستطيع السوق المحلي تحملها.
يجب على المؤسسات المالية والملاك تخفيض توقعاتهم ليعيش الجميع معاً. على المؤسسات المالية أن تمول بناءً على القوة الحقيقية للمنطقة التجارية (العائد التشغيلي) وليس بناءً على القيمة الظاهرة للمبنى، بينما يجب على الملاك الاستفادة بنشاط من نماذج الإيجار المرتبط بالمبيعات أو تأجيل الإيجار (فترات خالية من الإيجار) لمنع الإغلاقات المتسلسلة للمتاجر وتعزيز استراتيجيات التعايش.
أخيراً، يجب ملء المساحات الفارغة بمحتوى ثقافي وصناعي متنوع بكثرة. عندما تفتتح استوديوهات لثلاثين فناناً فأكثر أو معارض عرض صغيرة، فإنها تجذب محبي الثقافة من خلال الطاقة الأصيلة. عندما تتلاقى هذه مع مطاعم محلية عصرية ومكتبات مستقلة ومتاجر مؤقتة (بوب-أب)، تعود الحيوية للشوارع، وعندما تعمل معاً مكاتب ومساكن متخصصة في مجالات مثل الذكاء الاصطناعي وتكنولوجيا المعلومات والاتصالات في نموذج "استخدام مختلط"، عندها فقط تحافظ المناطق التجارية على حيويتها المستدامة.
لا يكفي أن يكون المبنى جميلاً ليأتي الناس من تلقاء أنفسهم. المحلات الفارغة تمثل فشلاً حضرياً وإهداراً للموارد الوطنية. الآن، على شركات المقاولات وأصحاب المتاجر والمؤسسات المالية والحكومة أن تضع حاسباتها جانباً وأن تتحد حول الهدف المشترك وهو "بناء نظام بيئي مستدام للمساحات التي تجتذب الثقافة والناس". إن تحويل الشوارع والمحلات الفارغة إلى مراكز للفنون ومشاريع الشباب هو السبيل الوحيد لاستعادة الدفء للشوارع وإحياء القدرة التنافسية للمناطق.
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.