توسيع نطاق أعمال التطوير العقاري ليشمل المكاتب ومراكز البيانات والمخازن اللوجستية
تقليل المخاطر في الصفقات يجب أن يؤدي إلى استعادة ثقة المستثمرين المؤسسيين
تسعى مارستون للاستثمار والإدارة إلى استعادة قوة نموها من خلال مشاريع التطوير العقاري بعد تأثرها بركود سوق العقارات والعقوبات التي فرضتها السلطات المالية. وتظهر الشركة توسعاً سريعاً في نطاق أعمالها التطويرية، بدءاً من مكتب في حي سونغسو وصولاً إلى مركز بيانات في يونغديونغبو ومخزن لوجستي في يوجو ومجمع متعدد الاستخدامات في جنوب سيول.
الأسلوب المتبع يختلف عما كان عليه سابقاً. بدلاً من الاستحواذ على الأراضي ثم تحمل جميع مخاطر التطوير من خلال تمويل المشروعات، تركز الشركة على تأمين المستأجرين أولاً ثم تقسيم الأدوار مع شركات إدارة الأصول والشركات المتخصصة في تمويل المشروعات وشركات البناء الكبرى.
في سياق يتطلب استعادة ثقة المستثمرين المؤسسيين في أعقاب العقوبات المالية وتباطؤ الأداء، يُرى أن نجاح الشركة يعتمد على قدرتها على تقليل مخاطر التطوير مسبقاً وتحويل ذلك إلى جذب رؤوس أموال استثمارية جديدة.
وفقاً لما أفادت به مارستون للاستثمار والإدارة في الثلاثين من آب الجاري، فإن أبرز مشروع تطوير قيد التنفيذ حالياً هو مشروع "موسينسا سونغسو إي4" الذي يجري العمل عليه في حي سونغدونغ بسيول. يتضمن المشروع بناء مجمع مكاتب وتجزئة بمساحة إجمالية تبلغ حوالي ثلاثة آلاف بينج كوري (وحدة قياس) وسبعة عشر طابقاً تحت الأرض، على بُعد دقيقتين سيراً على الأقدام من محطة سونغسو، ويستهدف المشروع الانتهاء منه في عام 2028.
يشارك في المشروع كشركاء موسينسا وشركة يوجين للعمليات الإنشائية وقطاع البناء في شركة سامسونج إي تي آي. وفي الآونة الأخيرة، أطلقت الشركة مسابقة للطلاب الجامعيين حول مشروع إي4 لتحليل السوق وهيكل الاستثمار والتخطيط المالي وإدارة المخاطر واستراتيجيات الخروج، مما يعكس رغبة الشركة في تقديم هذا المشروع كنموذج بارز لإضافة القيمة.
◆ تأمين المستأجرين أولاً ثم التمويل... "التطوير الذي يقلل المخاطر من البداية"
تتميز عملية مشروع إي4 بأن الشركة تعالج المخاطر الرئيسية منذ المراحل الأولى من التطوير.
أبرمت مارستون عقود الإيجار الأولى واتفاقيات المقاولات وتعهدات التمويل في المراحل المبكرة من التطوير. بدلاً من بناء المبنى أولاً والبحث عن المستأجرين بعد الانتهاء، تتبع الشركة نمطاً يجمع بين تأمين الطلب على الإيجار وتوفير التمويل والبناء، مما يخفض من مخاطر الشغور والتكاليف الإنشائية وتمويل المشروع.
كما تتوسع الشركة في مجالات التطوير خارج المكاتب نحو مراكز البيانات. تقوم الشركة بتطوير مركز بيانات من فئة عشرة ميجاوات في حي يونغديونغبو بسيول. شاركت مارستون بشكل مباشر في كشف الموقع وتأمين الكهرباء، وحققت اتفاقات إيجار أولية لستة ميجاوات ونصف من طاقة الإدخال البالغة عشرة ميجاوات. يستهدف المشروع المؤسسات المالية في منطقة يويدو بشكل أساسي، والانتهاء من البناء في النصف الثاني من عام 2028.
تتشابه الاستراتيجية في تطوير مراكز البيانات مع مشروع إي4 من حيث تأمين أهم عنصرين وهما الكهرباء والمستأجرون منذ بداية المشروع.
تشارك الشركة في تطوير مركز لوجستي كبير الحجم بمساحة إجمالية تبلغ مائتين وأربعة وثمانين ألفاً ومائتين وعشرين متراً مربعاً في حي جانام بمدينة يوجو في إقليم جيونجي. في هذا المشروع، لا تتحمل مارستون كل مخاطر التنفيذ بنفسها، بل تتولى دور شركة إدارة الأصول. كان الانطلاق قد تم في النصف الأول من هذا العام، والهدف هو الانتهاء من المشروع بحلول نهاية عام 2028.
في منطقة جنوب سيول، تستخدم الشركة شركة متخصصة في تمويل المشروعات منفصلة. أنشأت الشركة كياناً خاصاً يُسمى "بي إف في طريق دوسان" لتطوير مجمع متعدد الاستخدامات يجمع بين مكاتب وأبحاث تعليمية ومرافق حياة يومية في الموقع 224 من شارع دوسان، وأكملت شراء الأرض ونقل الملكية. تخطط الشركة لزيادة قيمة الأصل من خلال زيادة معامل الاستخدام والانتهاء من المشروع في عام 2029.
بدأت الشركة أيضاً بتقسيم المخاطر مع شركات البناء على نطاق واسع. وقعت مارستون في شهر نيسان الماضي مذكرة تفاهم مع قطاع البناء في مجموعة هانوا للتعاون في تنفيذ مشاريع تطوير مشتركة. يقوم النموذج على أن تتولى مارستون مسؤوليات جذب المستثمرين وتصميم الهيكل المالي وإدارة الأصول، بينما توفر هانوا كفاءاتها في التخطيط والتصميم والتنفيذ.
تتشارك مشاريع التطوير الحالية لمارستون في سمات مشتركة هي: "تأمين المستأجرين أولاً ثم التمويل، وإدارة أصول محدودة المخاطر، وفصل مخاطر المشروع من خلال الكيانات المتخصصة في تمويل المشروعات، والشراكات مع شركات البناء لإدارة التكاليف والجداول الزمنية". بعبارة أخرى، بدلاً من الاعتماد على الجدارة الائتمانية للشركة وحدها لدفع المشاريع، تعمل الشركة على توزيع المخاطر في كل مرحلة من مراحل التطوير مع شركاء خارجيين.
تتبع الشركة أيضاً استراتيجية مرنة فيما يتعلق بنقطة استرجاع رأس المال. قامت مارستون في حزيران من عام 2024 بشراء حق التطوير لمشروع مكتب برايم في سونغسو بقيمة ثلاثة ملايين وأربعمائة وخمسين ألف وون لكل بينج كوري، ثم نقلت هذا الحق قبل الانتهاء من المشروع بقيمة ثلاثة ملايين وستمائة وأربعين ألف وون لكل بينج كوري. أشارت الشركة إلى أنها حققت معدل عائد داخلي بنسبة حوالي أربعين في المائة من خلال هذه العملية. هذا يعكس استراتيجية لا تقتصر على التشغيل طويل الأجل بعد التطوير، بل تسمح باسترجاع رأس المال قبل الانتهاء من المشروع حسب ظروف السوق.
قال أحد المسؤولين في مارستون للاستثمار والإدارة: "نقوم بتنويع نطاق مشاريع التطوير العقاري من خلال توسيع فئات الأصول لتشمل المكاتب ومراكز البيانات والمخازن اللوجستية وغيرها".
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.