تحليل معهد التنمية الكورية: انخفاض الأسعار بنسبة 3.95% مقابل تراجع حجم المعاملات بنسبة 31.82%
امتزاج المناطق المعينة القديمة والجديدة يستدعي تطبيق معايير متباينة بدلاً من التمديد الشامل الموحد
خبراء يؤكدون ضرورة إلغاء القيود في المناطق المستقرة والحفاظ على التنظيم الانتقائي في المناطق المحمومة
يعكف الحكومة على دراسة مسألة تمديد نظام تصريح تداول الأراضي المقرر انتهاء صلاحيته مع نهاية هذا العام، وقد برزت استراتيجية الخروج من هذا التنظيم كقضية حتمية. فالتراجع عن القيود قد يؤدي إلى تدفق الطلب المكبوت وتحفيز أسعار العقارات، في حين أن التمديد المستمر سيترتب عليه استمرار انكماش المعاملات وتقييد الحركة السكنية للمستأجرين الفعليين. وتشير الآراء المتخصصة إلى الحاجة الماسة إلى معايير واضحة لتعديل كثافة التنظيم حسب أوضاع السوق الإقليمية، بدلاً من تكرار دورات التمديد الشامل والإلغاء الموحد.
وبحسب تقارير القطاع العقاري الصادرة في 18 أكتوبر، فإن فترة تعيين نظام تصريح تداول الأراضي، الذي توسع ليشمل كل أنحاء سيول وأجزاء من منطقة جيونغغي، تنتهي في 31 ديسمبر المقبل. كما ترك وزير البنية التحتية والنقل هونغ جي-سون الباب مفتوحاً أمام احتمالية التمديد، حيث قال في جلسة تقييم سياسات الحكومة مؤخراً: «أرى أن هناك طلباً معينا على نظام تصريح تداول الأراضي».
لقد أثبت النظام فعاليته في كبح الأسعار وفي الوقت ذاته تسبب في انكماش المعاملات. وقد قام أو جي-يون، الباحث الأول بمعهد التنمية الكورية، بتحليل آثار تعيين النظام في عام 2020 في أحياء سامسونغ وتشونغدام وديتشي وجامسيل، وتبين أن أسعار المبيعات في مناطق التنظيم شكلت حوالي 3.95% أقل من المناطق المقابلة، بينما انخفض حجم المعاملات بنسبة 31.82%.
غير أن آثار النظام تغيرت مع مرور الوقت. فقد تركز تراجع المعاملات في أول 3 إلى 4 أشهر من التعيين، ثم بدأ بالتلاشي، كما ضعفت آثار كبح الأسعار اعتباراً من النصف الثاني من عام 2022. وأظهرت دراسات أخرى حللت المناطق المعينة على المدى الطويل أن آثار كبح الأسعار التي كانت واضحة في فترة التعيين الأولى والتمديد الأول، تراجعت بشكل كبير في فترات التمديد اللاحقة.
وثمة مشكلة أخرى تتمثل في انتقال الطلب خارج مناطق التنظيم. فقد اتضح أن أسعار المناطق المجاورة أعلى بنسبة 3.04% من المناطق المقابلة، بينما كان حجم المعاملات أقل بنسبة 9.70%. وعلى الرغم من عدم الإمكان للقول بوجود تأثير بالون موحد في جميع المناطق، فإن هذا يعني ضرورة النظر في الآثار على أسواق الجوار عند تمديد القيود.
غير أن المشكلة الأكثر خطورة تكمن في غياب الوضوح بشأن متى يمكن رفع القيود. ففي عام 2023، عندما أعادت بلدية سيول النظر في إعادة التعيين، تمت تصنيف أحياء سامسونغ وديتشي كـ «مستقرة» بناءً على التقييم الكمي الذي استخدم أسعار الأراضي وأحجام المعاملات، غير أن التقييم النوعي صنفهما كـ «غير مستقرة» بسبب المخاوف من المضاربة الناشئة عن المشاريع الإنمائية، مما أدى إلى استمرار القيود.
فإذا استقرت الأسعار والمعاملات، فليس من الواضح إلى متى يجب الحفاظ على القيود إذا كانت مشاريع إنمائية جارية، وبالمثل ليس من المعلوم ما إذا كان يمكن إلغاء جزء من القيود إذا استقر السوق حتى لو لم تنته المشاريع. وهكذا فإن معايير الإنهاء المحددة غير واضحة.
كما يجب الأخذ في الاعتبار اختلاف فترات التنظيم من منطقة لأخرى. فأحياء سامسونغ وتشونغدام وديتشي وجامسيل شهدت عدة تمديدات وتعديلات منذ التعيين في عام 2020، بينما المناطق المعينة حديثاً العام الماضي لم تخضع للتنظيم سوى لمدة سنة تقريباً. وهذا يعني أن من الضروري تقييم كل منطقة على حدة بناءً على أحوال أسعارها والمعاملات الحالية والمشاريع الإنمائية بدلاً من تمديد المناطق المعينة قديماً والحديثة بموجب معايير موحدة.
وقال كيم هيو-سون، الخبير الأول في العقارات بفريق استشارات إدارة الثروات بمصرف كيه بي الوطني: «إن التعيين الواسع النطاق وطويل الأمد قد يقلل من معاملات المستأجرين الفعليين والسيولة في السوق، وبالتالي فمن المهم تطبيق إدارة مرنة تتضمن النظر في رفع القيود عن المناطق المستقرة والحفاظ على القيود في المناطق التي تستمر فيها المضاربة».
وأكد ما كاغ-ريه، أستاذ التخطيط الحضري والعقارات بجامعة تشونغ-آنغ، على ضرورة تطبيق نظام تصريح تداول الأراضي كأداة مؤقتة محصورة في المناطق المحمومة، وقال: «من الضروري وضع معايير واضحة للتعيين والرفع وتطبيقها بمرونة».
كما برزت آراء تدعو إلى البدء بتعديل القيود في المناطق ذات الإمكانية النسبية الأقل لتحفيز الأسعار، وخاصة المناطق منخفضة ومتوسطة الأسعار والمناطق الموجهة للمستأجرين الفعليين. وقال نام هيوك-وو، من معهد البحوث العقارية بمصرف وري، في هذا الصدد: «من الضروري فتح جزء من نظام تصريح تداول الأراضي في المناطق المكتظة بالمساكن بقيمة 600 مليون وون فما دون».
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.