تطوير مباشر من قبل LH بدلاً من البيع للقطاع الخاص...تحويل 53 ألف وحدة سكنية في منطقة العاصمة إلى تنفيذ مباشر
توقع توسع نسبة المبيعات العامة والسكن الإيجاري...متغيرات في العبء المالي على LH وتغيير أدوار شركات البناء
تتسع أساليب التطوير المباشر من قبل شركة كوريا لأراضي السكن (LH) للأراضي السكنية التي لم تبع للقطاع الخاص في المدن الجديدة من الجيل الثالث. وفي سياق قيام الحكومة بتقليل بيع الأراضي العامة في منطقة العاصمة للقطاع الخاص وتغيير هيكل العرض من خلال التنفيذ المباشر لـ LH، يتوقع أن يتغير التكوين السكني نفسه للمدن الجديدة من الجيل الثالث في حالة تحويل الأراضي غير المباعة إلى مبيعات عامة وسكن إيجاري عام.
وفقاً لوزارة الأراضي والنقل والخدمات البحرية و LH في 20 من هذا الشهر، تخطط الحكومة لتحويل الأراضي السكنية المخطط بيعها للقطاع الخاص ضمن الأراضي العامة في منطقة العاصمة إلى التنفيذ المباشر لـ LH، بهدف الشروع في تنفيذ 53 ألف وحدة سكنية بحلول عام 2030. عند إضافة 7000 وحدة سكنية تتم الحصول عليها إضافياً من خلال رفع معدلات الكثافة، يصل حجم العرض من خلال التنفيذ المباشر إلى حوالي 60 ألف وحدة سكنية.
كان العرض التقليدي للأراضي العامة يركز على أسلوب يقوم فيه LH بتطوير الأراضي ثم بيع الأراضي السكنية لشركات البناء الخاصة، التي تقوم ببناء الوحدات السكنية وبيعها مباشرة. سيزداد الآن عدد الحالات التي تحتفظ فيها LH بملكية الأراضي وتقوم بتنفيذ المشروع مباشرة، بينما تشارك شركات البناء الخاصة في شكل تنفيذ العمل أو مشاريع مشاركة القطاع الخاص.
في الواقع، حجم الأراضي السكنية التي توقف بيعها للقطاع الخاص في النصف الثاني من العام الماضي يبلغ حوالي 650 ألف متر مربع موزعة على 27 قطعة أرض في 17 منطقة. تشغل مناطق كيونج وإنتشون 19 قطعة أرض، وتشمل أيضاً المدن الجديدة من الجيل الثالث مثل وانغسوك في نانيانغجو وكيوسان في هانام. يُتوقع تحويل هذه الأراضي بشكل تدريجي إلى مشاريع تنفيذ مباشر بعد الخضوع لتغييرات في خطط المناطق واستخدام الأراضي.
مع قيام الحكومة بتوسيع التنفيذ المباشر والتركيز على عرض السكن الإيجاري العام، قد يزداد احتمال حدوث تغييرات أكبر في التكوين السكني للمدن الجديدة من الجيل الثالث. ذلك لأنه في حالة تحويل الأراضي المخصصة للمبيعات الخاصة السابقة إلى سكن عام، قد يتم عرض ليس فقط المبيعات العامة بل أيضاً بعض الكميات كسكن إيجاري عام.
السكن الإيجاري العام الشامل الذي تسعى الحكومة لتنفيذه هو أيضاً من المرشحين الرئيسيين للعرض في المدن الجديدة من الجيل الثالث. قيد الدراسة حالياً كمرشحين أوليين كتلة S10 في وانغسوك بنانيانغجو والكتلة AC2-1 في كايانج بإنتشون والأراضي السكنية المعقدة العامة في كيوسان بهانام. تتم دراسة هذا الأسلوب لتوسيع نطاق طبقات الطلب ليشمل الشباب والأشخاص بدون منازل من عموم السكان، من خلال تخفيف معايير الدخل والأصول مقارنة بالسكن الإيجاري العام السابق وتحسين جودة المسكن.
أعاد مرشح وزير الأراضي والنقل والخدمات البحرية هونج جي-سون تأكيد هذا الاتجاه مؤخراً في جلسة استماع الكونغرس الوطني. شرح المرشح هونج أن الأراضي غير المباعة للقطاع الخاص ضمن أراضي المبيعات الخاصة في المدن الجديدة من الجيل الثالث ستخضع للتنفيذ المباشر من قبل LH وأن السكن الإيجاري العام سيتم توسيعه أيضاً.
سيؤدي التوسع في التنفيذ المباشر لـ LH إلى تغييرات في طرق العمل في قطاع البناء. من المتوقع أن تنخفض الهياكل التقليدية حيث تشتري شركات البناء الخاصة الأراضي مباشرة وتحصل على أرباح التنفيذ والبيع، وبدلاً من ذلك سيزداد نطاق مشاريع السكن العام بمشاركة القطاع الخاص حيث تصبح LH المنفذ والقطاع الخاص يتولى التصميم والبناء وغيرها.
على وجه الخصوص، قد تنخفض فرص شركات البناء المتوسطة التي تتمتع بنسبة عالية من مشاريع التطوير الذاتي في الحصول على أراضي عامة في منطقة العاصمة. مع ذلك، فإن عدم الاضطرار لاستثمار رؤوس أموال ضخمة في شراء الأراضي والقدرة على المشاركة في البناء فقط يوفر جانباً من تخفيف الضغوط المالية.
تكمن المشكلة في العبء المالي على LH. في حين يمكن استرجاع الأموال بسرعة نسبية عند بيع الأراضي للقطاع الخاص، فإن البناء المباشر للوحدات السكنية يتطلب استثماراً إضافياً لتكاليف البناء. بينما يمكن استرجاع تكاليف المشروع من خلال المبيعات العامة، فإن السكن الإيجاري العام يتطلب الاحتفاظ بالأصول لفترة طويلة، مما يؤخر الوقت المتوقع لاسترجاع رأس المال المستثمر.
تجاوز إجمالي ديون LH 173 تريليون وون في العام الماضي. حيث تسعى الحكومة أيضاً إلى إعادة تنظيم هيكل منظمة LH إلى قسم التطوير والبناء السكني وقسم الرعاية السكنية وإدارة الأصول، يعتبر كيفية تأمين تكاليف مشاريع التنفيذ المباشر ونفقات تشغيل السكن الإيجاري العام بطريقة ما مسألة رئيسية قادمة.
قال لي إن-هيونغ، باحث في معهد كوريا لسياسات البناء: «التنفيذ المباشر لـ LH يختلف في القدرات المطلوبة من LH اعتماداً على مدى تكليف شركات البناء الخاصة بأدوار معينة»، مضيفاً «هناك حاجة للتفكير أيضاً فيما إذا كان من الممكن الاستمرار في هذا الهيكل من الأعمال على المدى الطويل».
* تمت ترجمة هذا المقال تلقائيًا بواسطة الذكاء الاصطناعي.