أسعار الفائدة ترتفع إلى 7.33% مع تجديد القروض كل ثلاثة أشهر وأعباء سداد رأس المال
المشترون الأوائل يواجهون معضلة مزدوجة: عدم القدرة على البيع ولا الاستمرار في الاحتفاظ
يواجه مشترو مراكز المعرفة الصناعية ضغوطاً متزايدة جراء انخفاض قيمة أصولهم وتقليص القروض وارتفاع أسعار الفائدة وأعباء سداد رأس المال، مما يدفع الكثيرين نحو حافة الهاوية المالية.
أفصح السيد أ، وهو مالك لمركز معرفة صناعية في محافظة كيونغي، في حوار مع المراسلين يوم 30 من الشهر الحالي قائلاً: "خلال عملية تجديد القرض مؤخراً، تزايدت أعباء سداد رأس المال بسبب ارتفاع أسعار الفائدة والمراجعات المتكررة للجدارة الائتمانية".
أوضح السيد أ أنه عند تجديد قرضه هذا الشهر، ارتفع سعر الفائدة المطبق من حوالي 4% إلى 7.33%، وتم تعديل شروط القرض بحيث يتم تجديده كل ثلاثة أشهر. كان السيد أ قد اشترى مركز المعرفة الصناعية عام 2023 بسعر توزيع قدره 410 ملايين وون، وحصل على قرض بمبلغ 348 مليون وون.
تم تخفيض مبلغ سداد رأس المال، الذي تم إخطار السيد أ بـه في البداية بمبلغ 17 مليون وون، إلى حوالي 10 ملايين وون في هذا التجديد، لكن المشكلة تبدأ بعد ثلاثة أشهر. قال السيد أ: "على الرغم من وجود مستأجرين، إلا أن الإيجارات غير كافية حتى لسداد فوائد القرض، مما يضطرني إلى إضافة أموالي الخاصة. إذا استمر الضغط على سداد رأس المال، فسيكون من الصعب جداً الاستمرار".
المشكلة الأساسية تكمن في أن تقليل الأصول لسداد الديون أمر صعب جداً. في سوق مراكز المعرفة الصناعية، تطرح الشركات المطورة كميات من الوحدات غير المباعة بأسعار مخفضة، مما يجعل من الصعب على المشترين الأوائل الانخراط في عمليات البيع. يتم بيع بعض هذه الكميات بأسعار تخفيض تصل إلى حوالي 18% عن سعر التوزيع. في الواقع، الوحدة التي اشترى السيد أ بـها بمبلغ 410 ملايين وون تطرحها الشركة المطورة بسعر حوالي 320 مليون وون.
الإيجار أيضاً ليس خياراً سهلاً. مع تزايد الوحدات الشاغرة، تنخفض الرغبة في البحث عن مستأجرين حتى بأسعار إيجار أقل. قال متخصص في الصناعة: "في مراكز المعرفة الصناعية، هناك حالات يحاول فيها أصحاب الوحدات العثور على مستأجرين برسوم إيجار منخفضة تتراوح بين 200 ألف إلى 300 ألف وون"، مضيفاً: "بسبب أعباء الإدارة المرتفعة نسبياً، فإن الاحتفاظ بالوحدات الشاغرة أيضاً ليس خياراً سهلاً".
في الواقع، تشدد الجهات المالية أيضاً من معايير الفحص للعقارات التجارية، بما فيها مراكز المعرفة الصناعية. قال متخصص من القطاع المصرفي: "نظراً لأن الأوضاع في مراكز المعرفة الصناعية ليست جيدة، تشددت معايير الفحص لدى البنوك. في الماضي، كانت نسب التغطية الضمانية تصل إلى 80%، لكن نظراً لأن تقييم القيمة الضمانية لمراكز المعرفة الصناعية ليس جيداً، فقد انخفضت إلى 50% في بعض الحالات"، مشيراً إلى أن "الجزء المفقود من القروض المضمونة بالأصول يتم تحويله في بعض الأحيان إلى قروض ائتمانية".
النتيجة هي حلقة مفرغة من "انخفاض أسعار مراكز المعرفة الصناعية → انخفاض القيمة الضمانية → تقليص حدود القروض → إضافة تمويل ذاتي → المزاد العلني".
قالت كانغ أون-هيون، رئيس مختبر أبحاث المزادات بمكتب قانوني: "مراكز المعرفة الصناعية، التي كانت محط اهتمام في السابق، شهدت إمدادات كثيفة خاصة في منطقة العاصمة، لكن الإمدادات الزائدة والركود الاقتصادي قللا الطلب"، مضيفة: "في ذلك الوقت، لم تكن قيود التمويل من الجهات المالية قوية كما هي اليوم، لذا كان هناك عدد كبير من المستثمرين يشترون باستخدام نسب التمويل العالية. مع تزايد الضغط من القطاع المصرفي، تتزايد أيضاً الممتلكات التي تنتقل إلى المزادات العلنية".
حتى بعد انتقال الممتلكات إلى المزادات العلنية، فإن استرجاع الخسائر ليس سهلاً. نظراً لأن الطلب على شراء العقارات التجارية محدود مقارنة بالسكنية، قد تتكرر حالات عدم البيع بالمزاد، وفي حالة البيع العاجل، قد تنخفض الأسعار عن السعر السوقي. بشكل خاص، انخفاض نسبة نجاح المزاد يزيد من خسائر المشترين الأوائل وقد يصبح عاملاً يجر أسعار مراكز المعرفة الصناعية وقيمتها الضمانية إلى الانخفاض مجدداً.
في الوقت نفسه، برزت تحويل الاستخدام للممتلكات القائمة كحل محتمل. أصدرت معهد أبحاث صناعة التطوير العقاري بكوريا تقرير أبحاث سياسي في مارس يقترح تحويل مراكز المعرفة الصناعية غير المباعة إلى مرافق سكنية كبديل، وأوضح أن هذا يتطلب التزامات الشراء من قبل هيئة الإسكان والتنمية العمرانية (LH)، ودعماً من التمويل السياسي، وتخفيف القيود المالية والضريبية.
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.